進(jìn)入2014年以來，房地產(chǎn)市場就一直不景氣?；诮陙矸康禺a(chǎn)的快速發(fā)展和今年一個比較弱勢的開局，中信證券首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家諸建芳在7月10日舉行的“和訊網(wǎng)2014年證券市場中期策略會”上向《中國聯(lián)合商報(bào)》記者表示，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著中長期意義的、趨勢性的深度調(diào)整，意味著持續(xù)15年的地產(chǎn)時代即將終結(jié)，中國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入后地產(chǎn)時代，房地產(chǎn)行業(yè)的景氣對經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)型作用即將結(jié)束。

四因素影響中長期房地產(chǎn)需求

近年來，有一些房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型。同時，值得關(guān)注的是房地產(chǎn)業(yè)的并購行為，且并購的交易金額在迅速上升。中信證券提供的數(shù)據(jù)顯示，并購金額由2009年30億美元，2013年迅速上升到140億美元的狀態(tài)。

“一個行業(yè)如果急劇的整合，意味著這個行業(yè)的高速增長告一段落，這個行業(yè)的發(fā)展速度會回到常態(tài)。”諸建芳表示，房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷深度的調(diào)整，這種調(diào)整不僅僅是短期的、周期性的，而是中長期意義的、趨勢性的，這意味著持續(xù)15年的地產(chǎn)時代即將終結(jié)。

為什么現(xiàn)在房地產(chǎn)開始調(diào)整，即將進(jìn)入終結(jié)15年的地產(chǎn)時代？諸建芳從需求方面說明有四個決定中長期房地產(chǎn)需求放緩的因素。一是人口紅利因素，雖然前期買房子的比較多，但是人口的數(shù)量慢慢在變小，之前是20%的速度，未來這個速度會減緩到0.2%。二是城市化率，城市化提升的速度跟過去1.3個百分點(diǎn)比有減緩，增長速度和需求拉動都在放緩。三是放緩的需求，中國的改善性需求人均每平方米提升速度大概在30%左右。四是自然折舊，因?yàn)榉孔拥揭欢晗蘧鸵隆倪@四個因素來講，未來房地產(chǎn)的需求會放緩。

“從剛性和制度性需求來看，投資性需求現(xiàn)在非常的明顯?？赡苡幸粋€問題，像北京、上海，很多城市一放松政策，這方面需求的量增長跟過去一段時間有很大的不一樣，這方面需求消退的非常明顯。”諸建芳表示，四個中長期的決定項(xiàng)，這種需求是存在的，而且還有一定的增長，但是這種增長速度跟過去有一定的放緩。

另外，褚建芳表示，還有一些因素加速了拐點(diǎn)的到來，過去組合性的調(diào)控措施確實(shí)對房地產(chǎn)的發(fā)展造成一些影響，限購、保障房的建設(shè)等方面替代、取代的一些剛需部分。

“我們判斷房地產(chǎn)調(diào)整從短期來看是周期性的，從中長期來看房地產(chǎn)的趨勢景氣程度跟過去15年的狀況會有很大不同。”褚建芳表示，宏觀上來看它對經(jīng)濟(jì)的火車頭的作用會逐漸的衰弱。

未來地產(chǎn)行業(yè)怎樣穩(wěn)增長？

房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷深度的調(diào)整，面對房地產(chǎn)15年繁榮時代即將終結(jié)，那么未來房地產(chǎn)行業(yè)怎樣才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長？

首先，房地產(chǎn)本身得做到穩(wěn)定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)占的比重比較大，大體投資占20%，房地產(chǎn)投資的下降對整個經(jīng)濟(jì)影響比較大。而從現(xiàn)行的政策來看，政府一定會采取措施緩沖房地產(chǎn)急劇調(diào)整的斷崖調(diào)整態(tài)勢，比如像貸款方面便利性、利潤方面的調(diào)整，還有像行政限購方面的調(diào)整。

其次，從區(qū)域來看，各地的樓市都有其特點(diǎn)，不能采取“一刀切”的政策，所以各個地方政府會根據(jù)自己的需要進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢不會改變，而政府需要做的只是讓政策的實(shí)施更為緩和，不會讓房價(jià)下降過快。另外，在基建投資方面，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控政策的影響，相信今年這方面會有明顯的回落。

而在宏觀政策方面，像財(cái)政、貨幣等都會有所調(diào)整。從財(cái)政部的穩(wěn)定政策上看，都是從刺激消費(fèi)、帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展入手。這樣的話，貨幣政策定向?qū)捤珊投ㄏ蛘{(diào)控方面會加大力度。從產(chǎn)業(yè)層面上可以看到，幾乎每周三國務(wù)院常務(wù)會議都會有相關(guān)政策出臺。這些政策的調(diào)整使得一些行業(yè)獲得了政策上的扶持、刺激和鼓勵，使這些行業(yè)的處于增長和加速的狀態(tài)，通過這些達(dá)到穩(wěn)增長。

“從房地產(chǎn)本身來看，行業(yè)景氣程度經(jīng)過這一輪的調(diào)整之后，會有一個周期性的恢復(fù)，但是恢復(fù)景氣的程度很大程度上和過去會有明顯不同。”諸建芳表示，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的帶動很可能從主導(dǎo)效應(yīng)逐步走向衰減，甚至消失的狀態(tài)。