近日，上海嘉定悅合國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目資金鏈斷裂被迫停工，由于開(kāi)發(fā)商存在借貸糾紛，該項(xiàng)目已被法院查封。此前，杭州、蘇州等地已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)數(shù)起開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤(pán)無(wú)法按期交付的案例，房企資金鏈危機(jī)呈現(xiàn)出蔓延態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)融資困難、銷(xiāo)售不暢的中小房企或處于更加危險(xiǎn)的境地，或累及金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)常態(tài)，部分開(kāi)發(fā)商可能加大促銷(xiāo)力度以解資金之渴。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2013年6月，主要銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款和其他以房地產(chǎn)為抵押的貸款總額占各項(xiàng)貸款37.2%，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)將使銀行接近四成的資產(chǎn)承受風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂

上海市嘉定區(qū)曹安商圈，林立著數(shù)家超大型批發(fā)商場(chǎng)，來(lái)往的貨車(chē)絡(luò)繹不絕，一派繁忙景象。然而身處繁華地段的悅合國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目卻因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，延遲交房半年，已經(jīng)停工達(dá)一個(gè)月，并拖累多家金融機(jī)構(gòu)深陷其中。

悅合國(guó)際廣場(chǎng)已經(jīng)被上海市閔行區(qū)人民法院以財(cái)產(chǎn)保全的名義正式查封，同時(shí)被徐匯區(qū)人民法院以執(zhí)行需要的名義輪候查封。由于在建工程已被法院查封，無(wú)法進(jìn)行預(yù)售登記，在開(kāi)發(fā)商將資金窟窿補(bǔ)上之前，該項(xiàng)目已不允許銷(xiāo)售。

在上海出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂案例之前，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)已出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、工程停工爛尾，甚至開(kāi)發(fā)商跑路的情況。長(zhǎng)沙(樓盤(pán))市岳麓區(qū)的九龍領(lǐng)仕匯項(xiàng)目三期，封頂后已停工超過(guò)一個(gè)月，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商湖南省九龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因資金陷入困難，拖欠施工方湖南麟輝建設(shè)集團(tuán)有限公司數(shù)千萬(wàn)元工程款，導(dǎo)致工程停工。目前，開(kāi)發(fā)商正在向資金實(shí)力雄厚的企業(yè)尋求融資或合作。

在房地產(chǎn)繁榮時(shí)期大肆擴(kuò)張、過(guò)度借貸的開(kāi)發(fā)商，正在面臨后續(xù)融資艱難、資金回籠不暢帶來(lái)的危機(jī)。5月初，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企光耀地產(chǎn)因債務(wù)危機(jī)，瀕臨破產(chǎn)，波及多家銀行、信托和類(lèi)信托計(jì)劃。

房地產(chǎn)資金鏈危機(jī)需警惕

上半年即將過(guò)去，房企因資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題造成的倒閉現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn)。

實(shí)際上，今年以來(lái)，處于下行周期的房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)已被金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)管層高度警惕，因此，銀行在對(duì)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)化前期的名單制管理外，還加強(qiáng)了對(duì)重點(diǎn)地區(qū)和領(lǐng)域的監(jiān)控，尤其是對(duì)一線城市和二、三線城市這些不同承受能力的市場(chǎng)實(shí)行更為嚴(yán)格的差異化信貸投放政策。

更有不少地方銀監(jiān)局都給銀行房地產(chǎn)信貸投放劃上“警戒線”，有的要求占總體信貸投放比例不超過(guò)20%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2013年6月，主要銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款和其他以房地產(chǎn)為抵押的貸款總額占各項(xiàng)貸款37.2%，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)將使銀行接近四成的資產(chǎn)承受風(fēng)險(xiǎn)。

除了銀行貸款外，對(duì)于房地產(chǎn)這類(lèi)能夠承受高融資成本的行業(yè)而言，通過(guò)信托等渠道進(jìn)行融資也不在少數(shù)，但是，從2013年起被媒體陸續(xù)曝光的11件信托兌付風(fēng)險(xiǎn)事件中，涉及房地產(chǎn)信托的最多，達(dá)到了10起，涉及的信托公司有8家。

進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)信托違約事件也是頻繁上演。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年房地產(chǎn)信托到期量約6335億元；同時(shí)，今年以來(lái)提前終止或兌付的信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托達(dá)28支，規(guī)模達(dá)62億元，意在暫時(shí)規(guī)避信用風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)隱患，目前，不少信托公司都在主動(dòng)縮減房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量以求軟著陸。

銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星認(rèn)為“房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中一個(gè)重要的組成部分，對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)，同時(shí)也是中國(guó)金融業(yè)重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。但是，我們確實(shí)應(yīng)該看到，如果一個(gè)經(jīng)濟(jì)體對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)依賴(lài)過(guò)重，如果金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)貸款暴露過(guò)多，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，可能會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)甚至對(duì)中國(guó)整個(gè)金融業(yè)造成災(zāi)難性的破壞。過(guò)去的金融危機(jī)當(dāng)中，有很多都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫最后破滅，給經(jīng)濟(jì)金融造成重大的破壞。”

通過(guò)政策引導(dǎo)推動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)整

今年二季度，定向微調(diào)政策已經(jīng)啟動(dòng)，包括引導(dǎo)資金向小微“三農(nóng)”行業(yè)傾斜。這表明，政府正在嘗試通過(guò)政策引導(dǎo)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

在財(cái)政方面，上海、浙江、深圳等10個(gè)省市啟動(dòng)地方政府發(fā)債“自發(fā)自還”試點(diǎn)，對(duì)債券進(jìn)行“三六九等”信用評(píng)級(jí)等。財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，“將研究賦予地方政府依法適度舉債融資權(quán)限，建立以政府債券為主體的地方政府舉債融資機(jī)制，將地方政府性債務(wù)分門(mén)別類(lèi)納入政府預(yù)算統(tǒng)一管理。”

不過(guò)，從目前了解的情況來(lái)看，一些改革措施和政策尚未細(xì)化，因此地方操作上存在困難。

市場(chǎng)期待財(cái)政金融的政策組合拳。同時(shí)，業(yè)內(nèi)判斷，在今年下半年，影子銀行風(fēng)險(xiǎn)將逐步得到化解，與之相伴的是，還有可能出現(xiàn)一些債務(wù)違約狀況。產(chǎn)能過(guò)剩所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)將在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期間持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，而房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)則將伴隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，不斷被重新審視，最終將在整個(gè)改革的大背景下，讓經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)擺脫房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度依賴(lài)。