萬達(dá)、華潤、萬科、保利、等大腕接連進(jìn)入，城市中心北延的趨勢愈來愈明顯，南通城市向北發(fā)展使得市北正成為另一新興商業(yè)集中區(qū)。特別是隨著萬達(dá)廣場商鋪在5月份盛大公開，更是激起了市北商業(yè)的新一輪投資熱潮，以中心商業(yè)、區(qū)域商業(yè)、社區(qū)型商業(yè)、站前商業(yè)為主奠定了市北商業(yè)發(fā)展的新格局。
作為南通市新興崛起的商業(yè)副中心，以北大街、五水商圈、站前區(qū)的發(fā)展為契機(jī)，市北新區(qū)正快速擴(kuò)張階段，而在品牌房企進(jìn)駐之前，除奧特萊斯之外，港閘區(qū)并沒有像樣的區(qū)域規(guī)模商業(yè)，基本都是較為分散的社區(qū)商業(yè)，奧特萊斯的進(jìn)駐及開業(yè)也沒能帶動周邊片區(qū)的快速提升。從某種程度上說，相比主城區(qū)，在萬達(dá)、華潤、萬科等中心及區(qū)域商業(yè)進(jìn)駐前，市北商業(yè)仍是薄弱的一環(huán)。
148萬方城市綜合體在建 商業(yè)占比近4成
隨著5月末萬達(dá)廣場中心金鋪的開盤，市北這一“短板“已不復(fù)存在，包括南通賽格時代廣場、
華潤中心、萬科金域廣場等項目紛紛拔地而起，沿著市北重要主干道一字鋪開，崛起于這些項目的五水商圈、北大街正成為市北商業(yè)的中心區(qū)域。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，市北目前在建的城市綜合體規(guī)模達(dá)148萬方，其中商業(yè)部分建筑面積約55.7萬方，占比近4成，總體開發(fā)規(guī)模仍遜于崇川區(qū)的430萬方，但商業(yè)部分開發(fā)面積接近崇川區(qū)一半。
區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心的崛起與否從根本上說受兩大因素影響：一是商圈內(nèi)客群的數(shù)量，二是消費者能力的強(qiáng)弱。市北現(xiàn)有在建綜合體的商業(yè)部分面積為55.7萬方，去除辦公部分，市北現(xiàn)有消費商業(yè)面積為46萬方，且所有綜合體項目基本都將在兩年內(nèi)完成招商運營，其中萬達(dá)廣場商業(yè)部分將在2015年正式投入運營。
從人口基數(shù)來講，根據(jù)南通港閘區(qū)官方公布資料來看，市北現(xiàn)有常住人口為30萬左右，按照年均10%的人口增長率，兩年后，市北常住人口將達(dá)到36萬。對于南通這樣的二三線城市來說，按照人均商業(yè)地量1㎡（世聯(lián)行此前公布的2013年南通人均綜合體商業(yè)面積為0.3㎡/人）的上限值計算，港閘區(qū)所需商業(yè)體量應(yīng)為港閘區(qū)所需商業(yè)體量應(yīng)為36萬方，建成開業(yè)后，完全能夠滿足區(qū)域商業(yè)消費水平。
“快銷品”供應(yīng)井噴 去化存壓力
開發(fā)綜合體項目需要沉淀大量的資金，特別是商業(yè)自持部分需要很長的周轉(zhuǎn)期，城市綜合體中的公寓項目作為“快銷品”，成為開發(fā)商快速回籠資金維系資金鏈的的重要手段。而在市北在建的城市綜合體中，公寓部分也沖在了最前線。
根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，港閘區(qū)在建的城市綜合體中，公寓部分總體量接近10萬方。分析指出，在樓市尚處低迷時期，即使作為投資性產(chǎn)品，如此大體量的供應(yīng)或?qū)⑦M(jìn)一步導(dǎo)致更為激烈的競爭，具體的表現(xiàn)為價格方面的競爭，隨著眾多項目公寓產(chǎn)品入市在即，未來公寓產(chǎn)品價格或?qū)⒂兴抡{(diào)。
市北商業(yè)規(guī)模效應(yīng)漸顯 站前區(qū)開發(fā)急速升溫
城市綜合體幾乎具備了現(xiàn)代城市的所有功能，對于商業(yè)中心來說，體量太小很難起到規(guī)模效應(yīng)。在南通所有的綜合體中，體量達(dá)50萬方以上的大型城市綜合體占比22%，包括中央商務(wù)區(qū)、世茂悅活城、
華潤中心、萬達(dá)廣場等，僅港閘區(qū)就占據(jù)一半。
相較于一般城市綜合體，大型綜合體帶來的規(guī)模效應(yīng)更為明顯，對于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的推動作用也更大。以萬達(dá)廣場為例，52萬方的規(guī)模相超過賽格時代廣場及萬科金域廣場的體量綜合，商鋪開盤時更是掀起了市北新一輪的投資風(fēng)暴，未來建成開業(yè)后將會成為鼎立五水商圈的核心力量，此外，以60萬方的南通
華潤中心為支撐的北大街商圈也將初具成形。
開年以來，從南通港閘區(qū)拿地開始，雨潤緊布碧桂園步伐，連下三城，圍城態(tài)勢漸顯。而到五月份，雨潤再次發(fā)力，以2500萬的低價拿下港閘區(qū)火車站站前C14011商業(yè)地塊。
早在去年11月份，位于南通火車站站前區(qū)的10塊土地便被集中掛出，其中8塊為商業(yè)及商務(wù)用地，兩塊為住宅用地,10塊地在兩個月內(nèi)全部以底價掛牌 售出，其中，南通實力房企中南也以合資拿地的方式參與其中，其它如東大、盛和等房企也紛紛看重北區(qū)站前區(qū)的商業(yè)增長潛力，紛紛出手。
而到今年，隨著在南通瘋狂圈地的雨潤再次在市北市北站前區(qū)拿地，火車站站前區(qū)再次升溫，隨著蘇通大橋建成通車，滬通鐵路開建，圍繞著火車站站前區(qū)的 交通樞紐建設(shè)再次提速，濱江臨港的的優(yōu)勢區(qū)位再次凸顯。樞紐建設(shè)的日臻成熟使得站前區(qū)人流不斷匯聚，巨大的商業(yè)潛力逐步顯露，圍繞著站前區(qū)的土地開發(fā)再次 發(fā)力，站前“商業(yè)集群”開發(fā)大幕徐徐拉開。
以濱水、生態(tài)、品牌為重點，相繼引入萬科、保利、
華強(qiáng)、中海、萬達(dá)、新城等眾多國內(nèi)一、二線房企，初步建成以江海景觀大道為軸線的中高檔住宅集群，以及以萬達(dá)廣場、
華潤中心、萬科金域廣場、賽格時代廣場等商業(yè)體組成的商業(yè)集群遍地開花。北大街、五水商圈、市北科技城等區(qū)域板塊漸臻成熟，繁華的商業(yè)形態(tài)和一座座拔地而起的住宅樓正彰顯著市北新城不斷拓展的城市規(guī)模。
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