2014年房地產(chǎn)市場銷售放緩，貨幣市場仍將延續(xù)緊縮常態(tài)，上半年房地產(chǎn)企業(yè)的整體流動性趨緊，融資難度增大。在此背景下，房企的融資環(huán)境繼續(xù)呈現(xiàn) 分化，優(yōu)秀品牌房企優(yōu)勢依然突出，而中小房企資金壓力愈發(fā)凸顯。面對日益趨緊的現(xiàn)金流壓力，品牌房地產(chǎn)企業(yè)積極創(chuàng)新融資方式，把握國內(nèi)外資本市場窗口期， 積極發(fā)展多元融資渠道，以期在市場調(diào)整期實(shí)現(xiàn)逆勢突圍。

內(nèi)房企多途徑赴港搭建融資平臺，B轉(zhuǎn)H、分拆上市開辟融資新思路

香港市場資本活躍，IPO和發(fā)債等融資較為暢通，成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)上市首選。此外，中國證監(jiān)會有意取消境外上市的行政審批，也利好房地產(chǎn)企業(yè)在港上市融 資。2014年以來，內(nèi)房企通過多途徑籌謀在港搭建融資平臺，共有6家內(nèi)房企成功在港掛牌上市，融資總額約90億港元，超2013年全年。

表：2014年以來在內(nèi)房企赴港IPO融資情況

除土地儲備規(guī)模與質(zhì)量外，獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場的吸引力，2014年海昌控股、陽光100中國、光谷聯(lián)合、億達(dá)控股等多家企業(yè)因其特色的經(jīng)營模式備受投資者 認(rèn)可，融資額在8-25億港元之間，成功叩響香港資本市場大門；2014年6月25日，萬科B轉(zhuǎn)H股成功落實(shí)，解決了B股喪失再融資功能的困 局，“A+H”易獲得境外評級機(jī)構(gòu)更高的評級，有效開拓資金來源，降低未來融資成本，同時(shí)有利于推進(jìn)企業(yè)國際化戰(zhàn)略，未來預(yù)期有更多地企業(yè)將構(gòu)筑 “A+H”融資體系；此外，分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市，也可得到投資者的青睞，2014年以來，花樣年、眾安房地產(chǎn)、方興地產(chǎn)分別分拆旗下物業(yè)管理、商業(yè)綜合體、 酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)成功在港上市，為培育企業(yè)核心業(yè)務(wù)提供資本支持。

內(nèi)房企積極出海搭建資本市場平臺，意味著房地產(chǎn)企業(yè)趨于通過市場化、資本化方式獲取優(yōu)質(zhì)資金。而國際資本化平臺的搭建能夠?yàn)榉科筇峁┵Y金支持的同時(shí)，將有助于提高企業(yè)在國際市場上的影響力，也成為企業(yè)實(shí)施國際化戰(zhàn)略的重要步驟。

上半年海外發(fā)債規(guī)模近800億元，融資成本有所上升

圖：2014上半年海外債融資額及發(fā)行數(shù)量

2014 年上半年，共有25家房地產(chǎn)企業(yè)通過境外融資平臺發(fā)行35筆債券，共募集資金約合人民幣797億元，發(fā)債規(guī)模較去年同期略有縮減。但是，仍有多家房企多次 通過境外平臺獲得較大的融資額度，如華潤置地于2月、5月共發(fā)行3筆債券總額約合人民幣達(dá)89.6億元，雅居樂于2月發(fā)行兩筆票據(jù)總額約50億元，6月綠 地集團(tuán)在香港成功發(fā)行兩筆5年、10年期共計(jì)10億美元高級票據(jù)。

表：部分房企2014年與2013年同期限債券利率對比

從 融資成本來看，2014上半年，受美國QE逐步退出及人民幣匯率波動等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債利率已有明顯上升。如世茂房地產(chǎn)2014年發(fā)行7年期 6億美元債券，票息率為8.125%，利率較去年發(fā)行同期限8億美元債券提升1.5個(gè)百分點(diǎn)；方興地產(chǎn)、佳兆業(yè)、萬科等房企2014年發(fā)行債券與2013 年同期限債券利率均有不同程度的提升。但是相比之下，萬科、保利、綠地、華潤等領(lǐng)軍企業(yè)的發(fā)債始終受到投資者的青睞和較高評級，成本保持突出優(yōu) 勢，2014年發(fā)行債券利率均在6.0%以下，在行業(yè)分化、市場波動時(shí)期融資優(yōu)勢更為明顯。

在房地產(chǎn)市場預(yù)期變化的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)投資節(jié)奏將放緩，加上境外投資者更趨謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)下半年海外發(fā)債將有所收緊，企業(yè)融資成本也將繼續(xù)上升；在此背景下，優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債規(guī)模及成本優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯，中小房企海外發(fā)債難度將加大。

內(nèi)地再融資開閘獲批總額達(dá)265億元，房企融資更趨市場化

2014年3月，停滯三年之久的國內(nèi)房地產(chǎn)再融資正式開閘，進(jìn)一步豐富了房企融資渠道，共有12家房地產(chǎn)企業(yè)再融資預(yù)案相繼獲證監(jiān)會批準(zhǔn)，通過股份定增及公司債融資總額達(dá)265億元，其中，北京城建、天房發(fā)展、大名城、福星股份等百強(qiáng)房企再融資額度均超30億元，為企業(yè)項(xiàng)目的順利推進(jìn)獲得充分的資金支持。

表：2014上半年部分房地產(chǎn)企業(yè)再融資方案獲批情況

從獲批再融資募投項(xiàng)目來看，募集資金主要流向京津冀相關(guān)概念公司、政策支持的保障房項(xiàng)目和剛需住宅項(xiàng) 目以及特色地產(chǎn)項(xiàng)目等。具體來說：受益于京津冀一體化發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，京津冀概念股獲得有利先機(jī)，如北京城建、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、天房發(fā)展再融資募投項(xiàng)目均位于北 京、天津等地，政策面利好助力京津冀區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值上揚(yáng)，為再融資預(yù)案的順利審批提供有力支持；獲批再融資募投項(xiàng)目除政策大力扶持的保障房外，亦涵蓋普 通商品住宅以及商業(yè)旅游等特色地產(chǎn)項(xiàng)目，政策調(diào)控也逐步向市場化趨勢靠攏。

國內(nèi)資本市場再融資的放開，豐富了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，為其提供更加穩(wěn)定的資金來源，也進(jìn)一步體現(xiàn)出房地產(chǎn)融資逐步回歸市場化機(jī)制的趨勢。

信托發(fā)行規(guī)模同比下降13.2%，大型房企借道信托節(jié)奏加快

圖：2014上半年房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模及平均收益率

2014 上半年，房地產(chǎn)信托迎來各方嚴(yán)格監(jiān)控，信托發(fā)行一度放緩，上半年房地產(chǎn)信托發(fā)行量達(dá)1414億元，規(guī)模同比下降13.2%，房地產(chǎn)企業(yè)信托融資成本已逐漸 上升，6月底房地產(chǎn)信托平均收益率也達(dá)到9.81%，較年初提升約0.5個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期上升約0.3個(gè)百分點(diǎn)。不同級別的房企通過信托融資的成本明 顯不同，尤其是隨著2014年房地產(chǎn)市場景氣度再次下降，龍頭信托融資成本優(yōu)勢更為明顯，如萬科2014年4月新近發(fā)行的7.5億4年期信托計(jì)劃成本為 7.482%，融資“性價(jià)比”優(yōu)勢顯著。

2014年以來，在市場回款受阻和信貸從嚴(yán)的氛圍中，大型房地產(chǎn)企業(yè)通過信托融資的節(jié)奏加快，以保 障擴(kuò)張中足夠的資金需求。2014年萬科、恒大等龍頭房企成立的信托項(xiàng)目數(shù)量、規(guī)模與往年相比均有大幅增加，如恒大地產(chǎn)前5月向包括中融信托、平安信托、 外貿(mào)信托等信托公司通過信托募資近50億元。值得注意的是，信托公司對房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全擔(dān)憂加劇，成立的信托產(chǎn)品趨于小額化和短期化，對房地產(chǎn)企業(yè)和 項(xiàng)目資質(zhì)更加審慎，風(fēng)控更加嚴(yán)格，項(xiàng)目偏重一線城市核心區(qū)域，對于二線尤其是三四線城市的募投項(xiàng)目融資更加困難，布局二線、三四線城市的企業(yè)面臨挑戰(zhàn)。

2014 年上半年，受房地產(chǎn)成交趨緩、信貸形勢依然趨緊的影響，定向?qū)捤烧叱掷m(xù)，房地產(chǎn)融資環(huán)境更趨分化，房地產(chǎn)企業(yè)整體面臨融資難度加大、融資成本上升的壓 力。國內(nèi)資本市場再融資放開，未來房地產(chǎn)融資將更趨市場化、資本化和多元化，房企融資環(huán)境有望得到改善；同時(shí)，對于品牌房地產(chǎn)企業(yè)來說，國外資本市場資金 成本和規(guī)模優(yōu)勢依然顯著，仍具備較大吸引力，預(yù)期下半年仍有較多企業(yè)充分利用境外資本平臺獲取資金。