北京樓市成交量持續(xù)低迷中，一波更猛烈的降價潮正在涌來？剛送走年中的北京樓市又傳來一片“降聲”，東亞新華的兩個項目宣布每平方米“直降”上千元，富力位于大興的項目推出“萬元以下特價房”，但也有購房者跑去售樓處一看，降價房產(chǎn)品不同、特價房僅有一套但已賣完，這些到底是營銷的噱頭來博眼球還是房價真降有成交？
明降VS暗降
“現(xiàn)在就沒有不降價的項目， 只是公開不公開，我一去都直接就問你們的特價房源多少錢？一問一個準(zhǔn)。”買房人王小姐昨日對記者說，相比去年看房時價格高還一房難求，現(xiàn)在買房不著急了，可以慢慢挑選房源。
而多名開發(fā)商也對新京報記者表示，各項目的房價是真的出現(xiàn)了下降，正是購房者入市挑選的好時候；但降幅短期內(nèi)不會太大?？硕鸱績r北京測評中心首席分析師牟增彬表示，整體均價不可能下跌超過2000元/平方米。
“下半年推新品的時候可能會有一些調(diào)低，但調(diào)低的幅度不會超過1000元/平方米。”房山一個剛需項目營銷相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項目當(dāng)前售價在16000元/平方米左右，從拿地、建筑成本和財務(wù)成本來看，項目的利潤都不會太高，加上公司也沒有新土地，不打算再降價。
也有一些公司打算“扛一扛”。通州一個樓盤營銷負(fù)責(zé)人介紹，7月初項目曾為了試探市場推出了一些折扣房源，樓層、戶型都很好，但銷售情況并不理想，公司也就不愿意再降價了。
而剛推出“房價保險”的珠江四季悅城項目銷售負(fù)責(zé)人則表示，項目所在的區(qū)域是目前北京樓盤供應(yīng)較大的板塊，銷售壓力較大。
此外，對這些老項目來說，大張旗鼓地降價還會有來自老業(yè)主方面的風(fēng)險。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，此前亦莊一個高調(diào)降價的樓盤就遭遇了老業(yè)主的多次抗議，最后商議了賠償金額了事。
首開、東亞“向前沖”
據(jù)了解，目前大幅降價的房企仍較少，近期降價樓盤中最著名的是“快周轉(zhuǎn)”公司東亞新華，和北京老牌國企首開股份，剛需項目集中的首開成為波及面最大的價格“黑馬”，旗下多個項目頻頻低開走量搶客戶。
以首開7月初入市的兩個項目為例，首開熙悅山開盤單價低于2萬元，較6月初下降近2000元/平方米，與3月份的售價相比下降近20%；而首開國風(fēng)美侖本期入市價為16500元/平方米，與去年基本持平；6月底入市的首開常青藤，為了減小緊鄰自住房的沖擊，價格從4萬元/平方米直降到32000元/平方米。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，首開項目頻頻調(diào)價入市，更多是自身經(jīng)營壓力體現(xiàn)，確保加快銷售速度從而回籠資金，以保持現(xiàn)金流的可持續(xù)性。
“市場對價格比較敏感，公司只是隨行就市進(jìn)行調(diào)整。”首開股份董秘王怡昨日對新京報如是說。
更多房企將猛烈促銷
“從近期這幾個項目的銷售情況看，北京市場對價格的變動反應(yīng)非常積極。”首開股份董秘王怡昨日對新京報記者表示，在其他城市的低迷對比下，北京市場的需求很堅實，價格也有一定的承接力，并非像大家在二三月份時想象的那么悲觀。
王怡表示，目前公司還沒有調(diào)整全年247億元的銷售目標(biāo)，下半年將加大推盤的力度，為了完成計劃，還會繼續(xù)執(zhí)行“隨行就市”的銷售策略。據(jù)悉，上半年首開銷售76.2億元，完成了全年計劃的30%。
“等到9月、10月，上市公司為了確保明年的財報，會有更猛烈的促銷。”牟增彬表示，大跌不可能，但為了“保量”，價格會降多少還很難預(yù)測。高姍也表示，在下半年市場不明的情況下，迫于銷售業(yè)績和資金周轉(zhuǎn)的壓力，將會有更多房企加入降價行列。
★觀點(diǎn)
評市場
只見降價苗頭，未現(xiàn)實質(zhì)性降價
克而瑞房價北京測評中心首席分析師牟增彬：現(xiàn)在出現(xiàn)了一些降價苗頭，但我還沒有看到北京樓市出現(xiàn)實質(zhì)性的降價行為，東亞剛降價的兩個項目（東亞五環(huán)國際、東亞尚品臺湖），老盤的產(chǎn)品與前期不同，新盤并未入市，不能算大幅降價。
實質(zhì)性降價必須是有類似的產(chǎn)品來比較，有較大的下降幅度。“買房送裝修”、打折促銷、拿出幾套特價房都是一種營銷行為。我認(rèn)為，7、8月樓盤促銷會更頻繁，但真正的價格調(diào)整可能在9、10月份出現(xiàn)，因為上市房企到了這時候必須出手，原因是為了明年的財報“靚麗”，必須保證銷售量，屆時可能會有一波新的“以價換量”，但總體上今年的樓市成交量要比2013年低一半，整體銷售均價上還不太好判斷。
看趨勢
推盤促銷力度會加大
東亞新華營銷中心總監(jiān)賈玉鵬：三季度是敏感期，房企的推盤力度將進(jìn)一步加大，樓盤價格將微跌，北京樓市整體呈現(xiàn)出量漲價跌態(tài)勢。同時，由于上半年銷售不暢，房企拿地應(yīng)該會更為謹(jǐn)慎，土地市場也會相應(yīng)轉(zhuǎn)冷。但第四季度估計會有相應(yīng)政策以提振樓市信心，購房者觀望情緒會有所緩解，市場將轉(zhuǎn)暖。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅：在下半年經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策背景不變的情況下，部分項目降價促銷對其他項目采取相應(yīng)行動起到了很大的帶動作用。隨著市場的繼續(xù)僵持，很多項目都會針對公司的目標(biāo)和戰(zhàn)略推出差異化的促銷方案。
談機(jī)會
挑房、議價空間更大
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉：從成交情況來看，北京樓市一二手市場復(fù)蘇的力度非常有限，短期內(nèi)市場觀望局面難以扭轉(zhuǎn)。最近新盤持續(xù)入市，但成交量仍持續(xù)走低，北京樓市新房庫存量不斷攀升的局面預(yù)計仍將持續(xù)，無論一手市場還是二手市場，購房人都將獲得更大的房源挑選空間和更大的議價空間。
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