今年以來，由于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)增速不斷放緩，拐點論、崩盤論等多種說法不斷被拋出。近日，在某閉門會議上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生向大家匯報了房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指數(shù)統(tǒng)計結(jié)果。
“今年前兩個季度的中國房地產(chǎn)投資應(yīng)該在3萬億元左右，如果下半年的局面持續(xù)不變，預(yù)計今年這一數(shù)據(jù)會在7萬多億元左右，這跟2012年的數(shù)據(jù)差不多，所以我們認(rèn)為，房地產(chǎn)的各項指標(biāo)還是處在歷史高位上。”會議期間，聶梅生在接受中國房地產(chǎn)報記者專訪時表示。
中國房地產(chǎn)報：今年房地產(chǎn)行業(yè)有什么特點？
聶梅生：我覺得特點體現(xiàn)在三個方面。首先就是高位盤整。今年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)在歷史上還是一個高位，很多指標(biāo)都高于去年，但漲幅在下降。很多人把下降解讀為中國房地產(chǎn)要崩盤了，看數(shù)據(jù)就知道這個解讀有問題。
其次，在城市之間、地區(qū)之間、企業(yè)之間，差異化正在加大，現(xiàn)在處于分化的階段，房地產(chǎn)行業(yè)走勢不能再一概而論了。
第三，今年呈現(xiàn)出非常明顯的全行業(yè)資金趨緊走勢，可以說已成定局。所以對房企來說資金如何很好地配置，是不是一定要在中國市場上尋找機會值得重新思考。
中國房地產(chǎn)報：基于哪些數(shù)據(jù)判斷今年房地產(chǎn)市場仍處高位？
聶梅生：我們梳理一下從2008年到今年一季度的情況，可以看到，中國房地產(chǎn)投資在2008年的時候是3萬億元，去年達(dá)到最高值8.6萬億元，今年前兩個季度應(yīng)該是3萬億元左右，如果下半年走勢大致不變，預(yù)計今年在7萬多億元，這跟2012年的數(shù)據(jù)差不多，所以我認(rèn)為還處在高位。
中國房地產(chǎn)報：你認(rèn)為現(xiàn)在房價處于一個什么樣的水平？
聶梅生：現(xiàn)在房價在跌，但跌得不是很多，我估計今年內(nèi)回升的可能性還是有的。去年1、2月份的房價很高，但是總體來看，去年房價整體趨勢還是下行的，之前我們一直在提醒大家，房價平均漲幅已經(jīng)在下行了，但是業(yè)內(nèi)不是很關(guān)注。其實房價下行的趨勢從去年起已經(jīng)開始成型了，只不過在今年進(jìn)入了負(fù)增長。
我們在衡量房地產(chǎn)行業(yè)健康與否時，有個景氣指數(shù)。中國房地產(chǎn)指數(shù)在95~105之間是景氣。而今年5月份這一數(shù)值是95.02，所以現(xiàn)在還不能說是不景氣。但是需要注意的是，這個數(shù)字已經(jīng)跟2008年金融危機時的94.74最低點差不多了。
中國房地產(chǎn)報：你認(rèn)為下半年中央政府層面會有救市舉措嗎？
聶梅生：中國房地產(chǎn)的情況和世界其他國家的情況不太一樣，它是列在投資里面的，投資又是我們GDP中的非常重要的驅(qū)動力，它占到投資中20%~25%，房地產(chǎn)投資下降一定會拖動中國固定資產(chǎn)投資下降。
目前看來，今年房地產(chǎn)對投資負(fù)拉動的影響比較大，以至于形成了我們國家固定資產(chǎn)投資的下行走勢。如不改變的話，對今年中國GDP穩(wěn)定在7.5%左右這一目標(biāo)可能會產(chǎn)生影響。我認(rèn)為三季度政府可能會用各種各樣的方法來帶動房地產(chǎn)投資，比如拉動保障房投資等。
中國房地產(chǎn)報：你提到的城市分化是如何表現(xiàn)的？
聶梅生：我們統(tǒng)計了十大城市房價環(huán)比變化的數(shù)據(jù)。發(fā)現(xiàn)除了北京還保持著0.69的月均漲幅（這個漲幅是不小的，如果按照這個節(jié)奏繼續(xù)漲的話，全年漲幅會在8左右），其他的城市房價環(huán)比基本都在降，都是負(fù)增長。
所謂北上廣深，現(xiàn)在只有北京還保持房價上漲，這個局面已經(jīng)證明了城市之間的市場分化，一線城市也不是鐵板一塊的。
中國房地產(chǎn)報：下半年土地市場會怎樣？房企拿地?zé)崆槿绾危?/div>
聶梅生：房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速還是在漲，只不過是漲的較少。去年開發(fā)商確實是不差錢的，但是今年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速下降很快，現(xiàn)在賣地并不那么容易了，開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓摺?/div>
據(jù)我們統(tǒng)計了解，今年的房子沒有去年多，賣出來的錢也沒有去年的多，造成今年開發(fā)商的資金趨緊。去年回款到位資金的增速是20%~30% ，今年一下子急降至3.6%。這個降幅是很大的。但盡管這樣，依然有3.6%的漲幅，并沒有進(jìn)入負(fù)值，只不過在這種情況下拿地的各方面就會很謹(jǐn)慎了。
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