近日，上海出現(xiàn)一例開發(fā)商資金鏈斷裂事件，項目被迫停工，此前，杭州、蘇州等地已經(jīng)出現(xiàn)過數(shù)起開發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤無法按期交付的案例。房企資金鏈危機，成為此次樓市調(diào)整中的焦點。

 

聚焦之一：項目停工

 

欠款引發(fā)項目停工 未來房企處境更糟

 

覆巢之下，安有完卵。在樓市堅挺的一線城市，房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險也開始暴露。近日，上海嘉定項目資金鏈斷裂被迫停工，由于開發(fā)商存在借貸糾紛，該項目已被法院查封。

 

長沙市岳麓區(qū)的九龍領(lǐng)仕匯項目三期，封頂后已停工超過一個月，該項目開發(fā)商湖南省九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因資金陷入困難，拖欠施工方數(shù)千萬元工程款，導(dǎo)致工程停工。位于杭州的商品房項目田逸之星一期原本應(yīng)該于去年年底交付，由于開發(fā)商浙江中鐵拖欠施工方中豪建設(shè)工程款，工程自去年6月停工。浙江中鐵屬于地方國企改制后轉(zhuǎn)型的民營房地產(chǎn)企業(yè)，法定代表人為張偉強。浙江中鐵一直使用高杠桿騰挪項目，目前公司已被中豪建設(shè)起訴，法院已經(jīng)對20余套底層商鋪進行財產(chǎn)保全。此外，還有多筆民間借款未歸還。

 

在房地產(chǎn)繁榮時期大肆擴張、過度借貸的開發(fā)商，正在面臨后續(xù)融資艱難、資金回籠不暢帶來的危機。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，目前存在資金鏈斷裂風(fēng)險的房企主要有以下幾種：一是最近幾年才開始大舉進軍房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，從拿地到建房再到銷售的過程需要不斷投入資金；二是一些主要從事鋼貿(mào)、煤礦等行業(yè)的企業(yè)，在利潤較高時投身房地產(chǎn)，資金來源有保障，但現(xiàn)在這些企業(yè)的主營業(yè)務(wù)不景氣，對房地產(chǎn)的資金產(chǎn)生很大影響；三是一些對銀行貸款依賴程度高的中小型房企，在銀行信貸支持力度減弱的情況下，面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。

 

聚焦之二：新校空關(guān)

 

開發(fā)商資金鏈斷裂 學(xué)校建成兩年未用

 

蕪湖市新建小區(qū)東部星城小區(qū)里，有一座已經(jīng)建成兩年的學(xué)校，由于種種原因，這所小學(xué)遲遲未能交付使用，以致該小區(qū)業(yè)主的孩子無法就近入讀，不得不向周邊學(xué)校求助。

 

學(xué)校已經(jīng)建好兩年了，卻遲遲沒有投入使用。眼看自己的孩子已經(jīng)到了入學(xué)年齡，蕪湖市東部星城小區(qū)的周女士開始著急了。據(jù)周女士介紹，小區(qū)里很多孩子無法就讀家門口的學(xué)校，只得到周邊的鳩茲家苑和飛機場附近的學(xué)區(qū)就讀，不僅上學(xué)路遠，甚至有的學(xué)校還不愿接收。

 

日前，記者來到蕪湖市東部星城東區(qū)，找到了這所已經(jīng)基本建成的學(xué)校。學(xué)校內(nèi)一共有5棟樓，包括三棟教學(xué)樓、一棟實驗樓、一棟食堂和風(fēng)雨操場樓，戶外操場已經(jīng)建好塑膠跑道，從遠處看整個校園十分漂亮。但是走近一看，學(xué)校兩個大門口都已雜草叢生，校園內(nèi)空蕩蕩看不到一個人。

 

2012年9月，東部星城小區(qū)開發(fā)商因為資金鏈斷裂，無法給付承建的建筑公司工程款，承建學(xué)校的老板拿不到工程款，無法交付驗收。

 

東部星城小區(qū)西區(qū)、東區(qū)分別由蕪湖聯(lián)合置業(yè)有限公司和蕪湖星城置業(yè)有限公司開發(fā)，上述兩公司董事長同為徐某。

 

據(jù)媒體報道，今年4月29日，蕪湖星城置業(yè)有限公司董事長徐某涉嫌抽逃出資罪、挪用資金罪、職務(wù)侵占罪、偽造國家機關(guān)、公司企業(yè)印章罪、合同詐騙罪在蕪湖市中院開庭，涉案金額近2億元，十多人受騙。徐某于2012年11月份被刑拘。

 

聚焦之三：房企自救

 

大房企開始甩包袱 中小房企拋售資產(chǎn)

 

在房地產(chǎn)市場疲軟的背景下，房企資金正面臨“寒潮”。不少中小房企近期頻頻出售資產(chǎn)以避免重蹈“光耀地產(chǎn)危機”，與此同時，一些看似穩(wěn)健的龍頭房企也開始“甩包袱”以加速資金回籠。

 

上周，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，房地產(chǎn)業(yè)新推掛牌金額居各行業(yè)之首，一周新推掛牌金額合計達到16.51億元。在這些交易中，不乏中小房企身影，比如浙江潤和房產(chǎn)集團轉(zhuǎn)讓千島湖潤和建國度假酒店，江西盛田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出售49%的股權(quán)，天津市金鑫房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓天津域通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司35%股權(quán)等。

 

出售資產(chǎn)的不僅僅是中小房企，一些大房企亦在其列。北京城建年內(nèi)已經(jīng)兩度掛牌出讓資產(chǎn)。近期，北京城建以不低于1億元的掛牌底價在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓所持三亞樾城投資有限公司100%股權(quán)。此前，北京城建已將北京曜陽國際老年公寓項目公司股權(quán)的80%和6.18億元債權(quán)，作價6.43億元。

 

中冶置業(yè)日前加速分拆南京下關(guān)“地王”地塊，以10.4321億元的底價，將南京五道口置業(yè)100%股權(quán)以及6.8551億元債權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌。這已是中冶置業(yè)今年第四次轉(zhuǎn)讓旗下公司的股權(quán)債權(quán)。萬科也不再僅僅是買方角色。6月10日，浙江萬科南都將杭州萬業(yè)置業(yè)有限公司34%、33%的股權(quán)分別賣給朗詩綠色地產(chǎn)、寧波金翔。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，從現(xiàn)階段來看，房企資金鏈緊繃的狀況在未來一段時間內(nèi)難以緩解。在資金吃緊的壓力下，預(yù)計房企收購、并購、出售資產(chǎn)等動作將更為頻繁，房地產(chǎn)市場正面臨新一輪整合大潮。

 

聚焦之四：信托危機

 

地產(chǎn)風(fēng)險逐漸暴露 信托市場受到波及

 

2014年，房地產(chǎn)黃金時期正在快速消失，在各方看淡之中，其對信托產(chǎn)品的影響也正在顯現(xiàn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)類信托成立規(guī)模1137.15億元，較去年同期下降20.73%。

 

根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014上半年國內(nèi)信托公司共發(fā)行信托規(guī)模5088.91億元，較去年同期增長0.56%；成立信托規(guī)模4116.14億元，較去年同期下降7.25%。從投向上看，無論是發(fā)行還是成立規(guī)模，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)、工商企業(yè)、金融類，都較去年同期出現(xiàn)不同程度下滑。

 

某信托公司總經(jīng)理說：“地產(chǎn)風(fēng)險已逐漸暴露，地方融資平臺也要限制著做，銀信合作又是監(jiān)管重點，實體經(jīng)濟又不景氣，上半年業(yè)務(wù)確實不太好開展。”

 

從今年上半年情況看，多家信托公司的地產(chǎn)項目接連發(fā)生風(fēng)險事件，除了光耀集團外，其余的開發(fā)商多為中小型房企，巨額民間債務(wù)讓信托公司苦不堪言。而根據(jù)用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2014下半年至2015年，地產(chǎn)集合信托到期規(guī)模達到3029億元，兌付壓力巨大。

 

另有信托公司業(yè)務(wù)經(jīng)理說：“一些被傳出老板跑路的地產(chǎn)商都是小公司，需要項目經(jīng)理扎根當(dāng)?shù)夭拍苷{(diào)查出其背后是否涉及民間融資，能做到這點并不容易。”