有意擦邊也好，無心踩雷也罷，萬科產(chǎn)業(yè)園區(qū)的首個試水之作真的變成了名副其實的“試錯”。

 

不能分割銷售甚至不能開展經(jīng)營性活動的科教用地，神秘離去的前股東和一地雞毛的爛攤子，萬科為何連基本的盡職調(diào)查都沒有做就貿(mào)然裝進(jìn)上市公司？園區(qū)有風(fēng)險，進(jìn)入需謹(jǐn)慎，作為擁有行業(yè)標(biāo)桿地位的頭號龍頭房企，進(jìn)入一個嶄新領(lǐng)域本應(yīng)該慎之又慎，不能以一句“不了解”或“不小心”來搪塞理應(yīng)知情的公眾和投資者。在這個事件中，鄭州當(dāng)?shù)卣块T更是顯得失職和失語，對這個項目疑點重重的前世今生披露不透明甚至可疑，對前后進(jìn)入的企業(yè)對接更是難以自圓其說。美銘科技園是傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)遭遇未知風(fēng)險的典型投射，我們無意以模式風(fēng)險和道德風(fēng)險過分苛責(zé)萬科，但卻必須將這個樣本放大解剖，讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“門口的野蠻人”聞?wù)咦憬?，警鐘長鳴。

 

對于萬科地產(chǎn)下一步的動作，我們也將持續(xù)關(guān)注。我們希望政府與企業(yè)的博弈，是一個透明清晰的可見，而不再是模糊的莫可名狀。

 

初夏的鄭州，河南本地園區(qū)開發(fā)商殷經(jīng)理的車停在鄭州高新區(qū)西區(qū)科技大道上，車窗外正對著“美銘全球高新智慧產(chǎn)業(yè)園”的施工規(guī)劃公示板，其中“美銘科技”四個大字相當(dāng)顯眼。而在這塊公示板的左上角，可以看見并不明顯的“萬科”二字。“我們的項目也在這附近，最近三個月以來，我一直沒看到美銘產(chǎn)業(yè)園有任何變化。”殷經(jīng)理對中國房地產(chǎn)報記者表示。

 

一年半前，2012年12月18日下午，一場被媒體形容為“異常低調(diào)”的簽約儀式在美景集團(tuán)舉行。萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁莫軍、鄭州萬科公司總經(jīng)理蔡平與美景集團(tuán)董事長王小興、美景集團(tuán)總裁王軍等，共同出席了此次簽約儀式。

 

一方為中國千億級住宅開發(fā)商，另一方為當(dāng)?shù)佚堫^地產(chǎn)商之一。萬科和美景集團(tuán)“聯(lián)姻”成立了鄭州萬科美景有限公司，萬科占51%股份，美景持股49%，美景集團(tuán)將旗下七個住宅、寫字樓和科技園項目注入合資新公司，由新公司負(fù)責(zé)開發(fā)推出。這意味著，當(dāng)時原本由美景集團(tuán)負(fù)責(zé)建設(shè)運營的美銘產(chǎn)業(yè)園自此正式交由萬科打理。三個月之后，該項目就出現(xiàn)在了萬科的年報之中。

 

然而，對于這個萬科地產(chǎn)首次試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項目，一位不愿具名的鄭州萬科負(fù)責(zé)人卻告訴中國房地產(chǎn)報記者：“當(dāng)時萬科接手美銘產(chǎn)業(yè)園之后，對土地性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運作方式以及整個項目的定位其實都不清晰。”

 

美銘產(chǎn)業(yè)園所在地塊的科研用地性質(zhì)決定了其面臨無法分割銷售的政策壁壘，而萬科地產(chǎn)這位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新兵對于持有運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)驗值更是幾乎為零。在最初主打獨棟、分層銷售的招商中心被當(dāng)?shù)卣【喼螅Q(mào)然闖入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的萬科面臨著進(jìn)退兩難的窘境。而輕易將一個產(chǎn)權(quán)存在重大隱性風(fēng)險的項目納入上市公司，則暴露出萬科在風(fēng)險管控方面的疏失。

 

如今，美銘科技產(chǎn)業(yè)園的兩棟高層建筑已經(jīng)封頂，工程陷入停滯，前路依然未卜。

 

美銘園區(qū)身世之謎

 

“對于萬科來說，當(dāng)初拿下這塊產(chǎn)業(yè)園實屬無奈之舉。”鄭州高新區(qū)一位產(chǎn)業(yè)園區(qū)負(fù)責(zé)人向中國房地產(chǎn)報記者透露。

 

他告訴記者，萬科打算與美景集團(tuán)合資成立鄭州萬科美景時，一開始并沒有收購美景旗下美銘產(chǎn)業(yè)園的計劃，但地方政府為了盤活這塊產(chǎn)業(yè)園，在萬科拿下高新區(qū)西區(qū)“萬科城”項目住宅用地的同時將美銘項目打包“塞”給了萬科。

 

“開發(fā)萬科城的條件就是把產(chǎn)業(yè)園做起來。”上述運營商告訴中國房地產(chǎn)報記者。

 

早在2010年，為了配合鄭州市“十二五”規(guī)劃中對于發(fā)展信息軟件類產(chǎn)業(yè)的要求，鄭州市就在《鄭州市城市總體規(guī)劃（2010年-2020年）》中提出了“一城兩園、東西聯(lián)動”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間格局。

 

于是，承接鄭州市軟件信息發(fā)展平臺的重任落在將重點建設(shè)的鄭州IT產(chǎn)業(yè)園以及中原國際軟件園兩個高端軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中位于鄭州市高新區(qū)的鄭州IT產(chǎn)業(yè)園當(dāng)時被規(guī)劃為鄭州西區(qū)的高技術(shù)信息軟件服務(wù)中心。

 

而美銘科技園項目正是高新區(qū)鄭州IT產(chǎn)業(yè)園首批啟動的骨干項目之一。

 

2011年，鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會在《鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會關(guān)于鄭州美銘科技產(chǎn)業(yè)園綜合開發(fā)有限公司鄭州美銘科技研發(fā)中心建設(shè)項目的批復(fù)》中提到，同意鄭州美銘科技研發(fā)中心建設(shè)項目立項，項目選址在鄭州高新區(qū)IT產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，用地性質(zhì)為科研用地，占地面積226畝，總建筑面積65.97萬平方米。建筑內(nèi)容主要為研發(fā)中心、檢測中心、實驗室、辦公及配套設(shè)施。項目建設(shè)周期為15個月，總投資16億元，建成后預(yù)計年產(chǎn)值40億元，年納稅6.3億元，年利潤8億元。

 

鄭州高新區(qū)管委會當(dāng)時批復(fù)的對象是鄭州美銘科技產(chǎn)業(yè)園綜合開發(fā)有限公司，該公司是由美景集團(tuán)有限公司與北京銘林國際置業(yè)有限公司（下稱“銘林置業(yè)”）聯(lián)合成立的。雖然美景集團(tuán)并沒有太多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的背景，但銘林置業(yè)正是北京小有名氣的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商北京坤鼎集團(tuán)的母公司。相關(guān)知情人士告訴記者，正是憑借著坤鼎“全球?qū)I(yè)招商團(tuán)隊”的有力背書，美銘科技產(chǎn)業(yè)園綜合開發(fā)有限公司才輕易博得了鄭州高新區(qū)管委會的青睞。

 

在2012年6月舉行的項目奠基儀式上，高新區(qū)管委會黨委副書記、管委會副主任賀炳岱在致辭中表示：“鄭州美銘科技園項目建成后將產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益和社會效益，對加快‘高新新城’和‘IT產(chǎn)業(yè)園’的推進(jìn)步伐具有重大意義，對吸引世界各地高新企業(yè)扎根落戶高新區(qū)具有顯著帶動作用。”然而，這個開發(fā)主體中最核心的銘林置業(yè)卻在不到半年內(nèi)就將合資項目公司的全部股權(quán)出讓給了美景集團(tuán)，迅速實現(xiàn)退出。據(jù)當(dāng)?shù)刂槿耸客嘎?，就是這樣簡單的拿地轉(zhuǎn)手，銘林置業(yè)就從中獲利上千萬元。

 

2012年底，萬科進(jìn)軍中原市場，與地方龍頭企業(yè)美景合作成立了萬科美景有限公司。“通過美景，萬科直接殺入了鄭州地產(chǎn)市場，不過美景集團(tuán)打包過來的美銘產(chǎn)業(yè)園卻成了萬科難以處置的雞肋。”上述高新區(qū)某產(chǎn)業(yè)園負(fù)責(zé)人表示。

 

記者查閱萬科2012年年報發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年萬科共新增11個項目，項目需支付地價款共65.62億元。作為其中唯一的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，鄭州美銘科技園項目凈用地面積約13.1萬平方米，容積率3.5，計容積總建筑面積約45.8萬平方米。年報顯示，萬科擁有該項目51%權(quán)益，須支付地價款約0.97億元。

 

科研用地產(chǎn)權(quán)之結(jié)

 

自愿也好，無奈也罷，美銘科技園作為鄭州萬科的項目已經(jīng)白紙黑字地寫在了萬科的財務(wù)報告之上。如果不對這個項目的未來進(jìn)行合理安排，顯然無法給投資者一個交代。然而該地塊科研用地的土地性質(zhì)，卻成了擺在萬科眼前的一道難題。

 

相比在廊坊簽約開發(fā)物流園區(qū)，萬科對于鄭州美銘科技園這個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的處理顯得異常低調(diào)。無論在公開信息當(dāng)中還是萬科鄭州的網(wǎng)站上，都無法搜索到相關(guān)的詳細(xì)信息，項目現(xiàn)場規(guī)劃公示牌左上角小小的“萬科”兩字也顯得閃閃躲躲。

 

“其實當(dāng)時萬科接手美銘產(chǎn)業(yè)園之后，對土地性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運作方式以及整個項目的定位都不清晰。”一位不愿具名的鄭州萬科內(nèi)部負(fù)責(zé)人向中國房地產(chǎn)報記者透露，“所以對于這個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目萬科是邊探索邊做，難免會遇到一些不可預(yù)見的困難。”這位負(fù)責(zé)人承認(rèn)，萬科遇到的最大困難就是科研用地產(chǎn)權(quán)分割的問題。

 

盡管國家層面并未對科研用地能否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定，各地地方政策的口徑也不盡相同，但鄭州市國土資源局土籍管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人明確告訴中國房地產(chǎn)報記者：“原則上鄭州市規(guī)定科研用地產(chǎn)權(quán)不可分割銷售。”

 

“實際上，萬科曾經(jīng)在美銘產(chǎn)業(yè)園設(shè)立過招商中心，并打算對產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的獨棟辦公樓進(jìn)行分棟、分層銷售，但是由于違反了鄭州市相關(guān)法規(guī)，該招商中心被強制拆除。此后鄭州萬科對于該項目的宣傳變得特別謹(jǐn)慎。”前述產(chǎn)業(yè)園負(fù)責(zé)人告訴記者。

 

中國房地產(chǎn)報記者實地走訪時被告知，目前產(chǎn)業(yè)園的招商中心設(shè)立在相距不遠(yuǎn)的住宅項目萬科城內(nèi)，已經(jīng)與住宅項目的招商團(tuán)隊合并。

 

而在萬科城，工作人員告訴記者：“現(xiàn)在美銘產(chǎn)業(yè)園項目基本處于停滯狀態(tài)，房子沒有預(yù)售證。鄭州萬科高層也沒有告訴我們具體開盤時間以及銷售口徑。”當(dāng)記者問到是否能夠進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割時，這位工作人員則表示，由于土地性質(zhì)是科研用地，政府對此管理較為嚴(yán)格，“但是不代表不能分割銷售，關(guān)鍵看萬科想不想這樣做”。

 

對此，鄭州市國土局土籍管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人對中國房地產(chǎn)報記者解釋：“雖然有禁止分割的規(guī)定，但是實際上仍有企業(yè)能‘曲線’實現(xiàn)對科研用地的分割銷售。”

 

“例如被供地企業(yè)對科研用地上的物業(yè)進(jìn)行分層、分棟銷售，如果這些購買物業(yè)的企業(yè)能夠取得房產(chǎn)證，根據(jù)‘地隨房走’的大原則，就可以去相關(guān)部門辦理土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)各自分?jǐn)偟拿娣e給他們辦理相對應(yīng)的土地證。”上述負(fù)責(zé)人表示。但對于沒有土地證的情況下如何能取得房產(chǎn)證，鄭州市的相關(guān)政府部門并未給予答復(fù)。

 

前述鄭州萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報記者：“目前美銘科技園項目尚存在一系列歷史遺留問題亟待解決，包括園區(qū)內(nèi)目前已經(jīng)封頂?shù)膬蓷澖ㄖ?，目前萬科正在努力與國內(nèi)外做過這種科技園的企業(yè)學(xué)習(xí)取經(jīng)。”

 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新兵之惑

 

如今，萬科已經(jīng)開始在多地試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。除了低調(diào)處理的美銘科技園、高調(diào)推出的廊坊物流園區(qū)，萬科在青島開發(fā)的青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園和在深圳前海以BOT形式試手的前海企業(yè)公館也是其旗下較為知名的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。但在這些項目當(dāng)中積累的經(jīng)驗顯然還不足以幫助萬科解決美銘科技園的棘手難題。

 

“與鄭州產(chǎn)業(yè)園項目相比，青島項目從項目拿地、設(shè)計、建設(shè)到運營都是經(jīng)由萬科一手包辦，萬科在項目定位、規(guī)劃設(shè)計、功能架構(gòu)、業(yè)態(tài)分布等方面投入了大量精力和資源。不過即便如此，青島項目的銷售也遭遇了瓶頸。”北京聯(lián)東投資（集團(tuán)）有限公司副總裁梁環(huán)宇告訴中國房地產(chǎn)報記者，“這類傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，單從產(chǎn)品設(shè)計上就很難滿足不同地區(qū)不同客戶對物業(yè)的要求。”

 

而深圳前海建設(shè)的企業(yè)公館則采用了BOT的模式，即由萬科建設(shè)并運營一段時間后交給政府。據(jù)了解，企業(yè)公館項目預(yù)計總投資額為8億元人民幣，2014年6月底竣工，由萬科建設(shè)并運營8年后移交給前海管理局。外界認(rèn)為，這對萬科而言不失為一次絕佳的“練手”機會。

 

然而，對美銘產(chǎn)業(yè)園來說，要等到深圳萬科的前海經(jīng)驗成熟之后再進(jìn)行模式復(fù)制顯然不太現(xiàn)實。

 

“一般來說，由于涉及科研用地產(chǎn)權(quán)分割違規(guī)，萬科能做的就是完全持有自營，或者申請轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地后再進(jìn)行出售。”梁環(huán)宇告訴記者，“關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)持有自營，一些常年深耕產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)尚難以做到，對于新兵萬科來說必然困難重重。萬科作為上市公司，自持的低回報率恐怕也是投資者無法接受的。”而上述鄭州產(chǎn)業(yè)園的負(fù)責(zé)人則告訴中國房地產(chǎn)報記者：“據(jù)我所知，萬科現(xiàn)在對于這塊地的處置更加偏向于將科研用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地，補交一定的土地出讓金。”。

 

在萬科獲得該項目51%權(quán)益后，財報顯示其須支付地價款約0.97億元。記者以此粗略計算，當(dāng)時科研用地價格約為646元/平方米。而記者查閱當(dāng)?shù)赝恋爻鲎層涗洶l(fā)現(xiàn)，同時期該項目周邊成交的一塊商服用地價格已經(jīng)超過3000元/平方米，幾乎是科研用地地價的5倍。

 

“科研用地難以直接出售，但如果要轉(zhuǎn)為商服用地，萬科將不得不付出數(shù)倍的土地出讓金。對于一家上市公司來說，即使投資人更偏向于后者，萬科也將為此背負(fù)灰色區(qū)域的政策風(fēng)險。”盛諾金地產(chǎn)基金和東方盛富基金發(fā)起人黃立沖分析。

 

而梁環(huán)宇則認(rèn)為：“現(xiàn)在的地方政府和以往不同了，他們需要看到產(chǎn)業(yè)、需要能支撐區(qū)域發(fā)展的核心競爭力。當(dāng)初政府對這一地塊規(guī)劃為科研用地，也對其帶動區(qū)域發(fā)展的能力寄予了厚望，變性的難度非常大。”直接銷售已經(jīng)遭遇取締，自持的回報率難以滿足市場投資人的胃口，土地變性代價高昂且未必可行，當(dāng)初未多加思考便扛過的美銘產(chǎn)業(yè)園，如今已經(jīng)成為了萬科手中的“燙山芋”。

 

美銘產(chǎn)業(yè)園門前的科學(xué)大道正繼續(xù)往西修建，高高的黃泥堆在道路兩側(cè)，遠(yuǎn)處只有一臺挖掘機孤零零地杵在那里。殷經(jīng)理告訴中國房地產(chǎn)報記者，這條路修通之后將直接連接鄭州市與滎陽市。“現(xiàn)在這里的區(qū)位并不算好，產(chǎn)業(yè)園招商也比較困難，科學(xué)大道西段修好之后情況應(yīng)該會好一點。”

 

當(dāng)記者問到她所供職的產(chǎn)業(yè)園的未來規(guī)劃，她指了指美銘產(chǎn)業(yè)園內(nèi)矗立的兩棟高樓——“我們跟著萬科學(xué)，天塌了有個高的撐著。”