從開發(fā)企業(yè)拿到土地、開工、建設(shè)、交房期間一般會達到6—7年的時間，無形之中就縮短了購房者的土地使用年限，如果項目再有二期、三期產(chǎn)品，那買到房子的業(yè)主土地使用年限將縮水更大。

 

交房是樓盤銷售的最后一個環(huán)節(jié)，業(yè)主收房后才最終完成了產(chǎn)品銷售。但是很多時候交房時卻會發(fā)生很多誤解和糾紛，比如延期交房、強迫交房、拒付違約金、房產(chǎn)縮水、房屋質(zhì)量問題。購房者在接到開發(fā)商的收房通知后，應多了解收房時要看到哪些證照、檢查房屋哪些位置，及時發(fā)現(xiàn)及時解決盡量減少不必要的糾紛。在遇到證照不全、房屋質(zhì)量差、延遲交房等情況時，業(yè)主也要根據(jù)當初購房時簽訂的合同來為自己進行維權(quán)。

 

多數(shù)房屋產(chǎn)權(quán)縮水

 

購房者都不太清楚土地產(chǎn)權(quán)年限和房屋產(chǎn)權(quán)年限之間的差別，事實上房屋所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是永久的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有;土地使用權(quán)是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。到期后，如國家需要收回土地，且必須連同地上建筑物一并收回。

 

而關(guān)于土地使用權(quán)到期一事也是很多購房者所關(guān)注的，2011年之前我國有過規(guī)定，土地使用權(quán)到期以后，地上建筑物所有權(quán)人可以在屆滿前一年向國家申請續(xù)期，并重新繳納土地出讓金。但是2013年《物權(quán)法》取消了以前草案中有關(guān)續(xù)期需要支付費用的規(guī)定，對住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的“自動續(xù)期”政策，從實質(zhì)意義上講，已經(jīng)讓居住用地沒有了任何限制，老百姓完全可以放心居住。

 

其實購房者買到的房產(chǎn)都存在年限縮水的問題，對房地產(chǎn)市場有所了解的讀者應該都知道，開發(fā)商在拿下土地之后，并不是一次性全部開工建設(shè)，而是有步驟的進行建設(shè)和銷售，從開發(fā)企業(yè)拿到土地、開工、建設(shè)、交房期間一般會達到6—7年的時間，無形之中就縮短了購房者的土地使用年限，如果項目再有二期、三期產(chǎn)品，那買到房子的業(yè)主土地使用年限將縮水更大。社會上一直存有質(zhì)疑，那就是縮水的年限該有誰買單?有部分開發(fā)商將全部年限的土地使用費都包含在購房款中，全部由購房者來承擔，所以就存在著土地使用權(quán)分攤問題。

 

實力房企交房挺利索

 

交房是一個非常繁瑣的環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)也是考驗開發(fā)企業(yè)能力的一環(huán)。交房時間和交房質(zhì)量都是業(yè)主最為關(guān)注的事項，通過走訪記者發(fā)現(xiàn)很多經(jīng)濟實力較強的房企通常都會提前交房。提前交房有兩種前提：一個是在簽訂購房合同的時候，開發(fā)商在填寫交房時間時有意拖后，有的能拖后半年之久;另一種就是開發(fā)商工期趕的較快，可以提前交房，但是更多的企業(yè)會采取前一種方式。

 

而記者了解到，濟南市某大型樓盤交房時間10個月便已完工，等待消防檢驗等其他事項用去4個月的時間，最后仍然以提前半年的速度將房子交給業(yè)主。業(yè)主對提前交房十分高興，交房的過程當中就會比較順暢，很快的時間就完成了交房。

 

買房本來是個開心的事情，但是一旦遇上開發(fā)商延遲交房卻又是個讓人心煩的事情。濟南當然也存在延遲交房的情況，開發(fā)企業(yè)交房延遲的理由很多，其中比較有代表性的為不可抗力因素、資金鏈問題、審批手續(xù)批復慢等。很多購房者想拿著《購房合同》找開發(fā)商討要違約金，很多時候總是無功而返，維權(quán)困難。也有些開發(fā)商為了能夠避免發(fā)生交房糾紛，在房子還沒有達到交房標準的時候便強行交給業(yè)主，如交房時小區(qū)還沒有綠化、道路沒有修好、水電尚未通好，即使這樣開發(fā)商也會逼迫業(yè)主進行收房，一旦業(yè)主收下鑰匙，那開發(fā)商就節(jié)省了一大筆違約金。這種做法雖然有違職業(yè)道德和職業(yè)操守，但業(yè)主作為弱勢群體最終不得不做出收房的決定。

 

而業(yè)主在收房時，或許對開發(fā)商應出納的證照不是特別清楚，在交房時，開發(fā)商必須要給業(yè)主提供五證、兩書、三表，五證在購房時就已經(jīng)看過，兩書和三表即：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》、《住宅工程分戶驗收記錄表》、《面積實測表》。有些開發(fā)公司并沒有通過質(zhì)量驗收，如果開發(fā)企業(yè)在沒有通過審批的情況下交房的話，則屬于違法行為，業(yè)主有權(quán)拒絕收房。

 

買前怕漲價買后盼漲價

 

而房產(chǎn)的升值是業(yè)主最為津津樂道的，買房前后心態(tài)的變化也是比較有意思的。很多業(yè)主都盼著自己的房產(chǎn)升值，即使房產(chǎn)不出售也十分樂意看到資產(chǎn)水漲船高。市民韓女士2012年在市中心位置買了一套學區(qū)房，雖然貸款買房、每個月需要支付不少的按揭款，但是她仍然很高興。韓女士對記者說：“2012年的時候這套學區(qū)房的價格是8300元/平米，總房款只有74萬，但是到了2014年這套學區(qū)房的單價已經(jīng)漲到了12450元/平米，總房價漲到111萬，2年多的時間里房產(chǎn)漲了37萬元，如果當初沒有出手購買現(xiàn)在必定很后悔。”

 

既然有房產(chǎn)增值的也必定有房產(chǎn)貶值的，今年市場條件不好，很多樓盤都采取了降價的方式來刺激銷售，有些新開的樓盤比以往銷售的樓盤價格低了很多，這就造成了老業(yè)主的心理不平衡，恐慌房價下跌成了眾多業(yè)主比較在意的一件事。