2014年上半年，伴隨著全國樓市下行以及房源供應(yīng)的大批量面世，濟南西客站片區(qū)作為濟南樓盤高度集中的區(qū)域，呈現(xiàn)一片促銷的大場景。但是受制于開發(fā)成本，購房市民期待的大規(guī)模降價不太可能出現(xiàn)。
西客站樓盤總供應(yīng)量在千萬平方米以上
目前，濟南西客站片區(qū)已經(jīng)吸引了恒大、綠地、龍湖、中建等多家一線房企入駐開發(fā)，僅恒大在這邊就開發(fā)了恒大雅苑、恒大世紀廣場、恒大翡翠華庭、
恒大華府、恒大金碧新城等至少5個樓盤。
而中建在此開發(fā)了兩個樓盤，綠地在該區(qū)域也已經(jīng)開發(fā)了綠地中央廣場等至少3個樓盤，再加上金科城、海亮·藝術(shù)華府、外海·中央花園、龍湖名景臺等大大小小各家樓盤，總數(shù)在20家左右。
在這些樓盤中，包括了不少大盤，如金科城、外海·中央花園等量級均在百萬平方米，而恒大在二環(huán)西路和西站之間開發(fā)的項目總量在420萬平方米以上。記者粗略計算，當(dāng)前該區(qū)域的總供應(yīng)量就在千萬平方米以上。
“20個樓盤，競爭勢必十分激烈，即使去掉三分之一的商業(yè)面積，住宅面積也在七八百萬平方米。雖然目前已經(jīng)消化掉了一部分，但考慮到未來新項目入市，當(dāng)前供應(yīng)和潛在供應(yīng)都是一個很龐大的數(shù)字。”省城西部一樓盤的銷售負責(zé)人向記者表示，“開發(fā)商在‘賽跑’，誰跑在前面多多消化房子，就把壓力留給了別人。”
高額成本制約開發(fā)商大幅降價促銷
在對房地產(chǎn)市場捆縛政策越來越多的同時，住宅建設(shè)的稅費成本確實已經(jīng)達到了相當(dāng)高的比例。
記者探訪了西部新城一在建商品住宅項目。項目相關(guān)工作人員向記者提供了整個項目的稅費明細單。明細單顯示，25畝的該住宅項目，拿地總價為11250萬元，規(guī)劃高層建筑面積為5.83萬平方米，樓面價為每平方米1930元。
在建設(shè)各個環(huán)節(jié)中，分別繳納城鎮(zhèn)土地使用稅60.12萬元、土地增值稅757.9萬元、耕地占用稅32萬元、契稅337.5萬元、營業(yè)稅1894.75萬元、所得稅1894.75萬元、城建稅132.63萬元、印花稅24.57萬元、教育附加費132.63萬元、地方水利建設(shè)基金378.95萬元。算下來，這25畝的住宅項目共繳納稅金5645.8萬元，核算到每平方米，稅收成本為968.4元。
綜上所述，該住宅項目每平方米房子中，剛性稅收為968.4元，規(guī)定性收費為503.8元，服務(wù)性收費為309.55元，預(yù)售許可保證金及竣工驗收費用為209.94元，加起來為1993.29元/平方米，加上土地樓面1930元的地價，成本已達3923.29元。這意味著，如按照計劃中的價格6500元/平方米銷售，60.36%已被拿走。除此之外，還要扣除人口成本和建設(shè)成本兩個大項，西客站周邊樓盤目前均價7000元左右，降價的空間已經(jīng)微乎其微了。
樓市徘徊期是出手特價房源好時機
西部新城房價難以實現(xiàn)整個項目的大范圍降價，開發(fā)商也不敢在高供應(yīng)量的當(dāng)下，首先漲價，這無疑是“自絕”之路。為了博眼球，拼銷量，成批量特價房源的推出成了法寶。
位于經(jīng)十路與齊魯大道交匯處的金科城，在6月底推出起價5888元/平方米的特價房源，被不少尋求低價的購房者收入囊中。6月底，由濟南報業(yè)集團主辦的首屆濟南西部購房家居節(jié)上，與“一院三館”相鄰的海亮·藝術(shù)華府項目和龍湖·名景臺項目也每天推出10套特價房源，被購房市民追捧。
抓住開盤以來形成的市場影響力，位于青島路與淄博路附近的鑫苑·世家公館項目目前的優(yōu)惠措施也比較足。這是濟南鑫苑萬卓置業(yè)有限公司在濟南的第五個項目。起價6400元/平方米，主力戶型75至135平方米，目前購房最高3萬元優(yōu)惠。
長期從事濟南房地產(chǎn)事業(yè)的一位資深業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)確切消息，濟南的相關(guān)樓市政策將會有所調(diào)整，目前整個西部新城片區(qū)處于一種政策不明朗下的徘徊期，如果確實屬于急需購房的剛需或者改善型需求購房者，可以多到西部新城樓盤看看，多方比較，購買到性價比比較高的好房源。
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濟南二季度土地零成交
濟南市國土部門招拍掛信息顯示，四五月份，土地市場供應(yīng)和成交都出現(xiàn)了“空檔期”。在3月31日掛牌兩宗國有建設(shè)用地后，從4月初至5月31日，將近兩個月的時間，濟南沒有一宗國有建設(shè)用地掛牌，出現(xiàn)了“零掛牌”的局面。從土地成交來看，整個5月也交出了“零分”答卷。直至6月底，除了幾個小地塊掛牌出讓以外，真?zhèn)€土地市場沒有任何成交。
記者了解到，受交易量、回款及融資等情況的影響，開發(fā)商拿地更加謹慎。一家一線房企投資部有關(guān)人士表示，受目前形式影響，集團一些計劃要拿的地暫時放棄了。
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