從今年上半年整體來看，“穗六條”、“房貸收緊”、“全面推進(jìn)就近入學(xué)”、“公積金貸款意見征求稿”、“一手發(fā)展商以價換量”以及“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”等都為二手樓市增添許多不明朗因素。部分業(yè)主較為強勢的心態(tài)也稍有減弱，議價空間有所加大，但買家的觀望心態(tài)仍較為濃厚。與去年同期相比，今年上半年的廣州二手樓市出現(xiàn)哪些變化？

降價盤多在郊區(qū)

 

一次性付款買家增多

 

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌表示，天河、海珠、原荔灣、越秀等市區(qū)的樓價較平穩(wěn)，降幅不大。白云、原芳村、花都等外圍及近郊片區(qū)的降幅相對較大。其中，降幅較大的多地集中在原芳村、白云、花都、番禺大石、南洲等外圍及近郊片區(qū)。而市區(qū)有部分板塊價格有所回調(diào)，如天河北、東圃、濱江中—濱江西、工業(yè)大道和中山八板塊等，但降幅較小，均在1%以內(nèi)，主要是個別急需現(xiàn)金的置換型業(yè)主小幅讓價出貨。

 

另一樓市特點是，今年上半年，二手房市場的一次性付款比例保持較高位。其主要有三方面原因：一是房貸收緊，房貸申請難度加大、放款時間較慢以及利率提高；二是一次性付款的買家大部分屬于二次及以上置業(yè)，部分“賣一買一”，不少買家難獲“首套房貸”的優(yōu)惠，也有部分“限貸”；三是業(yè)主更青睞一次性付款的買家，并有較大幅度讓價。

 

外圍一手盤降價

 

分走市區(qū)“剛需”客

 

龍斌指出，目前市區(qū)新盤附近較優(yōu)質(zhì)二手物業(yè)，價格基本維持在2.5萬~3萬元/m2，加上高額的稅費后，與新盤仍有一定價差，大致維持在3500~6500元/m2之間。而與市區(qū)新盤價格高企相比，番禺、花都、蘿崗等外圍區(qū)域的新盤價格則實惠得多，部分新盤甚至有較大幅度讓利促銷走貨。外圍新盤低價或?qū)嵸|(zhì)性讓利，對本區(qū)域的二手樓市產(chǎn)生較大沖擊，同時也分流了不少中心區(qū)的“剛需”買家。如蘿崗新盤的價格在1.3萬~1.5萬元/m2之間，價格較此前回落10%左右，這對天河?xùn)|部二手剛需客才產(chǎn)生一定的分流影響?？偟膩碚f，這一輪降價出貨的熱潮始于外圍區(qū)域，對本區(qū)以及中心區(qū)的二手買家均產(chǎn)生明顯的分流；同時也影響買家的購房心理，等降心態(tài)進(jìn)一步加劇。

 

上半年樓市月歷

 

1月：二手房價高位回落 信貸額度未見放松

 

據(jù)市中介協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中心六區(qū)二手住宅交易市場中介促成的新增放盤面積與簽約面積分別為10.79萬平方米、11.70萬平方米，環(huán)比降幅分別為14.43%、13.91%，成交價格則大跌21.30%至14058元/m2。

 

當(dāng)月樓市關(guān)鍵事件：“穗六條”發(fā)酵 “等降價”心態(tài)蔓延

 

受到2013年年尾出臺的“穗六條”政策影響，廣州二手住宅成交量價連續(xù)兩月雙雙下跌，據(jù)中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，1月二手住宅買賣成交均價為20571元/m2，環(huán)比微跌1.5%。加上臨近春節(jié)，外地戶籍人員提前離穗返鄉(xiāng)過年，二手住宅總體成交更是進(jìn)入了低潮期，大部分客戶仍舊處于節(jié)前觀望狀態(tài)，“等降”心態(tài)明顯。

 

2月：受春節(jié)影響 行情步入傳統(tǒng)淡季

 

據(jù)市中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，中心六區(qū)二手住宅交易市場中介促成的新增放盤面積與簽約面積分別為7.16萬平方米、7.97萬平方米，分別大幅下跌33.65%和31.90%，成交價則大漲33.54%至18773元/m2。

 

受春節(jié)假期、政策觀望加重、部分買家經(jīng)濟(jì)預(yù)期謹(jǐn)慎以及房貸收緊等因素影響，廣州二手樓市成交清淡，買家入市意愿不高，交投節(jié)奏放緩。

 

當(dāng)月樓市關(guān)鍵事件：廣鋼地王助推周邊二手房量價齊升

 

廣鋼5宗地塊溢價成交后，更堅定準(zhǔn)客戶到芳村置業(yè)的信心，同時也給當(dāng)?shù)氐男I(yè)主重新確定售價提供了輔助參考。滿堂紅統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月芳村板塊二手住宅均價為17031元/m2，比1月的15506元/m2上升9.8%，達(dá)到“量價齊升”。

 

3月：“就近入學(xué)”、公積金擬出新政，催谷買家快速入市

 

據(jù)市中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，中心六區(qū)二手住宅交易市場中介促成的新增放盤面積與簽約面積分別為13.40萬平方米、14.36萬平方米，分別大幅大漲87.14%和80.27%，成交均價18823元/m2，環(huán)比基本持平。

 

當(dāng)月樓市關(guān)鍵事件：“就近入學(xué)”催谷學(xué)位房市

 

受教育部“就近入學(xué)”通知的影響，本月學(xué)位房需求全面釋放，成交量暴漲，是2月份的三倍多。其中，3月份中原地產(chǎn)促成的學(xué)位房交易有95%是來自越秀區(qū)和天河區(qū)。

 

公積金擬出新政策 買家急調(diào)付款方式

 

3月24日，廣州市住房公積金管理中心發(fā)出公積金貸款辦法征求意見稿，受該消息刺激，3月25日~31日的7天里，經(jīng)滿堂紅促成的二手住宅成交中，采用純公積金貸款客戶比例高達(dá)30.1%，比3月1日~24日的17.9%高出12.2%。

 

4月：樓市“小陽春”一閃而過 成交回歸平淡

 

市中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，中心六區(qū)二手住宅交易市場中介促成的新增放盤與簽約面積分別為14.27萬平方米、14.43萬平方米，分別上漲6.53%和0.48%，成交均價18593元/m2，環(huán)比下跌1.22%。

 

4月清明時段，廣州二手樓市整體大市放緩、房貸緊的環(huán)境持續(xù)，買家入市趨于謹(jǐn)慎，而外圍新盤促銷對買家也有分流影響，成交不振。而3月底出臺的史上最嚴(yán)厲的公積金貸款意見征求稿，客戶等降心態(tài)明顯。

 

5月：步入一手房傳統(tǒng)銷售旺季 二手難分一杯羹

 

市中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，中心六區(qū)二手住宅交易市場中介促成的新增放盤與簽約面積分別為9.65萬平方米、10.82萬平方米，分別下跌32.37%和25.04%，成交均價18844元/m2，微漲1.35%。

 

業(yè)主心態(tài)較前兩月有所轉(zhuǎn)弱，部分急需資金的業(yè)主降價空間有所擴(kuò)大，雖然客戶實際需求量并未減少，但政策與行業(yè)環(huán)境所致，買家等降心態(tài)明顯，買家看樓積極性不如從前。

 

當(dāng)月樓市關(guān)鍵事件：一手盤降價潮搶走二手客

 

一手較多的近郊區(qū)域如番禺和蘿崗，由于開發(fā)商去庫存壓力較大，促銷力度也較大，形成一二手價格倒掛現(xiàn)象，不少二手買家被吸引至一手市場。

 

6月：買家觀望心態(tài)持續(xù) 議價幅度加大

 

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月份廣州二手樓市成交維持低位，但環(huán)比上月跌幅有所收窄，成交宗數(shù)環(huán)比上月下降約11.6%。這主要是因為限購限貸政策的持續(xù)效應(yīng)、貸款利率提升、放款速度緩慢以及不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等多種因素困擾，致使客戶觀望心態(tài)持續(xù)，成交量不斷下降，部分業(yè)主心態(tài)有所減弱，議價空間有所加大。

 

后市預(yù)期：沉悶行情持續(xù)

 

買賣雙方心理價差縮小

 

“上半年的廣州二手樓市可以用很沉悶來形容，如下半年調(diào)控政策和信貸方面沒有變動，預(yù)計這種沉悶還將持續(xù)一段時間。” 滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰表示，今年上半年二手樓市受到的外部影響較少，市場膠著主要源自真實的買賣雙方供需關(guān)系。根據(jù)過往經(jīng)驗，二手市場價格變動往往會比一手市場滯后3個月。今年“五一”黃金周前后，市內(nèi)多個一手樓盤出現(xiàn)大幅度降價促銷，雖未直接波及二手房成交量和成交價，但已對買賣雙方心態(tài)產(chǎn)生一定的影響。預(yù)計7月底到8月，部分賣房需求較為強烈的業(yè)主會下調(diào)價格，市場上筍盤有望增多。

 

龍斌表示，與一手房市場相比，今年上半年廣州二手樓市的成交價波動較小，但成交量卻明顯萎縮。而從現(xiàn)有政策以及中央對房地產(chǎn)調(diào)控的“不打壓、不刺激”思路來看，下半年的二手樓市估計也難有政策上的轉(zhuǎn)機。不過，隨著一手房行情的整體回溫，地方政府對限購政策的微調(diào)以及信貸額度的放松，下半年的二手樓市雖不見有起色，但也不會比上半年更糟。