房企半年業(yè)績解讀：寡頭時代來臨
“強者恒強”的商業(yè)生存法則在房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)明顯。綜合各家發(fā)布的房企銷售半年業(yè)績排行榜，均可發(fā)現(xiàn)這一顯著特點。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，在2013年全年銷售額突破300億的19家房企中，2014上半年業(yè)績同比增長的企業(yè)僅有9家。
值得注意的是，從不同陣營房企銷售業(yè)績增速來看，市場依然演繹著“越大越強、越大越快”的競爭法則。第一陣營7家房企今年上半年銷售額增長率均值為30.2%，而遠高于第二、三、四陣營，而第四陣營平均下降3%，陣營之間無論從銷售規(guī)模還是增長動力，格局分化加速顯現(xiàn)。
千億到五十億之間的差距
房企業(yè)績分化的趨勢正在加劇。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年銷售突破500億的企業(yè)為7家，平均銷售額692億元，較上年4家企業(yè)增長19.5%。200億-500億房企達到8家，平均銷售額為251億元，比上年小幅上漲。100億-200億房企有13家，平均銷售額121億元，雖然泰禾集團和
陽光城同比上漲100%，但該陣營較去年均值仍大幅下降20%，可見第三陣營房企受此輪市場調(diào)整影響較大，增長乏力。此外，共有25家房企實現(xiàn)50億-100億銷售業(yè)績，平均銷售額較去年同陣營微降2%至73億元，上年同期50億房企已退出8家。
相比預(yù)計百億房企的數(shù)量減少，2014年房企“千億軍團”的龍頭房企卻保持了增長。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2014年前6個月銷售突破500億的企業(yè)為7家，分別為萬科、綠地、恒大、保利、碧桂園、中海、萬達，它們將成為今年的千億企業(yè)。樓市雖然低迷，市場集中度卻在進一步提高。
CRIC研究中心數(shù)據(jù)亦證明，龍頭房企市場占有率正在繼續(xù)提升。2014年上半年，TOP10的房企銷售金額占比從去年的14.6%上升至18.6%，增加了4個百分點；TOP20及TOP50企業(yè)同比分別增加4個百分點及4.7個百分點。TOP50企業(yè)市場集中度連續(xù)上升，從2012上半年的27.7%增至2014年上半年的33.2%。
2014年上半年，上榜企業(yè)銷售面積集中度同樣穩(wěn)步提升，其中TOP10和TOP20企業(yè)均增長了2.3個百分點；TOP50企業(yè)則增長了3.1個百分點。從2012年到2014年上半年，TOP50的面積集中度共增加了4.1%。
中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)蔣云峰在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，從歷次行業(yè)調(diào)整中均可看出，市場下行對品牌房企不只是壓力和困難，更是動力和機遇，強者更能禁得住風(fēng)浪的歷練，優(yōu)勝劣汰的規(guī)律驅(qū)動行業(yè)格局加速分化。2014上半年，品牌房企適時做出經(jīng)營策略調(diào)整，在不利環(huán)境中完成良好業(yè)績。
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱也認為，強者恒強的市場趨勢越發(fā)明顯。“比如恒大和碧桂園。表面上看他們的項目大多布局在市場不樂觀的三四線城市，但只要市場有他們的地方，其他企業(yè)的生存狀況都不會太好。”
彎道超車的困境
蔣云峰認為，市場集中度高是一個行業(yè)逐漸成熟的標(biāo)志，但卻未必是一件好事。
丁祖昱擔(dān)心的是，在市場波動期，中小房企有可能進一步面臨資金壓力，而后被逐漸淘汰出市場。從上半年已有包括浙江興潤置業(yè)、廣東
光耀集團、青島君利豪集團等多家房企遭遇資金危機甚至破產(chǎn)倒閉。
同策咨詢總監(jiān)張宏偉發(fā)現(xiàn)，對于排名30以后的房企來講，“力爭上游，不上則下”成為第三、第四陣營房企競爭格局變化過程中的主要特征，但是，第三、第四陣營房企很難實現(xiàn)逆勢突圍“彎道超車”，尤其是在2014年，在房地產(chǎn)信貸緊縮的市場背景下，過去那些激進擴張的中小房企有可能面臨資金危機，在此輪市場大洗牌過程中被收購。
張宏偉認為，有三類企業(yè)風(fēng)險最大。第一類，產(chǎn)品類型偏高端、周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷售業(yè)績最容易受到影響。第二類，前期拿地過于激進，成本較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴張，導(dǎo)致房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)。第三類，一部分資信不太好、難以獲得銀行貸款的中小企業(yè)。
此外，一些品牌房企也在面臨倒退的風(fēng)險。CRIC研究中心發(fā)現(xiàn)，上半年，去年銷售規(guī)模300億-700億元的第二陣營房企明顯分化：大部分房企業(yè)績出現(xiàn)下滑，個別房企甚至跌出TOP50排行榜。業(yè)績下滑主要是因為產(chǎn)品定位偏高端，在供過于求的城市布局過于集中。在整個行業(yè)不景氣下，市場觀望情緒較重，業(yè)績下滑是一個正?，F(xiàn)象。
一家近年來逐漸跌落出前十的品牌房企相關(guān)人士表示，“我們越來越不看重規(guī)模。”但這也從另一側(cè)面反映出，隨著差距越來越大，彎道超車顯得越來越困難。
蔣云峰稱，從房企排行來看，品牌房企華潤地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)、世紀金源下滑趨勢明顯。中國指數(shù)研究院排行榜顯示：目前，華潤地產(chǎn)已經(jīng)跌出前十，而遠洋地產(chǎn)早已跌至20名，世紀金源更是跌落至36名。
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