一直沒有獲得“轉(zhuǎn)讓證”的北京限價(jià)商品房，8月起陸續(xù)“滿五年”。昨日，記者從北京幾家大型房產(chǎn)中介獲悉，本市在2009年交付入住的首批限價(jià)房，已經(jīng)接近批準(zhǔn)再上市銷售的日子，部分心急的房主也已悄然將自家5年前搖號購買的限價(jià)房掛牌銷售。本市推出的首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——西三旗旗勝家園等小區(qū)的一些房源掛牌價(jià)格與市場價(jià)看齊，每平方米超過3萬元的售價(jià)，比購房時(shí)6350元/平方米的均價(jià)漲了近4倍。
報(bào)價(jià)直追商品房
限房價(jià)、限套型面積，一度被稱為“兩限房”的限價(jià)房，如今已經(jīng)不再是北京保障性住房供應(yīng)的大頭兒?？?007年本市推出首批限價(jià)房項(xiàng)目時(shí)，旗勝家園等幾個(gè)項(xiàng)目一下子成了香餑餑：購房家庭收入、住房面積都要符合規(guī)定，還得通過市區(qū)住房保障部門“三級審核、兩級公示”的嚴(yán)苛篩選，才能具備搖號購房的資格，以低于周邊普通商品房30%以上的價(jià)格，買到質(zhì)優(yōu)價(jià)低的限價(jià)商品房。
2008年搖號配售、2009年開始入住，包括旗勝家園在內(nèi)，全市首批限價(jià)房涉及9個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)約2.7萬套。為了防止投機(jī)行為，當(dāng)時(shí)出臺(tái)的限價(jià)房管理辦法中特別要求：限價(jià)房在取得房屋所有證或契稅完稅滿5年的，才可以上市交易。
作為首個(gè)達(dá)到“滿五年”條件的限價(jià)房項(xiàng)目，旗勝家園里的一些房源已經(jīng)登上了本市大型中介公司的房源系統(tǒng)。記者昨日看到，已經(jīng)掛牌的房源套型面積基本在八九十平方米的兩居室和三居室，售價(jià)在255萬元到330萬元之間。
“這些限價(jià)房之前都是房主自住，報(bào)價(jià)最低的一套兩居室單價(jià)也接近3萬元。”一家房產(chǎn)中介門店的陳經(jīng)理介紹，報(bào)價(jià)最高的一套東南向三居室裝修最好，單價(jià)超過3.6萬元。這個(gè)價(jià)格跟一街之隔的中高端商品房小區(qū)楓丹麗舍大戶型二手房相近，該小區(qū)140平方米以下的熱門戶型均價(jià)為4萬元。
上繳35%增值收益成門檻
雖然掛牌業(yè)主對出售限價(jià)房的期望不小，可陳經(jīng)理卻對首批限價(jià)房進(jìn)入二手房市場的前景并不樂觀，“基本都卡在高額的稅費(fèi)上了。”
記者昨日致電昌平區(qū)住保辦，一位工作人員介紹，按照現(xiàn)行規(guī)定，限價(jià)商品房在取得房屋所有證或契稅完稅滿5年的，可以上市作為二手房交易。“滿五年”限價(jià)房再上市時(shí)，須按屆時(shí)同地段普通商品住房指導(dǎo)價(jià)與限價(jià)房購買價(jià)格之差的35%向政府上繳土地收益金，也就是說，這些掛牌限價(jià)房35%的增值收益需要向政府繳納，但規(guī)定中并未明確這筆費(fèi)用的承擔(dān)者是買方還是賣方。
“為了吃下限價(jià)房再上市的大單，經(jīng)紀(jì)人之前也跟很多限價(jià)房業(yè)主溝通過，但他們基本都說不會(huì)掏這筆錢。”陳經(jīng)理說。
以旗勝家園的一套掛牌限價(jià)房為例，2008年的購買價(jià)格為6350元/平方米，2009年夏季入住后取得契稅發(fā)票，目前該地區(qū)普通商品住房指導(dǎo)價(jià)約為18000元/平方米。因此，這套房源上市所需繳納土地收益金=(普通商品住房指導(dǎo)價(jià)-限價(jià)房價(jià)格)×房屋建筑面積×35%=(18000-6350)元×35%×90平方米=366975元。一旦這筆不菲的費(fèi)用由購房人負(fù)擔(dān)，則賣方可獲得非?？捎^的增值收益=(36000-6350)元×90平方米=2668500元。
大多掛牌房需繳20%個(gè)稅
“不光是這35%的增值收益，目前我們接手的多數(shù)限價(jià)房都不是家庭唯一住房，交易時(shí)還需要差額繳納20%的個(gè)稅，使得‘不唯一’限價(jià)房55%的增值收益須繳納。”陳經(jīng)理說。
如果從取得契稅完稅證明的日期來算，旗勝家園中頭一批具備再上市條件的限價(jià)房應(yīng)到8月中旬才真正“滿五年”，目前到店里掛牌的房源也基本都是八九月份“滿五年”，店里最晚符合條件的一套房源要等到明年1月才“滿五年”。
從多年前好不容易中簽買到限價(jià)房，到如今著急出手，這些家庭為什么不想再住限價(jià)房了？
旗勝家園唯一一位愿意承擔(dān)35%增值收益的賣家介紹，他給一套80多平方米的兩居室掛出了一個(gè)260萬元左右的“全包價(jià)”，單價(jià)約為3.2萬元。“我們在城里又買了一套房子，還貸壓力非常大，所以想把這套限價(jià)房賣了提前還貸。”
從目前來看，大部分業(yè)主出售限價(jià)房還是為了進(jìn)一步改善居住及生活條件。
一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說，限價(jià)房按市場價(jià)格出售后，就從保障房一下子變成了具備投資屬性的普通商品房。如何讓保障房維持其保障屬性，如何避免自住房走限價(jià)房的老路，還需要利用共有產(chǎn)權(quán)等新模式對當(dāng)下住房保障體系加以完善。
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