加拿大房價再次創(chuàng)下新高，令那些對當?shù)胤康禺a(chǎn)持負面看法的，包括加國頂尖經(jīng)濟學家在內的悲觀者們瞠目。面對此種狀況，加拿大人開始厭倦有關房地產(chǎn)風險的警告，這一系列“唱衰聲”是不是真的成了一個“狼來了”的故事
不過，隨著加拿大央行再度警告稱加拿大房地產(chǎn)仍然存在大幅修正的風險，業(yè)界人士對于加拿大房地產(chǎn)的擔憂仍在不斷加劇
新移民政策的實行，海外移民投資者的減少，以及高房價背后隱藏的泡沫化風險，讓經(jīng)濟學家們一直不看好加拿大房地產(chǎn)。然而，近日，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的房屋和公寓價格再次創(chuàng)下新高，讓業(yè)界直呼看不懂，甚至是最令人擔憂的領域之一——多倫多公寓房地產(chǎn)市場也繼續(xù)與許多經(jīng)濟學家的負面預期背道而馳。今年迄今為止，多倫多地區(qū)的新建公寓銷售量已經(jīng)超過8305套，較去年同期增加33%，比10年平均水平高出15%。
那么，究竟是什么因素在支撐加拿大房價不斷走高？當?shù)胤康禺a(chǎn)市場中是否存在嚴重的泡沫？
房價居高不下
美國一家房地產(chǎn)機構曾對外表示，如今，最貴的房價不是在美國，不是在英國，而是在“美國的閣樓”加拿大。
據(jù)加拿大房屋和按揭公司（CREA）公布的數(shù)據(jù)，今年5月份，加拿大樓市異常活躍，銷量和房價齊齊上漲，其中房屋銷量環(huán)比上升5.9%，是過去4年里最大的環(huán)比升幅。
這種強勁的增長主要依托于多倫多和溫哥華。加拿大房地產(chǎn)協(xié)會表示，多倫多和溫哥華的市場尤為火熱，如果不算這兩個城市，加拿大其他地區(qū)5月的房價增長為5.35%，平均房價為336373加元（約合人民幣195萬元）。
“準確地說，加拿大房價最高的城市是溫哥華。”加拿大房地產(chǎn)經(jīng)紀人Jack Li告訴《國際金融報》記者。
日前一份國際城市房價統(tǒng)計報告佐證了Jack的說法，報告指出，加拿大西部城市溫哥華房價僅次于中國香港，排名世界第二。而加拿大房地產(chǎn)協(xié)會和美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會今年3月公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，溫哥華房價在北美20個大城市中名列第一。
然而，溫哥華既非政治首都又非金融中心，為何房價居高不下，甚至持續(xù)走高？多位接受采訪的地產(chǎn)專家認為，從目前情況來看，溫哥華供需關系不平衡是主要原因。
據(jù)統(tǒng)計，溫哥華每年新增移民人數(shù)約為3萬，這些人的住房需求自然會抬高房價。業(yè)內人士指出，只要溫哥華每年繼續(xù)接受3萬到3.5萬移民，就足以支撐這里的房地產(chǎn)價格居高不下。
一位溫哥華地產(chǎn)公司的工作人員告訴記者，如今全市最低價的獨立屋（面積在75平方米左右）也要在60萬加元（約人民幣348萬元）左右。數(shù)據(jù)顯示，溫哥華房產(chǎn)均價已達到80萬加元（約人民幣464萬元）。
據(jù)蘇富比國際地產(chǎn)公司負責人介紹，自2008年金融危機爆發(fā)以來，溫哥華房地產(chǎn)價格和其他北美城市相比一直保持高位。溫哥華是加拿大最多元化和最都市化的城市，又位于最西端，是通往亞洲的重要門戶，受到移民和房地產(chǎn)投資者追捧，強勁的需求推動溫哥華房價走勢上漲。
隱現(xiàn)“泡沫化”
在分析人士看來，溫哥華房地產(chǎn)市場供需矛盾的背后，實際上也隱含著外國投資者炒房的因素。
美國雜志《樓市快報》最近發(fā)表文章，探討外國投資者對溫哥華樓市的利弊。文章指出，對已買房的業(yè)主和市府而言，這意味著自有房屋的升值以及增加稅收，但對沒有房屋的人而言，房價變得越來越不可負擔。
事實上，高房價的弊端不只體現(xiàn)在溫哥華，伴隨著加拿大房價的不斷攀升，很多問題逐步浮現(xiàn)出來。不少房地產(chǎn)行業(yè)人士告訴記者，他們看到越來越多的父母幫助自己的孩子購房，特別是在房價高企的地方。
“這種情況在多倫多很常見，那里的房價正在挑戰(zhàn)購房者負擔能力的極限。”家住多倫多的李艾告訴記者，她周圍很多朋友都靠著父母的資助買房，高房價給加拿大人造成了極為沉重的生活負擔。這樣的“啃老”現(xiàn)象如今越來越普遍。
可以說，居高不下的加拿大房價已經(jīng)摧毀了許多當?shù)厝说馁I房夢，許多人要么被迫大舉借貸，要么被迫搬到郊區(qū)做通勤族。
加拿大皇家銀行近期發(fā)布的房屋擔負力指數(shù)報告顯示，目前多倫多居民家庭稅前收入的56%都被房屋成本吃掉，溫哥華這一比例更是達到82%的驚人程度，安省這一指數(shù)也已經(jīng)達到51%，是24年來的新高水準。而根據(jù)加拿大按揭與房屋公司（CMHC）房屋擔負力定義，這一比例最多只能占家庭收入的30%。
更有觀點認為，加拿大高房價背后已經(jīng)存在嚴重的泡沫化。
“多倫多和溫哥華目前房屋均價已超100萬美元，這是幾年前無法想到的價格。”李艾告訴記者。這樣的高價讓自認為“沒有泡沫”的加拿大房地產(chǎn)市場有些心虛。
因此，加拿大豐業(yè)銀行經(jīng)濟師霍爾特（Derek Holt）最近指出，人們不能對加拿大房地產(chǎn)太早放松警惕?；魻柼卦谝环菅芯繄蟾嬷蟹Q，他仍然堅信在加拿大房地產(chǎn)屢創(chuàng)新高之際，人們不應該對加拿大房地產(chǎn)風險放松警惕，而是應該提高警惕。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉接受《國際金融報》記者采訪時指出，目前，加拿大家庭負債與收入比維持在相對高的水平，未來隨著買房支出的增加，這一水平還將維持。
“最近，加拿大房地產(chǎn)市場，成交量上升明顯，且個別地區(qū)房價漲幅高達8%左右，市場仍然需求旺盛，泡沫化并不明顯，所以暫時還不至于出現(xiàn)樓市崩盤的現(xiàn)象。但是，不可否認的是，高房價導致家庭負債率上升，人員壓力增加，其他消費減少，不利于其市場經(jīng)濟健康發(fā)展。”韓長吉認為。
加拿大金融業(yè)監(jiān)管機構——金融監(jiān)管局（OSFI）副局長Mark Zelmer也于近日對外表示，加家庭負債與收入比在未來一段時間內還將維持在較高水平，且比10年前抵抗外部沖擊的能力也有所下降，家庭負債水平過高可能成為影響加經(jīng)濟安全的現(xiàn)實問題。
控移民調房價
面對各種潛在風險，加拿大政府也在采取一些手段來控制當?shù)氐姆績r，前段時間移民政策改革的主要目的之一便是控制移民，遏制房價。
據(jù)悉，加拿大聯(lián)邦政府最新通過的《加強加拿大公民法》C-24法案和換領楓葉卡的新規(guī)定已經(jīng)執(zhí)行了半月有余。新規(guī)定對于不常在加拿大居住的人士保留楓葉卡，申請國籍，或保留國籍都有更嚴格的規(guī)定。受影響最大的莫過于不常在加拿大居住的移民和公民。
早在2012年10月，高盛就發(fā)布報告指出，加拿大部分地區(qū)出現(xiàn)建房過度的跡象，超低利率正在影響房地產(chǎn)市場，房價很可能出現(xiàn)大跌。
據(jù)德意志銀行統(tǒng)計，加拿大房價目前水平超過歷史平均價格的80%，房價和該國民眾的居民收入比也超過歷史平均水平，各項指標都顯示，在歐美主要國家中，加拿大樓市泡沫顯著。
所以，在當?shù)卣难劾?，造成這樣境況的“罪魁禍首”則是大批熱愛買房的富商移民們。
據(jù)媒體報道，很多富豪移民到加拿大以后，并不積極在當?shù)匕l(fā)展實業(yè)，進行各種實體投資，而是熱衷于買房置地，幾乎每一個被海外富豪盯上的宜居城市的房價，都被炒到了天上。
其中，中國富豪移民首當其沖。“很多中國富豪拿到加拿大身份后，轉身就回到中國繼續(xù)賺中國人的錢，根本不考慮加拿大人希望他們幫助加拿大人就業(yè)的迫切感受。”一位當?shù)厝耸糠Q。
“政府方面希望那些富商來這里創(chuàng)造就業(yè)，不過，事與愿違。”多倫多的房地產(chǎn)經(jīng)紀人Matthew對《國際金融報》記者坦言，他們非但沒有給加拿大帶來一定的經(jīng)濟效益，反而炒高了當?shù)氐姆績r。
“很多多倫多人，對于這些‘移民’非常不滿。”Matthew表示，選民的這種聲音反饋到加拿大各級議員，這些議員不敢怠慢，就向加拿大有關部門施壓，從加拿大移民管理部門的新政來看，這些選民的抗議是非常有效和管用的。
政策影響有限
不過，移民計劃的“取消”和新公民政策的執(zhí)行，對于加拿大房地產(chǎn)市場來說，目前看來似乎沒有達到立竿見影的效果。
“政策的調整反而讓當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場更加動蕩不安。”溫哥華地產(chǎn)經(jīng)紀人查理斯認為，投資移民為當?shù)貛砹艘欢ǖ呢敻?，這筆財富離開后，將給當?shù)氐慕?jīng)濟帶來波動。
不可否認，移民政策的改革讓很多移民失去了來加拿大的機會，讓當?shù)氐馁彿啃枨笥兴徑?。但是這種方式顯然不能從根本上解決當?shù)氐母叻績r問題，在經(jīng)歷了一段時間的波動之后，加拿大房價依舊保持平穩(wěn)的增長趨勢。
對此，韓長吉分析，雖然移民購房對當?shù)貥鞘杏兄?，但畢竟外來移民居住或者投資依然占據(jù)較小的比重，其國內房價上漲與加拿大寬松的貨幣政策、較低的利息也有關系，不會僅因移民減少而導致房價下跌。
加拿大卑詩大學尚德商學院助教達維多夫對此觀點表示贊同，他認為，當?shù)貥鞘猩齽葜饕傻拖⒑徒?jīng)濟復蘇帶動，考慮到過去幾年樓價有升無跌，很難相信會僅因取消投資移民而推倒溫哥華豪宅市場。
韓長吉進一步指出，加拿大移民政策的改變并不意味著徹底關閉外來居民的大門，而是提高門檻，坐地漲價。
在查理斯看來，有錢的移民者是不會被那些提高的門檻“嚇住”。“所以，移民減少只是暫時的，當初的那筆財富離開后，新的移民們帶著更多的財富投入了房地產(chǎn)市場。這樣，怎么可能控制住房價？”
加拿大地產(chǎn)業(yè)界也證實，移民政策改革傳出后，確實造成某些區(qū)段的豪宅交易急凍，但經(jīng)過數(shù)月沉淀，目前已恢復正常，沖擊較原先預期小得多。
一家地產(chǎn)商負責人毫不諱言，“他接觸到的中國富豪中有很大一部分都想移民加拿大，一開始當然會擔心移民政策改變所帶來的影響，但是新政實施后，一切都已恢復正常，當初打算移民加拿大的富豪們依舊在按計劃進行。”
另外，在業(yè)內看來，中國移民對加拿大房價的影響力有被夸大之嫌。有房地產(chǎn)投資機構以溫哥華為例，這個城市人口大約有60萬，而過去幾年每年新增的移民僅約7000人，其中3/4為亞裔，就算亞裔移民有半數(shù)來自中國，每年總數(shù)也不到2500人，他們的住房需求占溫哥華的整體樓市交易比率相當有限。
崩盤可能性小
種種情況說明，加拿大的房價目前不會出現(xiàn)下跌的情形。但是，過去數(shù)年，有關加拿大房地產(chǎn)可能出現(xiàn)房價崩潰的警告不絕于耳。
加拿大聯(lián)邦金融機構監(jiān)管辦公室（OSFI）第一副總監(jiān)澤默近日表示，目前，加拿大房地產(chǎn)市場承受重大沖擊的能力比10年前低，因此樓市面對的風險比過去高。澤默說，要接受美國2007至2008年房地產(chǎn)市場崩潰引發(fā)金融和經(jīng)濟危機的教訓，因此一定要警惕不斷上升的房價和國民負債。
澤默擔心，如果萬一有風吹草動，過高的房價加上負債累累的消費者，有可能導致房地產(chǎn)市場崩潰。
甚至有經(jīng)濟學家警告，加拿大房地產(chǎn)市場已岌岌可危，很有可能大幅度下跌。有的悲觀者甚至預言將下跌25%。
加拿大第二大銀行道明銀行的經(jīng)濟學家在今年3月曾預測，由于新建公寓供過于求導致市場積壓，今年多倫多地區(qū)的公寓平均價格將下降約4%，明年將繼續(xù)下跌4%。
在種種“唱衰聲”中，加拿大的全國房地產(chǎn)市場價格仍然繼續(xù)創(chuàng)下新高。對此，加拿大帝國商業(yè)銀行經(jīng)濟師泰爾指出，加拿大房地產(chǎn)市場銷售情況好于預期，如果這種勢頭能夠繼續(xù)保持，加拿大人在短期內不會看到當?shù)胤康禺a(chǎn)價格下跌的情況。
加拿大央行指出，鑒于全球和加拿大的經(jīng)濟預期增強，加拿大房地產(chǎn)出現(xiàn)風險的概率較低。目前，加拿大央行和大部分經(jīng)濟學家都認為，加拿大房地產(chǎn)最有可能出現(xiàn)的情況是所謂的“軟著陸”，也就是加拿大房地產(chǎn)價格逐漸下跌但不會出現(xiàn)崩潰。
加拿大央行還指出，加拿大房地產(chǎn)市場價格的上漲速度有所放緩。但是其同時表示，如果房價真的出現(xiàn)大幅修正，將會造成嚴重的影響。
在Jack看來，對加拿大房地產(chǎn)市場的唱衰聲不會讓他們過于擔憂，“房價的波動根源于市場供需，就目前供需情況來看，加拿大的房價不會出現(xiàn)突然下跌的情況。”
而對于加拿大未來房價的漲跌，Jack稱，“我們無法通過現(xiàn)在的市場預測到未來幾年的變化，因為市場是變化多端的。不過，加拿大高房價突出的一系列問題也告訴我們，要對這個市場保持警戒之心”。
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