圖表數(shù)據(jù)為亞豪機構(gòu)根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的歷年成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計而得，僅供參考

“《北京樓市的規(guī)律》一張圖，告訴你如今就是買房時機了。但我僅限于對北京的分析，從2008年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)成交量走勢基本上是呈現(xiàn)三年一周期一輪回的規(guī)律，2008年低迷，2009年沖到高點，2010年回歸中位，然后接下來的2011-2013年又一個低高中的走勢，今年成交量又是低位，接下來明年還會沖上高位。而房價在過去五六年里翻了一倍，運氣好的賺著了，等待的還在等待。我不說了，自己看著辦吧！”這是上周一位業(yè)內(nèi)專家對于樓市預(yù)期的看法，廣泛流傳于微信朋友圈內(nèi)，并附上了一張北京樓市從2008年開始的成交波動示意圖，預(yù)示著按照三年一調(diào)整的規(guī)律，明年樓市成交量將回升，價格將上漲，并暗示當(dāng)下就是最佳買房時機。

真的是這樣嗎？雖然今年初以來，國內(nèi)樓市唱衰聲不絕于耳，樓市風(fēng)聲鶴唳，“拐點崩盤”言論開始發(fā)酵，救市論調(diào)也屢現(xiàn)市場，不少項目為了回收資金，都表現(xiàn)出降價讓利的姿態(tài)。但購房人仍舊是最猶豫的群體，買房怕房價還會繼續(xù)降，不買房又怕再次錯過購房時機。那么，面對不斷下探的市場，現(xiàn)在真的就是買房最佳時機嗎？

6月樓市新房呈回暖趨勢

部分樓盤又現(xiàn)搶房場景

2014年上半年宣告結(jié)束，全國樓市也經(jīng)歷了“由夏入冬”的過渡。在貸款額度收緊、整體調(diào)控政策不放松的“紅六月”，樓市整體降溫的態(tài)勢依舊維持，市場觀望心態(tài)還在蔓延。不過，平靜的市場上仍舊掀起了一絲浪花，在保利·羅蘭香谷、泰禾·1號街區(qū)、亦莊·金茂悅等幾個項目的售樓處，人們看到了另外一番景象——排隊、搖號、搶房的熱鬧場景再次上演。

上周六，位于通州臺湖區(qū)域的泰禾·1號街區(qū)開盤，共有7棟樓，500余套房源。很多買房人都是早上7、8點鐘便趕到了售樓處簽到驗號后進入選房等候區(qū)。因為現(xiàn)場選房人過多，售樓門前的通馬路被堵死，一些來晚的購房人直到規(guī)定的9點半仍未趕到，主持人不得不宣布選房推遲20分鐘。結(jié)果一個上午，泰禾·1號公館推出的500余套房源便有四百六十套貼上了紅色的已售標(biāo)簽，去化率在70%以上。

面對如此壯觀的購房場景，就連一些購房者都“驚呆了”，甚至連連感嘆：“預(yù)想的戶型沒搶到，只能在剩余房源中趕緊下手。”

類似的激烈購房場景在兩周前開盤的昌平區(qū)項目保利·羅蘭香谷也出現(xiàn)過，當(dāng)時就引起業(yè)內(nèi)一片驚呼。該項目在6月22日下午開盤，中午就已經(jīng)涌進了兩百多組購房人。根據(jù)搜狐焦點網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，最終保利·羅蘭香谷此次推出的78-95平方米兩居和三居，總計102套房源，一小時內(nèi)便售罄。

同樣在上周末開盤的泰禾集團旗下另一個新項目，泰禾·拾景園最終以28800元/平方米的價格推出一棟精裝房源，總計七十多套，當(dāng)天簽約四十多套。同在臺湖，首開萬科公園里年初曾釋放的精裝價格超過3萬元/平方米，后來改為毛坯房出售，價格約2.7萬元/平方米。而泰禾·拾景園則是精裝修交房，均價28800元/平方米，其中單價最便宜的120平方米大戶型均價28000元/平方米，單價最貴的95平方米三居均價在31000元/平方米左右。

銷售回暖源于價格松動

近期這些熱銷樓盤之所以廣受關(guān)注，除了產(chǎn)品自身的位置、配套、品質(zhì)等以外，明顯讓利是這些項目的普遍特征，甚至有項目的售價降幅超過了30%。

上周，北京首個自住房金隅匯星苑以2.2萬/平方米的均價搖號入市，迫使周邊項目出現(xiàn)了大幅度的價格松動。同位于朝陽東壩區(qū)域的首開常青藤就為應(yīng)對自住房低價地沖擊，上周末新推出均價3.2萬元/平方米的特價房入市搶剛需客源，該價格相比2個月前銷售的42000元/平方米下降了約1萬元每平方米，降幅超過30%。

而當(dāng)天入市的新盤項目泰禾拾景園宣稱一整棟都是特價房。28800元/平方米的精裝修均價僅略高于萬科項目27000元/平方米的毛坯價，另外，開盤當(dāng)天還推出了購50平方米以下房源減12萬、50-70平方米減21萬，超70平方米減29萬的活動。

類似讓利促銷的還有保利·羅蘭香谷以及京西·金泰麗灣，這兩個項目的開盤價格均為26000元/平方米左右，定價與周邊其他在售項目相比均屬低價開盤。其中保利·羅蘭香谷位于昌平區(qū)沙河，同區(qū)域5月末開盤的京投銀泰·公園悅府與首開國風(fēng)美唐定價都在30000元/平方米左右，相比之下，保利·羅蘭香谷每平方米優(yōu)惠了4000元左右。而京西·金泰麗灣位于門頭溝區(qū)，周邊在售的西山藝境、華潤潤西山等項目定價在35000元/平方米左右，京西·金泰麗灣首次推向市場開盤定價僅為26500元/平方米，也是同區(qū)域的價格洼地。

對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析表示，在樓市持續(xù)調(diào)控、房地產(chǎn)整體不太景氣的狀況下，開發(fā)商紛紛擺出謹慎態(tài)度，采取“現(xiàn)金為王”的高周轉(zhuǎn)策略，尤其是像泰禾這樣超過百億元投入拿地的企業(yè)，資金壓力迫使其主動讓利以實現(xiàn)銷量，回籠現(xiàn)金。

另外，這些熱銷盤同時也證明了，不管開發(fā)商多么絞盡腦汁舉辦豐富多彩的活動吸引人氣，然而在“看房的人比買房的人多”的無奈現(xiàn)實下，大打“優(yōu)惠牌”才能真正抓住購房者的心。

正是在各種優(yōu)惠活動的刺激下，購房者們“該出手時就出手”。根據(jù)北京住建委公開數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，雖然上周有7個新盤3400套新房源入市，但北京樓市庫存卻降為79928套，較6月20日的80844套有所回落，這是今年春節(jié)以來，北京樓市住宅庫存由5.5萬套上升至8萬套后的首次回落。

熱銷樓盤目前還是個案 購房人應(yīng)關(guān)注信貸政策的變化

不過，對于近期增加的熱銷盤，有業(yè)內(nèi)人士就認為只能算是個案。全北京上百個在售和待售的項目，熱銷搶房的不足十個，只是市場下探過程中的個案式回暖。大部分項目要么價格沒有絲毫松動，要么寧可捂著也不愿在市場下行時入市。

聯(lián)美地產(chǎn)集團總裁助理史明就認為，目前的樓市仍然是弱市心態(tài)。今年上半年樓市整體成交量仍是連續(xù)下滑，購房者的主流心態(tài)是捂緊了自己的錢袋子，寧愿再等一等。

但他同時也表示，近期新盤入市量明顯增多，6月最后兩周有近5000套新房源入市，北京樓市的庫存也從1月份低谷時的5.5萬套攀升至近8萬套。對于購房者來說，一方面，庫存增加意味著購房者有了更多房源可供選擇；另一方面，不斷累積的庫存沉淀了開發(fā)商的大量資金，激發(fā)了開發(fā)商降價促銷的動力，購房者也因此能夠得到實際的價格優(yōu)惠。

史明認為，目前部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)價格的回調(diào)，部分樓盤的當(dāng)前售價已經(jīng)接近同一區(qū)域曾出讓的土地價格，可以說已跌至谷底，當(dāng)前樓市抄底時機已經(jīng)到來。

不僅如此，還有業(yè)內(nèi)專家提醒買房人，對樓市影響更大的因素是信貸政策。有消息稱，北京銀行最近已經(jīng)在內(nèi)部發(fā)文，要求今年6月底前，清理所有已經(jīng)提交申請的按揭貸款，符合條件的全部發(fā)放。會不會有更多銀行跟進？如果有多家銀行均如是行動，則信貸政策將成為提升樓市人氣的最大推手。而普通購房人再做出出手決定時，也可以時刻關(guān)注首套房信貸政策的變化，包括利率優(yōu)惠回歸、貸款速度加快，可能都意味著購房窗口正在徐徐打開。

上半年新房銷售額下調(diào)近四成 下半年促銷優(yōu)惠仍是主旋律

今年，房產(chǎn)開發(fā)商感受到了“寒意陣陣”。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，截至6月26日，北京年內(nèi)新建住宅合計簽約22782套，較2013年同期的44468套下滑了48.77%，環(huán)比則下滑40.23%。剔除保障房部分外，預(yù)計整個上半年，北京新建住宅的簽約金額為735億元。較2013年上半年1190億元下調(diào)38%，疲態(tài)盡顯。

記者了解到，7月份北京將要入市的新盤中，將有更多項目采取低價促銷的策略。像位于通州區(qū)域的華業(yè)東方玫瑰，5月中旬入市時項目均價為24000元/平方米，而其7月新入市的樓棟整體報價已調(diào)至23000元/平方米，同時低于預(yù)期價格入市的新盤還有萬科天竺悅城和天資·璟庭。另外，部分樓盤盡管提高了入市價格，但卻同時推出各種計算復(fù)雜、優(yōu)惠幅度不等的促銷舉措，可以稱得上明漲實穩(wěn)。

目前北京房價是否“觸底”，購房者是不是迎來了最佳買房時機？對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，下半年房企的促銷力度或更大。隨著下半年大量自住房項目的集中入市，3季度樓市成交量將會出現(xiàn)階段性回暖，同時在自住房項目進一步分流剛需客群作用下，預(yù)計未來幾個月或?qū)懈嗟膭傂桧椖窟M入價格調(diào)整，樓市整體呈現(xiàn)“量漲價跌”的局面。而對于剛需置業(yè)者來說，或許是個難得的好時機，且央行日前要求各行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，這一信號的釋放將在很大程度上提升剛需置業(yè)者的信心。剛需置業(yè)者如遇到合適房源，不妨考慮入手，避免一等再等，錯失良機。