下半年“限購”失效 去行政化進(jìn)入市場運(yùn)行
2014年上半場已收尾，各地樓市成交量低迷，庫存壓力遞增，各地政府寄希望于“松綁”限購來“救市”，中央雖無明示廢棄此前的限購令，但一直強(qiáng)調(diào)“系統(tǒng)性重構(gòu)”的理念，監(jiān)管層提出“分類調(diào)控”原則，強(qiáng)調(diào)“地方政府能夠自行調(diào)控的，就不要由中央政府來調(diào)控”。如此一來，已被中央“冷落”的限購令似乎已經(jīng)過時(shí)，各地政府都或明或暗在限購令松綁上做文章，試圖打開令人窒息的樓市局面，新盤還在不斷推出，供需市場博弈升級，下半年樓市將拐向何處？
限購令逐步走入歷史
內(nèi)蒙古呼和浩特市人民政府辦公廳近日出臺(tái)《切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》。意見要求，取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房(含二手住房)在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。該文件的發(fā)布，意味著呼和浩特市成為全國首個(gè)正式發(fā)文確定放開樓市限購的城市。
而據(jù)齊魯晚報(bào)官方微博7月9日晚發(fā)布消息稱，7月10日起，濟(jì)南新房與二手房限購政策將全面放開，不管本地人還是外地人在濟(jì)南買房都沒有套數(shù)的限制。這也意味著，在濟(jì)南實(shí)施了三年多的限購政策將正式退出房地產(chǎn)市場。
此外，最近幾天，一則廈門放寬樓市限購政策的消息也在網(wǎng)絡(luò)上瘋傳，內(nèi)容詳細(xì)具體，稱廈門島外限購將全部解除，購買不限套數(shù)等。而在某網(wǎng)站房地產(chǎn)版塊上，有廈門中介掛出了二手房出售信息，以“取消限購”的標(biāo)題，吸引外地購房者的眼球。中介信誓旦旦地表示，這一消息屬實(shí)。
與此同時(shí)，武漢開發(fā)商開始相互轉(zhuǎn)發(fā)房管局放寬限購的會(huì)議內(nèi)容截圖。具體內(nèi)容為：武漢市房管局表示，將放寬本地居民第三套房和外地人購買二套房有關(guān)政策；限制首套貸款利率不下浮的銀行承接房貸業(yè)務(wù)；同時(shí)嚴(yán)禁開發(fā)商惡意降價(jià)，下浮15%將約談、下浮20%將停止網(wǎng)簽。
其實(shí)，早在今年上半年就已經(jīng)有不少城市開始松綁樓市調(diào)控政策。杭州、南京、北海、天津、蕪湖等城市均在“救市”行列。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)態(tài)勢下，還將有更多城市加入“救市”行列。其中，具有人口凈流出、新建區(qū)域較多、產(chǎn)業(yè)支撐不足等特征的城市“救市”沖動(dòng)尤其明顯。綜合各地措施來看，目前主要“救市”手段為松綁限購，預(yù)計(jì)有30個(gè)以上城市的“限購令”可能在年內(nèi)取消。
下半年量價(jià)走低預(yù)期明顯
對于一直“居高不下”的樓市，這屆中央政府明顯的把保障房和長效機(jī)制建設(shè)作為重要的兩個(gè)政策著力點(diǎn)。而監(jiān)管層則堅(jiān)持分類調(diào)控做法，并不對房地產(chǎn)市場進(jìn)行直接干預(yù)，更傾向于采取以市場調(diào)節(jié)為主的“無為而治”方式。所以呼和浩特市政府旗幟鮮明地拋棄限購政策，一方面有自身特殊情況之外，另一方面也可以理解為國家高層態(tài)度的寬松與默許。
國家高層針對樓市調(diào)控的思路變化在2014年3月政府工作報(bào)告中已明確，報(bào)告重申中國將遏制房地產(chǎn)投機(jī)，提出針對不同城市情況分類調(diào)控。之后，對樓市政策進(jìn)行微調(diào)的城市不斷增多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年以來，已有杭州、天津、長沙等約20個(gè)城市通過放寬落戶條件、大學(xué)生購房補(bǔ)貼、調(diào)整公積金貸款等方式，直接或間接地實(shí)現(xiàn)了“寬松”。
而在北京等一線城市，限購政策依舊嚴(yán)格。但也并非鐵板一塊。堪稱豪宅、一度被“限價(jià)令”卡住的北京保利海德公園項(xiàng)目，日前獲得了預(yù)售審批，即將開盤。
6月滬上開發(fā)商拿地?zé)崆榻禍?、房貸持續(xù)收緊，成交市場未見起色，大市整體走低。目前上海新房庫存超過1100萬平方米，以前5個(gè)月月均銷量計(jì)算，去化周期將近16個(gè)月。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部副總監(jiān)黃河滔表示，預(yù)計(jì)7月份上?；?qū)⒕植砍霈F(xiàn)更有力降價(jià)行情，一部分資金鏈緊張的開發(fā)商，會(huì)加大推盤、促銷力度，以價(jià)換量。
截至今年6月，中山市住宅存量已經(jīng)達(dá)到62502套，環(huán)比5月上升4%，按照上半年商品住宅月均消化4365套來計(jì)算，目前庫存量起碼要消化14個(gè)月。有地產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析，雖然6月份開發(fā)商的降價(jià)優(yōu)惠奏效明顯，但面對著龐大的庫存，優(yōu)惠的力度顯得有點(diǎn)不夠，預(yù)計(jì)今年下半年的壓力會(huì)更大。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國典型的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為113.9萬套，同比下降23.7%。其中，一線城市跌幅達(dá)31%，二線城市跌幅達(dá)34%。中金公司報(bào)告稱，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市下半年成交量將有6%左右的同比降幅，房價(jià)將環(huán)比下降約5%-10%。部分公司或下調(diào)銷售目標(biāo)，從而應(yīng)對房地產(chǎn)市場“寒冬”。
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