最近細(xì)心的人們不難發(fā)現(xiàn)，北京房產(chǎn)中介又開始悄然關(guān)店。2014年上半年，北京二手住宅交易量和交易均價(jià)在3月份再創(chuàng)歷史新高后，市場(chǎng)似乎迎來拐點(diǎn)，從二季度4月份開始，北京二手住宅成交量和成交均價(jià)雙雙沖高回落并持續(xù)下行。由于成交困難，入不敷出，一些房產(chǎn)中介不得不關(guān)門停業(yè)。

 

根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，6月份北京二手住宅交易量?jī)H6300套，與3月份相比，交易量跌幅近三成（29.6%）；6月份北京二手住宅交易均價(jià)回落至28800元／平方米，與3月份相比，房?jī)r(jià)跌幅已超過一成（11.4%）。房產(chǎn)中介和二手房市場(chǎng)對(duì)樓市變化敏感，近來從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)指數(shù)也是連續(xù)下跌且呈擴(kuò)大化的趨勢(shì)，很多人認(rèn)為樓市拐點(diǎn)到來了。

 

從國外的角度來看，近年來中國樓市也廣受關(guān)注，崩盤論、拐點(diǎn)論幾乎從未間斷過。事實(shí)究竟如何呢？大家都看到了，房?jī)r(jià)依然是螺旋式地上升，除了極個(gè)別的城市之外，并未出現(xiàn)太大的起伏，市場(chǎng)仍處于穩(wěn)步上升通道。

 

要想真正了解中國樓市，還須有全球化的眼光。過去的中國樓市與今天的巴西樓市很有幾分相似。世界杯的到來，令巴西房地產(chǎn)也火了，據(jù)媒體報(bào)道，2010年的時(shí)候，里約熱內(nèi)盧的平均房?jī)r(jià)約為2萬元人民幣／平方米，但到了2012年，普通地段的房?jī)r(jià)都已經(jīng)漲到了5萬元人民幣／平方米。2013年和2014年，里約熱內(nèi)盧的房?jī)r(jià)基本保持在6萬元人民幣／平方米。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，若是從2009年算起，5年之間，巴西的房?jī)r(jià)增長了200%。

 

如今巴西樓市與2008年中國樓市非常類似，2008年北京舉辦奧運(yùn)會(huì)，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了瘋狂上漲。中巴兩國都是發(fā)展中國家，盡管巴西房?jī)r(jià)瘋漲，但業(yè)內(nèi)人士并不擔(dān)心巴西樓市泡沫，因?yàn)榘臀鲹碛?00萬的住房缺口，另外還征收較高的房產(chǎn)稅。中國的情況略有不同，在房產(chǎn)稅方面只是做了試點(diǎn)，并未全面開征，中國住房需求也未完全滿足，房產(chǎn)稅可以說是調(diào)控樓市的殺手锏，作為儲(chǔ)備手段在需要的時(shí)候可以發(fā)揮作用。

 

盡管也有人認(rèn)為巴西樓市存在泡沫，但以中國的經(jīng)驗(yàn)來看，似乎沒有必要過分擔(dān)憂。北京奧運(yùn)會(huì)后，房?jī)r(jià)還是像爬樓梯一樣步步升高，只是有時(shí)候爬到一定高度需要停一停，踹口氣。只要需求還在，監(jiān)管層密切關(guān)注市場(chǎng)并有效監(jiān)管，樓市具有自我調(diào)整功能，就不會(huì)一蹶不振。

 

從全球范圍來看，房?jī)r(jià)最高的是摩納哥，100萬美元?穴約人民幣611萬元?雪只能買到15平方米的房子。另外，像紐約、倫敦、日內(nèi)瓦、東京、莫斯科、香港和新加坡等房?jī)r(jià)都比較高。

 

伴隨著歐美經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)處于上升期，以英國為例，5月房屋價(jià)格同比上漲11.1% ，過去一年倫敦房?jī)r(jià)則猛漲17%，有人甚至算過一筆賬，如果倫敦房?jī)r(jià)繼續(xù)按目前的勢(shì)頭增長，五年之后，平均房?jī)r(jià)將會(huì)達(dá)到一百萬英鎊。

 

按房?jī)r(jià)收入比，北京可能超過上述某些城市，房?jī)r(jià)確實(shí)相對(duì)于普通百姓很貴，這是由很多因素所致。其中重要一條就是北京是13億人口大國的首都，而中國的經(jīng)濟(jì)一直在飛速發(fā)展。

 

目前，中國經(jīng)濟(jì)增長速度雖然有所下滑，但中國仍然是全球經(jīng)濟(jì)增長引擎，這是由中國國情所決定的，無論是對(duì)房子還是汽車，需求都是全球最大的。兩三年前，各界還在討論中國超越美國成為全球第一大經(jīng)濟(jì)體需要多少年，現(xiàn)在來看，這一時(shí)間可能大大縮短。

 

此外，中國真實(shí)的城鎮(zhèn)化率不足50%，仍然處于快速城鎮(zhèn)化階段，還有至少一兩億人口需要轉(zhuǎn)移到城市，這意味著中國經(jīng)濟(jì)增長潛力仍然巨大。鑒于以上多種因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)并不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

 

誠然，如今中國樓市存在的挑戰(zhàn)也比以往嚴(yán)峻，主要是房?jī)r(jià)上漲過快，高價(jià)房太多，中低價(jià)位的房子太少，結(jié)構(gòu)性問題與局部短期供過于求同時(shí)存在，導(dǎo)致市場(chǎng)疲軟。綜合近年來樓市的運(yùn)行軌跡和慣性來看，樓市基本面并沒有發(fā)生根本性改變，但是調(diào)整的頻率加快，調(diào)整周期縮短。這種小周期調(diào)整雖可能導(dǎo)致一些房產(chǎn)中介等實(shí)力較弱的房企出局，卻不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)。因此，目前斷言中國樓市拐點(diǎn)到來還為時(shí)尚早。