今年上半年，城陽區(qū)的新房市場一直不溫不火，作為樓市的剛需重地成交情況相對慘淡，新建住房銷售面積同比跌幅近四成。二手房市場也受到觀望情緒影響，成交量體只有預(yù)計的六成左右。相比于往年的成交情況，城陽區(qū)上半年樓市可以說比上不足比下有余。但值得一提的是，城陽區(qū)仍然位居島城成交榜的第一梯隊，憑借區(qū)位、交通、價格等優(yōu)勢，吸引了島城置業(yè)者的持續(xù)關(guān)注。上半年，城陽區(qū)市場供應(yīng)量的不斷加大和去化節(jié)奏的放緩，直接導(dǎo)致了存量的上升，給開發(fā)商造成了不小的壓力。業(yè)內(nèi)人士分析，今年下半年新房市場將穩(wěn)中有升，但不會有大起大落。二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象，9、10月份可能沖高。

 

上半年銷量同比跌三成

 

記者從城陽區(qū)房地產(chǎn)管理處市場科獲悉，上個月城陽區(qū)延續(xù)了上半年不溫不火的狀態(tài)，商品房銷售1011套，同比減少22.47%，環(huán)比增長30.79%；銷售面積9.00萬平方米，同比減少 35.10%，環(huán)比增長16.86%。其中，新建住房銷售664套，住宅的銷量僅占總成交的六成多，也創(chuàng)下了今年新房住宅成交占比的新低?？v觀今年上半年，城陽區(qū)的新房市場形勢不容樂觀，1～6月城陽區(qū)新建商品房共銷售6642套，同比減少18.91% ；銷售面積61.24萬平方米 ，同比減少31.64%。其中，新建住房銷售5071套，同比跌了三成多；銷售面積48.08萬平方米，同比跌幅近四成。

 

相比于2013年，城陽區(qū)上半年樓市成交情況有些差強人意，但相比于2012年仍有增長，可以說比上不足比下有余。相比于島城的其他區(qū)市而言，城陽區(qū)仍然位居島城成交榜的第一梯隊，憑借區(qū)位、交通、價格等優(yōu)勢，吸引了島城置業(yè)者的持續(xù)關(guān)注。膠州、黃島無疑是島城樓市上半年成交榜上耀眼的“明星”，膠州由于新機場選址、青龍高速建設(shè)、大沽河綜合整治等有利因素吸引了大量房企和購房者，黃島一直是島城樓市的焦點，上半年黃島的成交較為穩(wěn)定，6月份受到西海岸新區(qū)設(shè)立的影響，后期發(fā)力的勁頭更足。

 

從1到6月的單月成交量分析，城陽區(qū)上半年的成交情況整體穩(wěn)定，在千套成交的范圍內(nèi)呈現(xiàn)出“W ”形的成交趨勢。1月份由于城陽區(qū)有一千余套的保障房成交，完全市場化成交的新建住宅僅800余套，新房成交也是剛剛破千。所以，上半年除了1、3、6三個月新建商品房成交破千，其余三個月的新房成交在600到800套之間，相對來說比較穩(wěn)定。“上半年市場主要以自然去化為主，剛需購房者依然是市場的主要支撐。為了以價換量，不少開發(fā)商也采取了"低開高走"的開盤策略，吸引購房者出手，保證現(xiàn)金流的支撐。”鑫江置業(yè)集團營銷總監(jiān)王立君分析，在此情況下大部分開發(fā)商能夠維持正常運轉(zhuǎn)，部分剛需購房者也愿意抓住時機出手，但市場上的觀望情緒依然濃厚，影響了市場的成交表現(xiàn)。

 

住宅存量13899套夠賣2年

 

從預(yù)售批準情況來看，相對于去年部分開發(fā)商對市場預(yù)估情況保守，導(dǎo)致供應(yīng)量有所下降的情況，今年上半年各大開發(fā)商可以說準備了充足的房源。城陽區(qū)1～6月份新建商品房批準預(yù)售套數(shù)為10291套，同比漲了5成多；批準面積136.58萬平方米，同比增長近7成。其中，新建住房批準預(yù)售套數(shù)8417套，批準面積90.01萬平方米。然而，供應(yīng)量的加大和去化節(jié)奏的放緩，直接導(dǎo)致了存量的上升。截至 2014年6月底，城陽區(qū)可售新建商品房套數(shù)24070套，同比增長37.10%，環(huán)比增長8.31% ；可售面積325.95萬平方米 ，同比增長53.14% ，環(huán)比增長7.55%。其中，可售新建住房套數(shù)13899套，可售面積173.59萬平方米。

 

記者了解到，若住宅存銷比持續(xù)超過12，則庫存壓力過大，對價格也會造成一定擠壓。而根據(jù)6月份城陽的成交數(shù)據(jù)來看，城陽的住宅存銷比為21，也就是說按照6月份的成交速度，目前城陽區(qū)的住宅存量還要21個月才能賣完，去化周期接近2年。庫存量的不斷加大，也給開發(fā)商帶來了一定的壓力。“壓力肯定是有的，如果存量少 、去化速度又快，那么開發(fā)商肯定會捂盤惜售，趁機提價，目前的情況就恰恰相反。但是我們也沒有必要盲目悲觀，2008年的時候市場存量也非常大，去化情況也很不理想，但是到了2009年情況馬上改觀，到了2009年10月份一切又都扭轉(zhuǎn)了。”業(yè)內(nèi)人士分析，通過對市場的觀察，目前客戶的負面觀望情緒明顯淡化，市場情況較5月份已經(jīng)有了明顯起色，預(yù)計下半年的市場情況將穩(wěn)中有升，但一般不會有大起大落的可能。

 

二手房7月迎來市場回暖

 

據(jù)了解，城陽區(qū)二手房市場今年上半年共成交登記1362套，同比減少了23.48%；成交面積17.51萬平方米，同比減少11.61%。二手住宅成交登記1267套，同比減少了26.29%；成交面積12.90萬平方米，同比減少26.70%。其中，6月份二手房成交登記252套，同比減少0.79%，環(huán)比減少4.91%；成交面積2.51萬平方米，同比減少40.66%，環(huán)比減少 8.73%，二手住房成交登記235套，成交面積2.34萬平方米。

 

“今年市場行情最大的特點就是穩(wěn)定，往年上半年由于房產(chǎn)調(diào)控政策的刺激，二手房市場很容易迎來大的波動。但今年上半年的調(diào)控主要來自金融面，限制了市場的活躍度。所以，今年上半年城陽二手房市場的成交量體只有預(yù)期的大概6成，根據(jù)往年的情況上半年平均每月的成交在330套左右，今年只能達到220套左右。”太平洋房屋城陽總部副總經(jīng)理韓學(xué)東表示，與新房市場相比 ，由于二手房的房源為個人房源，大部分房東不會跟開發(fā)商一樣面臨資金鏈的壓力，所以在二手房的價格上與去年基本持平，甚至略有增長。受到二手房成交下滑的影響，上半年的租賃市場相對火爆。

 

與往年形成鮮明對比的是，今年上半年二手房市場上換房需求十分活躍。“往年市場上的剛性需求占到90%，換房需求只能占 10%，但今年換房需求能夠占到40%左右，成為不可忽視的成交主力。”韓學(xué)東分析，城陽區(qū)二手房市場的需求量遠遠在行情之上，很多市場需求被壓抑了半年左右，下半年這部分購房者中選擇出手的比例將明顯增長。從7月首周的運行情況來看，成交量體的增長非常明顯，而且客戶普遍關(guān)心貸款、過戶等成交的后續(xù)問題，成交意愿明顯。所以，預(yù)計下半年市場整體將回升向暖，7月將體現(xiàn)出回暖跡象，8月市場將持續(xù)攀升，并在9、10月份進行沖高。