7月9日上午，上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競拍，最終麗豐控股旗下東方動力有限公司以5.77億元的價格競得，溢價62.54%。成交樓板價59859元，剔除保障房后樓板價達85810元/平，為全國最貴。
公告顯示，掛牌出讓宗地位于盧浦大橋西側(cè)，東至紫荊新苑，南至南園濱江綠化，西至富潤路，北至紫荊新苑；出讓面積6885.2平方米，起始價3.55億元。起拍樓板價高達36828元/平米，為今年上海最高。
全國單價地王今日誕生 麗豐控股5.77億奪黃浦地塊
從上海市來看，該地塊樓板價突破了2010年華僑城拿得的閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊，當年地塊樓板價為5.2萬元。同時，也一舉打破全國單價最貴地塊，2013年融創(chuàng)以21億元價格獲得北京農(nóng)展館地塊，當時樓面價為73099元/平米。
“迷你”體量卻高門檻出讓 現(xiàn)房銷售是亮點
黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗地塊位于城市核心位置的地塊，盡管就體量來看屬于“迷你”級別，卻引發(fā)了業(yè)內(nèi)的關(guān)注，因為它在出讓預(yù)合同中首次提出了“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”。
據(jù)該地塊的預(yù)合同上規(guī)定，該地塊土地用途為普通商品房，容積率1.4，建筑限高24米，建筑密度30%，綠地率35%；土地使用年期為70年。與此同時，地塊地上建筑面積不超過9639平方米，地下建筑面積不超過6000平方米。
根據(jù)土地預(yù)出讓合同，這一地塊在正式交付一年內(nèi)要開工，開工后三年內(nèi)要竣工。這意味著上述現(xiàn)房的最晚銷售時間會在4年后。
值得注意的是，該地塊的出讓條件非常多，除了在“特別約定”的第四條中明確“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”以外，還有必須100%全裝修，“配建保障性住房建筑面積應(yīng)占該宗地規(guī)劃總住宅建筑面積30%。受讓人同意上述配建保障性住房按規(guī)定移交給住房保障機構(gòu)”、“受讓人須在該地塊內(nèi)落實100%建筑面積的裝配式建筑”。“受讓人須在該地塊內(nèi)按住宅面積的2%配置公建配套用房”等。
售價或破10萬 業(yè)內(nèi)預(yù)計看法不一
該地塊還被要求第一層面濱江建筑限高24米，結(jié)合地塊1.4的容積率以及30%的建筑密度，業(yè)內(nèi)人士分析，此幅地塊或?qū)⒁孕「邔赢a(chǎn)品為主。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，該地塊交易價格已經(jīng)偏離市場，同時該地段的區(qū)位和基礎(chǔ)條件決定了區(qū)域的樓市高度，未來銷售或存壓力。
“從地塊所在區(qū)位來看，臨近盧浦大橋，旁側(cè)的世博概念的公寓項目目前售價集中在5-6萬/平方米，二手房售價在3-4萬元/平方米。憑借低容積率和產(chǎn)品設(shè)計方面的后發(fā)優(yōu)勢，該案未來售價沖擊到8-10萬區(qū)間是有機會，但也是有壓力的。”
因為該地段的區(qū)位和基礎(chǔ)條件決定了區(qū)域的樓市高度，無法上升到頂級豪宅圈序列。而且地塊偏小，不能通過該項目開發(fā)來大幅扭轉(zhuǎn)區(qū)域的地段形象，宋會庸如是說。
“這就要求售價一定要突破到10萬以上，對這個項目地段來說，勉為其難。而且結(jié)合當前樓市漸入低谷，房價下滑風(fēng)險顯現(xiàn)，其未來前景不容樂觀。”
不過，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉確認為，黃浦江次核心區(qū)域土地價值的稀缺性，決定了黃埔濱江板塊勢必會走高端路線，黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊也不例外。該地塊的目標客戶群、土地資源“寸土寸金”的稀缺性、板塊高端豪宅市場稀缺性等三方面決定了其價值勢必向高端豪宅市場走。
“簡單來講，這個地塊的核心價值不僅僅可以填補陸家嘴、外灘沿江板塊區(qū)域高端住宅發(fā)展的局限性，還可以為整個沿江核心區(qū)域及市場增加發(fā)展空間和活力，屆時一個新天價豪宅地標將在此誕生。”張宏偉表示。
開發(fā)商選擇或重在戰(zhàn)略
新華網(wǎng)記者了解到，麗豐控股目前在上海還有多個項目，主要有香港廣場、五月花生活廣場、凱欣豪園以及閘北廣場（一/二期）等。
而據(jù)官方網(wǎng)站介紹，麗豐控股有限公司是麗新集團成員之一，于一九九七年十一月在香港聯(lián)合交易所有限公司上市。麗豐乃麗新集團在中國內(nèi)地從事物業(yè)發(fā)展及投資之旗艦。麗豐之主要業(yè)務(wù)包括在中國的大城市，尤其是上海及廣州，一些交通便捷而基建設(shè)施完善的黃金地段上投資及發(fā)展酒店式服務(wù)公寓、住宅、辦公樓及商用物業(yè)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，對于港資企業(yè)來講，其拿地選擇目標就僅僅局限于市中心優(yōu)質(zhì)地塊，擅長于高端物業(yè)的開發(fā)，也擅長利用資本市場力量開發(fā)和經(jīng)營商業(yè)性物業(yè)，尤其是大型綜合體的開發(fā)，毫無疑問，黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊的推出，勢必會有資本實力雄厚、開發(fā)運營能力較強的港資企業(yè)向其“拋繡球”。
億翰智庫張化東也認為，該地塊對于東方動力這樣的企業(yè)還是劃算的。“他們想要在上海有個標桿項目，有些時候就不會考慮利潤，更多考慮的是公司戰(zhàn)略。”張化東認為這種體量小的地，因為處在戰(zhàn)略核心地段，還是被很多開發(fā)商所看中的。
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