限購是為了給房地產(chǎn)購買力加鎖,現(xiàn)在房地產(chǎn)市場處于膠著期,應(yīng)該逐步放手,讓市場自己說話。
6月26日,經(jīng)過來回磨合,呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處正式發(fā)布文件,全文回避了“取消限購”幾個字,但不再對購房人的房屋套數(shù)進(jìn)行查詢,意味著徹底放開限購。至此,呼和浩特放開限購,成為全國首個正式發(fā)文確定放開限購的城市。
雖然很多城市表示羨慕,希望能夠取得真經(jīng),但呼和浩特應(yīng)該屬于特例。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院研究快報統(tǒng)計,2013年35個大中城市商品住宅現(xiàn)貨的庫存去化周期中,呼和浩特存銷比數(shù)值為37,在35個城市中名列榜首。呼和浩特房地產(chǎn)市場與煤炭、貨幣緊密相連,現(xiàn)在行業(yè)下行所以特事特辦,否則呼和浩特可能成為另一個鄂爾多斯。
與其羞羞答答欲拒還迎,不如直接把限購清出武器庫,限購應(yīng)該永遠(yuǎn)取消,不要再進(jìn)入市場。
限購行政色彩過濃,扭曲了市場信號。市場化之前中國之所以用貨幣加票據(jù)的方式統(tǒng)治市場,是因為商品極其短缺,想買也買不到,不得不用戶籍、行政級別等方式,限制國民的消費量。這種計劃經(jīng)濟(jì)思路的結(jié)果已經(jīng)明確,不僅不能消除短缺,還讓短缺經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步加劇。
房地產(chǎn)限購是因為市場對房地產(chǎn)需求量一度過大,房地產(chǎn)市場有泡沫化傾向,房地產(chǎn)資產(chǎn)增值導(dǎo)致貧富差距擴(kuò)大,民怨?jié)u起,大中城市的房地產(chǎn)市場限購可謂不得已而為之?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場趨冷,繼續(xù)維持限購政策,意義不大。
房地產(chǎn)市場限購究竟起到什么作用,沒有定量分析。
2010年4月,房地產(chǎn)過熱時推出限購政策,到2012年8月銷量大幅反彈。房地產(chǎn)經(jīng)歷了低谷之后的高峰,此時往往伴隨著其他政策的出臺,如貨幣發(fā)行量下降限貸,擬定推出不動產(chǎn)登記條例等;或者伴隨著經(jīng)濟(jì)趨勢的變化,如2008年金融危機(jī)之后實體經(jīng)濟(jì)一度大幅下行,此時成交量的下降到底反映貨幣下降的變化,還是反映未來稅收改變的預(yù)期,難以分清。就像一鍋中藥,哪味藥真正治好了病,不清楚。2011年樓市價格、成交量下降,2012年樓市反彈,同樣實行房地產(chǎn)限購,市場反映大不相同,與貨幣政策、財政刺激政策有密切聯(lián)系。
國際成熟市場同樣也是如此。隨著外地富裕移民購房的增加,貨幣與人口同步流入,倫敦房價躥升。據(jù)報道,倫敦房價今年二季度創(chuàng)出1987年以來最大漲幅,同比上漲26%,比2007年創(chuàng)下的高點高出30%。此時能夠做的就是讓英國央行減少房貸,降低杠桿率,絕不是對來自俄羅斯、中東、中國的富豪們的購買力大加限制。
一腳踩貨幣油門、一腳踩限購剎車,頭頂熱腳底冷,市場不知所以準(zhǔn)得病。正確的做法是順應(yīng)市場走向進(jìn)行微調(diào),如對房貸、稅收等進(jìn)行調(diào)整,實際上我們也是走的這條路,現(xiàn)在對房貸已經(jīng)有些許放松,房產(chǎn)稅預(yù)期一直籠罩在購房者頭頂。與其放松房貸防止房地產(chǎn)崩盤,不如直接取消限購,通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)移與升值貶值實現(xiàn)隱性稅收,購房者愿意承擔(dān)未來貨幣與稅收風(fēng)險,何樂而不為?
取消限購將遭遇巨大的輿論反彈,希望看到房地產(chǎn)市場崩潰的人們,會伸出憤怒的毒牙。但改革總是如此,如果全國房地產(chǎn)都如鄂爾多斯,這些希望零成本接盤的人,有很大一部分將失去工作與薪酬,樓市崩盤讓經(jīng)濟(jì)下滑,最受苦的不是已經(jīng)作了資產(chǎn)配置的富裕人群,而是以房地產(chǎn)為財富主要儲藏形式的中等收入人群與低收入群體。
取消限購,明確房貸趨勢,推出不動產(chǎn)登記最終改革房產(chǎn)稅,照樣能夠讓市場理智,不損害效率,而且更公平。
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