消息稱，7月10日起，濟(jì)南新房與二手房限購政策將全面放開。不管本地人還是外地人，在濟(jì)南買房都沒有套數(shù)的限制。這也意味著，在濟(jì)南實(shí)施了3年多的限購政策將正式退出房地產(chǎn)市場。

濟(jì)南市雖是國內(nèi)第二個全面叫停限購令的城市，但作為東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省會城市，其示范效應(yīng)卻不容小覷。不僅濟(jì)南，其他地方也在密切關(guān)注濟(jì)南取消限購后的市場反應(yīng)，以便據(jù)此調(diào)整本地的房地產(chǎn)政策。

為什么取消限購?官方給出的理由是“為了保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展”。更直接的原因則是房屋銷售下降和用地成交低迷。

濟(jì)南市建委統(tǒng)計的數(shù)字顯示，5月濟(jì)南新房網(wǎng)簽套數(shù)為3053套，同比下跌了45%。6月份的新房網(wǎng)簽量近3500套，同比下滑43%，而去年6月份的新房網(wǎng)簽量近5000套。

濟(jì)南市國土部門招拍掛信息顯示，從4月初到5月31日，濟(jì)南沒有一宗國有建設(shè)用地 掛牌，出現(xiàn)了“零” 掛牌的局面。從土地成交來看，整個5月份也交出了“零分”答卷。直到6 月份，除了幾個小地塊掛牌出讓外，整個土地市場也是沒有任何成交。

此外，公共財政預(yù)算執(zhí)行情況顯示，今年前4個月，濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)所得稅下降了35.37%，未來房地產(chǎn)業(yè)稅收增收難度較前期有所增大。

可見，取消限購寄托了政府增加財政收入、房地產(chǎn)商減小庫存、改善和投資投機(jī)型購房者要求放松管制的希望;而剛需購房者則擔(dān)心取消限購會造成新一輪房價上漲。

取消限購會造成什么結(jié)果?我們認(rèn)為，影響會有，但不會掀起大浪。

影響房地產(chǎn)走向的核心政策不是限購，而是限貸。目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場下行的大氣候已經(jīng)形成，從4、5、6三個月來看，市場呈現(xiàn)的是量價齊跌。限貸如果不取消，開發(fā)商的資金鏈不會得到太大的改善，有改善、投資、投機(jī)需求的購房者也無法獲得更多貸款，總的影響有限。

有人擔(dān)心一旦濟(jì)南放開限購，可能不用多久，會激發(fā)新的投資投機(jī)需求，有錢人會再度出手多買房。能否出現(xiàn)這個現(xiàn)象，關(guān)鍵看三個因素——

一看房產(chǎn)稀缺程度。稀缺是爆炒的最好理由。根據(jù)山東財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心統(tǒng)計數(shù)字，目前市區(qū)在售的88個主力項(xiàng)目中，未售存量約695萬平方米，按去年月均去化62.78萬平方米計算，未售存量去化周期大約需要11.07個月，市場供應(yīng)充足。如果出現(xiàn)爆炒，開發(fā)商巴不得趁機(jī)傾倒存貨，這就使得爆炒難以發(fā)生。

二看貨幣供應(yīng)充沛程度。出于對未來風(fēng)險的擔(dān)憂，目前銀行房貸依然控制很嚴(yán)，沒有松動的跡象。只要限貸不松口，單單憑借炒家的自有資金炒作，成不了大氣候。

三看炒房的收益與風(fēng)險配比。前幾年的房地產(chǎn)爆炒是在人民幣“外升內(nèi)貶”的大環(huán)境下發(fā)生的。人民幣升值造成資產(chǎn)重估溢價，通貨膨脹迫使居民買房保值，兩股力量合力抬升了房價。目前人民幣已經(jīng)結(jié)束了單邊升值的走勢，開始雙向波動。物價方面，本屆政府對4萬億刺激造成產(chǎn)能過剩的惡果印象深刻，對強(qiáng)刺激抱有很強(qiáng)的戒心。可以預(yù)計，未來兩三年貨幣政策都是以穩(wěn)為主，不會出現(xiàn)貨幣大規(guī)模超發(fā)問題，房價上漲也就失去了貨幣依據(jù)。

所以，單單一個取消限購不足以造成濟(jì)南房價大幅波動。市場的還是交給市場自然消化比較好。