中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)2014年上半年總結(jié)與下半年展望   
2014年7月1日

2014年上半年，全國主要城市住宅價格進(jìn)入調(diào)整期。在連續(xù)上漲近兩年后，5月新房房價首次下跌，6月繼續(xù)下跌且跌幅擴(kuò)大；新房成交量明顯低于去年同期，一線城市降幅最大；土地市場上半年推出、成交不及去年同期，樓面價同比上漲，溢價率回落；品牌房企目標(biāo)完成率低于去年同期，拿地步伐明顯放緩。預(yù)計下半年，政策整體維穩(wěn)，長效機(jī)制繼續(xù)推進(jìn)，地方政府對政策進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)；市場方面，需求有所恢復(fù)但隨著推盤高峰到來，市場供大于求態(tài)勢延續(xù)，“去庫存”仍是下半年主基調(diào)；全國房價繼續(xù)調(diào)整，不同城市房價走勢仍將保持差異。

1.價格：百城價格指數(shù)連續(xù)上漲近兩年后止?jié)q，5-6月連續(xù)下跌且跌幅擴(kuò)大

百城均價連續(xù)上漲近兩年后于5月首次下跌，6月跌幅擴(kuò)大。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，受信貸收緊、市場觀望情緒蔓延影響，百城住宅均價進(jìn)入調(diào)整期。其中1-4月百城住宅均價保持上漲但漲幅持續(xù)收窄，4月微幅收窄至0.10%；5月，百城均價在自2012年6月連續(xù)上漲23個月后首次下跌，跌幅為0.32%；6月百城住宅均價為10923元/平方米，連續(xù)第2個月下跌且跌幅擴(kuò)大至0.50%。

城市間價格分化明顯，一線城市漲幅收窄，二三線城市由漲轉(zhuǎn)跌。2014年1-6月，百城住宅均價累計上漲0.83%，其中5-6月累計下跌0.82%；2013年1-6月累計上漲5.59%，5-6月累計上漲1.58%。具體來看，一線城市上半年累計上漲2.64%，遠(yuǎn)低于去年同期的8.47%；二、三線城市價格由漲轉(zhuǎn)跌，上半年累計跌幅分別為1.10%、0.88%，而全年同期分別累計上漲2.75%、3.90%。

 

2.成交：上半年成交量明顯低于去年同期，一線城市同比降幅最大

受去年年末多個城市政策密集加碼、房地產(chǎn)信貸收緊等多重因素影響，今年上半年住宅成交量大幅下降19.0%，但絕對值為2010年以來同期次高水平。初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，50個代表城市住宅月均成交2052萬平方米，為2010年以來同期的次高水平，同比下降19.0%。具體來看，受2013年4季度多個城市調(diào)控政策密集加碼、房地產(chǎn)信貸收緊及季節(jié)性等多重因素影響，1-2月房地產(chǎn)市場有所降溫；3月在市場推盤量加大及市場季節(jié)性回升等因素的帶動下，市場需求有所釋放，代表城市住宅成交量升至2223萬平方米，但由于2013年3月基數(shù)較高，同比大幅下降29.5%；受一季度市場表現(xiàn)欠佳的影響，在4月傳統(tǒng)旺季，代表城市的住宅成交并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，4月成交2092萬平方米，同比下降22.3%；5月受部分城市放松調(diào)控政策的影響，代表城市住宅成交量略有回升，環(huán)比4月增長7.0%，同比降幅收窄至13.6%，但政策放松對市場的影響有限，6月成交量同比降幅再度擴(kuò)大，達(dá)22.5%。

各類城市成交量較去年同期均有所回落，其中一線城市降幅最大。各類城市來看，上半年，一線城市月均成交量為51萬平方米，同比大幅下降31.4%，在各類城市中降幅最大，其中北京降幅最高，超過50%；二線代表城市月均成交量為56萬平方米，同比下降15.5%，其中杭州降幅高達(dá)52.1%；三線代表城市上半年月均成交22萬平方米，同比下降18.9%。

 

3.土地：上半年推出、成交不及去年同期，樓面價同比上漲，溢價率回落

上半年各類土地推出量和成交量不及去年同期。出讓方面，2014年上半年，全國300個城市各類用地累計推出12.2億平方米，較去年同期下降12%；其中住宅用地累計推出6.1億平方米，較去年同期下降10%，商辦推出2.3億平方米，較去年同期下降14%。成交方面，300城市累計成交9.8億平方米，較去年同期下降17%；其中住宅用地成交4.8億平方米，較去年同期下降16%，商辦用地成交1.8億平方米，較去年同期下降19%。出讓金方面，各類土地出讓金達(dá)1.2萬億元，與去年上半年基本持平；其中住宅和商辦用地同比分別增長5%和下降4%。

上半年樓面價同比上漲，溢價率回落，土地?zé)岫戎鸩较陆怠?014年上半年，全國300個城市各類用地樓面均價為1244元/平方米，同比上漲20.6%；平均溢價率為12.5%，較去年上半年回落1.5個百分點(diǎn)。其中住宅用地樓面價為1757元/平米，同比上漲24.1%，溢價率為13.3%，較去年同期回落3.6個百分點(diǎn)；商辦用地樓面價1625元/平方米，同比上漲18.8%，溢價率上揚(yáng)1.7個百分點(diǎn)，為14.1%。受房地產(chǎn)整體大環(huán)境（銷售業(yè)績不佳、信貸政策收緊等因素）影響，今年上半年全國土地市場熱度逐漸消散，房企拿地更趨謹(jǐn)慎和理性，市場進(jìn)入分化調(diào)整狀態(tài)。

 

十大單價地王多出自北京，樓面價趕超周邊房價。2014年上半年，全國住宅用地樓面地價前十名地塊剔除保障房、還建面積后的樓面地價均超過2萬元/平方米，且溢價率多超過30%。其中位于北京三環(huán)內(nèi)的豐臺區(qū)西局兩宗地塊分別由泰禾、龍湖競得，在剔除保障房和還建面積后，樓面價均超6萬/平方米，高于其他地塊；恒大旗下的正浩置業(yè)競得的北京大興黃村地塊溢價率最高為180%。十大單價地王絕大多數(shù)位于一線城市，北京入圍6宗地且占據(jù)前二名，上海入圍3宗地。

 

新老地王入市，處境各不同。按照開發(fā)節(jié)奏，2012年和2013年拍出的地王將陸續(xù)入市，但新老地王由于各自位置不同，未來上市價值將現(xiàn)分化。海淀薊門橋和萬柳地王處城市核心區(qū)域，項目屬稀缺產(chǎn)品，價值優(yōu)勢明顯。保利海德公園拿到的預(yù)售均價是9.4萬元/平方米，項目盈利空間較大。相比較而言，武漢舊日地王在歷經(jīng)3年多后，平價入市，價格在1萬元/平方米左右，而其當(dāng)年拿地價在8000元/平方米，地王項目盈利空間有限。在今年市場持續(xù)下行的背景下，信貸政策收緊，企業(yè)資金緊張，地王入市受到多重考驗，市場或?qū)⒊霈F(xiàn)地王項目延后入市或者轉(zhuǎn)賣現(xiàn)象。

4.企業(yè)：目標(biāo)完成率不及去年同期，拿地步伐明顯放緩

圖：2013年1-5月及2014年1-5月品牌企業(yè)銷售目標(biāo)完成情況對比

多數(shù)代表企業(yè)中期銷售目標(biāo)完成情況不及去年同期，下半年銷售承壓。上半年，受房地產(chǎn)市場整體低迷影響，多家代表企業(yè)銷售業(yè)績不及預(yù)期，僅萬科、中海和恒大1-5月目標(biāo)完成率超過40%，而首創(chuàng)置業(yè)、金地和遠(yuǎn)洋前5個月目標(biāo)完成率均低于25%，實現(xiàn)全年銷售目標(biāo)不容樂觀。同去年相比，絕大多數(shù)房企目標(biāo)完成率低于去年同期，僅恒大和雅居樂相較去年有所提升，下半年房企去化壓力陡增，多數(shù)房企或采取降價促銷等銷售策略加快去化以完成全年計劃。

品牌房企擴(kuò)張速度減緩，市場觀望情緒漸濃。在銷售業(yè)績不甚理想的情況下，品牌房企拿地步伐明顯放緩，其中萬科拿地面積及金額逐月減少，整個上半年拿地金額不足百億，同比大幅下降71%，保利、綠城及金地等品牌企業(yè)拿地金額較去年同期也有不同程度的下降，僅中海、綠地和華潤置地等少數(shù)房企保持較大的拿地力度。拿地分布方面，品牌房企繼續(xù)加大在一二線城市拿地的力度。其中20強(qiáng)房企在一二線城市的拿地金額占比為85.8%，高于去年底的83.9%；恒大繼續(xù)加大在北京的拿地布局，以41.6億元加配建15700平限價房的條件競得黃村地塊；萬科上半年拿地則全部集中在北京、深圳、南京等熱點(diǎn)一二線城市。多數(shù)房企均選擇規(guī)避風(fēng)險，在部分供大于求的三四線城市拿地甚少。

5.展望：政策整體維穩(wěn)、地方微調(diào)，市場供大于求，房價調(diào)整深化

政策方面，下半年房地產(chǎn)調(diào)控仍堅持“宏觀穩(wěn)、微觀活”原則，中央層面將堅持分類指導(dǎo)、雙向調(diào)控，繼續(xù)推廣長效機(jī)制建設(shè)；地方政府在不觸及中央抑制投資底線的前提下，對現(xiàn)有調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)。2014年上半年，全國房地產(chǎn)市場整體降溫，但整體在可控范圍內(nèi)，在市場不出現(xiàn)大的波動的前提下，下半年中央層面會繼續(xù)推廣和落實土地及財稅制度改革、不動產(chǎn)登記及信息聯(lián)網(wǎng)等長效機(jī)制建設(shè)，出臺行政調(diào)控政策概率不大。但隨著不同城市市場繼續(xù)分化，調(diào)控政策體現(xiàn)差異性，在熱點(diǎn)城市仍然面臨較大房價上漲壓力的前提下，多數(shù)一二線城市難以從限購方面取得突破，而將繼續(xù)從公積金、信貸等方面支持自住需求；但庫存高、去化壓力大的城市會根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況對現(xiàn)有政策進(jìn)行微調(diào)，同時政策調(diào)整空間有所擴(kuò)大。

市場走勢方面，需求有所回升，供應(yīng)量加大，市場供大于求導(dǎo)致“去庫存”是下半年主基調(diào)，房價調(diào)整深化，部分城市房價下行壓力較大。需求方面，央行發(fā)布“央五條”明確支持首套房貸款有助于平穩(wěn)市場預(yù)期，同時兩次定向降準(zhǔn)釋放一定流動性，下半年中央或?qū)⒗^續(xù)采取金融措施支持自住型住房需求，合理引導(dǎo)和穩(wěn)定市場預(yù)期，地方政策微調(diào)也將短期刺激市場，下半年需求或?qū)⒕徛厣?。供?yīng)方面，前幾年供應(yīng)土地逐漸進(jìn)入上市推盤周期，企業(yè)上半年業(yè)績壓力加大，預(yù)計下半年企業(yè)推盤會更加積極，市場供應(yīng)量將進(jìn)一步增加。價格方面，市場供大于求態(tài)勢延續(xù)將導(dǎo)致“去庫存”仍是下半年主基調(diào)，預(yù)計全國房價將在波動中延續(xù)階段性下行趨向，庫存持續(xù)高位、去化周期長的城市房價下行壓力較大。

銷售業(yè)績表現(xiàn)不佳，資金壓力較大，企業(yè)將加快推盤并加大營銷力度以促進(jìn)去化、回籠資金。2014年以來，房企銷售業(yè)績整體表現(xiàn)不佳，同時房地產(chǎn)信貸收緊，企業(yè)資金壓力加大且?guī)齑媾噬?。對未來市場預(yù)期不穩(wěn)，導(dǎo)致房企拿地更加謹(jǐn)慎，全國土地市場有所降溫。央行兩次定向降準(zhǔn)有助于增加流動性但規(guī)模有限，短期內(nèi)難以對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生明顯影響。當(dāng)前國內(nèi)外資本市場不容樂觀，國內(nèi)資金流動性趨緊、借貸成本提高、貸款額度緊張；美國退出QE、外資流出加劇流動性不足、海外融資成本和匯率風(fēng)險上升，下半年企業(yè)將面臨一定資金壓力，尤其是一些融資渠道單一的中小型房地產(chǎn)企業(yè)。隨著季節(jié)性推盤高峰到來，迫于去化壓力和回籠資金需要，下半年企業(yè)將加快推盤、同時加大優(yōu)惠、促銷力度以加快去化，盡快回籠資金。