延續(xù)去年商業(yè)地產(chǎn)大興的趨勢(shì)，2014年，佛山的商業(yè)地產(chǎn)未有退潮跡象。傳統(tǒng)商業(yè)紛紛升級(jí)改造，謀求商機(jī)，而據(jù)贏商網(wǎng)記者統(tǒng)計(jì)，佛山在建的30多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，總面積超千萬(wàn)平方米，如此“大躍進(jìn)式”的建設(shè)，卻難掩其商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的憂患。

 

興華商場(chǎng)、東方廣場(chǎng)、東建世紀(jì)廣場(chǎng)、百花廣場(chǎng)……對(duì)于佛山的市民而言，這些商場(chǎng)耳熟能詳，它們深耕本土市場(chǎng)，已形成穩(wěn)定的大眾消費(fèi)群體，但隨著新時(shí)期商業(yè)發(fā)展的門檻提高，如何升級(jí)軟、硬件設(shè)備，加入現(xiàn)代化商業(yè)手段，轉(zhuǎn)變商業(yè)思維與模式等問(wèn)題，成為商業(yè)體轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新的關(guān)鍵。

 

在營(yíng)商業(yè)體：門檻提高 改造“傷筋動(dòng)骨”

 

贏商網(wǎng)記者對(duì)佛山的商業(yè)體統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在營(yíng)運(yùn)中的商業(yè)項(xiàng)目包括了順聯(lián)國(guó)際奧特萊斯、順聯(lián)國(guó)際購(gòu)物中心、百花廣場(chǎng)、印象城、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、南海廣場(chǎng)1期、南海城市廣場(chǎng)、保利水城、東方廣場(chǎng)、東建世紀(jì)廣場(chǎng)、興華商場(chǎng)、鵬瑞利季華廣場(chǎng)、南海怡豐城、樂(lè)從天佑城等，共十多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，大部分位于禪城區(qū)與南海區(qū)。

 

從最早的興華商場(chǎng)到最近試營(yíng)業(yè)的南海怡豐城，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間跨度大，開(kāi)發(fā)背景囊括本土以及外來(lái)開(kāi)發(fā)商，但仍以本土企業(yè)為主。

 

記者走訪佛山祖廟商圈中最核心的項(xiàng)目——嶺南天地，發(fā)現(xiàn)雖然目前該項(xiàng)目尚未完全開(kāi)放，大部分消費(fèi)都是時(shí)尚、年輕的男女，文化氣息濃郁，但是商業(yè)卻并不如大家所期待那樣興旺。

 

一位來(lái)自廣州的游客告訴記者，趁著周六假期，過(guò)來(lái)祖廟參觀游玩，雖然嶺南天地的建筑非常具有特色，但是，很多歷史文化的東西似乎并沒(méi)有很好的體現(xiàn)出來(lái)，只會(huì)做短暫的休閑游玩。

 

有專家指出，嶺南天地所勾畫的歷史文化特色，是該項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)，目前，該項(xiàng)目的整體配套還沒(méi)有建立起來(lái)，另外應(yīng)該多做文化活動(dòng)營(yíng)銷，運(yùn)用佛山的舞獅、粵劇、武術(shù)等文化，為項(xiàng)目以及商圈造勢(shì)。

 

圍繞著嶺南天地，周邊的商業(yè)體包括了興化商場(chǎng)、百花廣場(chǎng)、A11鉑頓城等，大部分的商場(chǎng)定位偏中低端，從祖廟地鐵站出來(lái)，可以發(fā)現(xiàn)該區(qū)域的客流飽滿，但是大部分單向沿著祖廟路行走，客流并不均衡，而商場(chǎng)內(nèi)的品牌參差不齊，仍保留著傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營(yíng)方式。

 

一方面是新時(shí)期對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的要求不斷提升，另一面是舊項(xiàng)目升級(jí)改造迫在眉睫。

 

東方廣場(chǎng)從2011年開(kāi)始進(jìn)行商場(chǎng)的改造，花費(fèi)3億6千萬(wàn)元配合“舊城改造”，不僅對(duì)硬件設(shè)施、交通環(huán)境、停車條件進(jìn)行改造，并且重新調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，引入新品牌。

 

此番大動(dòng)作歷時(shí)3年之久，不僅“傷筋動(dòng)骨”，而且裝修期間也對(duì)客流造成一定的影響，這也是舊商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“蛻變”的硬傷。

 

除此之外，前段時(shí)間，準(zhǔn)備拋售的南海創(chuàng)鴻城，作為佛山曾經(jīng)地王項(xiàng)目，是22萬(wàn)平方米的綜合體。記者從南海大道向前走，看見(jiàn)創(chuàng)鴻城被建工圍墻板嚴(yán)實(shí)包圍，從過(guò)道天橋望去，創(chuàng)鴻城內(nèi)一片狼藉，野草已經(jīng)長(zhǎng)過(guò)膝蓋，建筑用的磚頭、板塊被隨地放置，部分入駐的商家，已經(jīng)將品牌的廣告已經(jīng)貼出，可惜里面已經(jīng)塵埃堆滿，被棄之一旁。

 

兆陽(yáng)廣場(chǎng)副總經(jīng)理方銘恩表示，“目前佛山的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快，一下子用三五年的時(shí)間，發(fā)展了十年才能消化的商業(yè)體量，這樣就是生病了，最大的癥狀就是開(kāi)發(fā)商都是想做成購(gòu)物中心的概念，但并沒(méi)有針對(duì)當(dāng)?shù)氐男枨笞稣{(diào)整。”

 

在建商業(yè)體：“住宅思維”限制融資困局

 

近年來(lái)，隨著廣佛地鐵的開(kāi)通，佛山交通環(huán)境不斷進(jìn)行改造升級(jí)，改善了當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)商環(huán)境。千億房企巨鱷萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、綠地、保利、中海等紛紛挺進(jìn)佛山，一座座商業(yè)巨擘拔地而起，不僅僅在商業(yè)供應(yīng)量巨大，而且商業(yè)項(xiàng)目扎推。

 

佛山在建的商業(yè)項(xiàng)目包括了南海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、星星廣場(chǎng)、新港國(guó)際廣場(chǎng)、長(zhǎng)華國(guó)際商業(yè)中心、佛山萬(wàn)科廣場(chǎng)、順德太平洋廣場(chǎng)等。依贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)的33個(gè)商業(yè)體，類型涵蓋了城市綜合體、購(gòu)物中心、商業(yè)裙樓、奧特萊斯，其中城市綜合體占據(jù)佛山商業(yè)地產(chǎn)主流的位置，其中25個(gè)項(xiàng)目屬于綜合體，占總體的項(xiàng)目的75%以上。

 

總建面在15萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目多達(dá)22個(gè)，其中，星星廣場(chǎng)綜合體總面積達(dá)110萬(wàn)平方米，新港國(guó)際廣場(chǎng)、長(zhǎng)華國(guó)際商業(yè)中心、東平新城、佛山萬(wàn)科廣場(chǎng)等總面積均達(dá)70萬(wàn)平方米以上，商業(yè)供應(yīng)量龐大。

 

而據(jù)佛山市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1、2月份佛山全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額401.25億元，累計(jì)增長(zhǎng)9.5%，增速低于去年同期2個(gè)百分點(diǎn)，低于全省平均水平1.6個(gè)百分點(diǎn)，在珠三角九市中位居第五。

 

面對(duì)佛山市消費(fèi)品市場(chǎng)增速回落的情況，業(yè)內(nèi)人士指出，佛山商業(yè)開(kāi)發(fā)的體量普遍偏大，動(dòng)輒10萬(wàn)或15萬(wàn)平方米以上，許多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商其本身缺乏對(duì)商業(yè)規(guī)模與市場(chǎng)容量之間的科學(xué)定位，完全沒(méi)考慮市場(chǎng)是否接受。

 

眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用數(shù)額大且回籠資金緩慢，從土地購(gòu)置到后期的運(yùn)營(yíng)管理，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要充實(shí)的資金支撐。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的回報(bào)周期大概在8-10年之間，這也表示商業(yè)地產(chǎn)的融資難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅地產(chǎn)。

 

從這些正在興建的商業(yè)綜合體中，記者發(fā)現(xiàn)不少的綜合體都是以“商+住”的模式，例如季華路上體量最大的綜合體項(xiàng)目星星廣場(chǎng)，規(guī)劃總建筑面積約110萬(wàn)，其中商業(yè)總建筑面積超過(guò)30萬(wàn)，除了大面積的住宅樓外，其步行街商鋪也可出售。

 

開(kāi)發(fā)商的融資渠道單一，只有靠資產(chǎn)銷售，拆零銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡，通過(guò)銷售的模式回籠資金，根深蒂固的“住宅思維”，會(huì)否讓大體量的商業(yè)項(xiàng)目身陷資金鏈困境，仍是未知數(shù)。

 

一位長(zhǎng)期跟蹤佛山商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人士告訴記者，“近段時(shí)間，佛山金融機(jī)構(gòu)本外幣存款下降，貸款增加，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求的增加是重要的原因，當(dāng)銀根緊縮，會(huì)對(duì)正在建設(shè)中的項(xiàng)目造成資金上的影響。而佛山商業(yè)項(xiàng)目扎推，開(kāi)業(yè)時(shí)間集中，它們的招商是否落地，并實(shí)行滿鋪或成功開(kāi)業(yè)，將會(huì)是一場(chǎng)硬仗。”