今年樓市注定是一個(gè)調(diào)整之年，但并不能因此判斷市場會出現(xiàn)斷崖式的下跌。中國房地產(chǎn)市場還有不小的發(fā)展空間，因此面對當(dāng)前的低迷市況，投資者沒有必要恐慌，而是要根據(jù)自身的實(shí)際情況，理性地進(jìn)行買和賣的選擇。

 

市場低迷令人不安

 

恐慌！近期的樓市有點(diǎn)讓人摸不著頭腦。上海的黃敏在3 個(gè)月之前售出自己位于松江九亭的房產(chǎn)，之后準(zhǔn)備在浦東碧云重新購買一套房子，一來離父母家近一點(diǎn)，二來可以讓孩子上附近的國際學(xué)校。但面對當(dāng)前低迷的市場行情，她有點(diǎn)兒慌，擔(dān)心房價(jià)會進(jìn)一步下跌。終于思索再三，她還是決定先租房過渡，看一看再說。

 

黃敏并不是個(gè)案，近一段時(shí)間以來，在市場一輪又一輪沖擊波的作用下，人們的心開始變得忐忑不安起來。與此同時(shí)，樓市中的各種奇談怪論鼓噪不斷，所謂“崩盤”的論調(diào)更是一石激起千層浪。不少購房者都發(fā)出了這樣的疑問：難道樓市真的會出現(xiàn)斷崖式的下跌？接下來的市場究竟會怎么走？

 

的確，從市場層面?zhèn)鱽淼男畔⑹遣辉趺戳钊藰酚^的，國內(nèi)樓市已經(jīng)經(jīng)歷了長達(dá)半年多的低迷行情。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，今年1~5 月份，全國商品房銷售面積為3.6 億平方米，同比下降7.8%，降幅比1~4 月份擴(kuò)大了0.9 個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售面積下降了9.2%。銷售速度的放緩，導(dǎo)致庫存面積的上升。數(shù)據(jù)顯示，5 月末，商品房待售面積達(dá)到5.34 億平方米，比4 月末增加了750 萬平方米，其中住宅待售面積增加了405 萬平方米。這些數(shù)據(jù)無疑進(jìn)一步加重了人們的恐慌情緒，未來那么多庫存能夠被消化嗎？

 

樓市低迷還表現(xiàn)在開發(fā)商投資的積極性出現(xiàn)回落。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前5 個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅新開工面積為4.26 億平方米，同比下降21.6%，而在前4個(gè)月，同比下降24.5%。雖然同比下降幅度趨緩，但仍然維持在較高水平，顯示房企開發(fā)節(jié)奏正在放緩。

 

多重因素共同促成

 

然而我們仔細(xì)分析一下，可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前樓市之所以出現(xiàn)這樣的境況，還是有其深層次的原因。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)日前表示，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)肯定會一并下行。他認(rèn)為：“沒有一個(gè)國家的房地產(chǎn)可以在國家經(jīng)濟(jì)減速的時(shí)候大發(fā)展。”他進(jìn)一步分析指出，中國經(jīng)濟(jì)目前是“下個(gè)臺階”，是從9%的高增長變成6%~8%的中高增長，其結(jié)果之一就是房地產(chǎn)交易總量也會隨之下降，宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)都會保持一個(gè)穩(wěn)定的增長速度。

 

除此之外，經(jīng)歷多年的高速發(fā)展之后，樓市也到了“歇口氣”階段。據(jù)了解，中國房地產(chǎn)市場從2001 年開始持續(xù)繁榮，無論是房地產(chǎn)投資金額、新開工面積、施工面積，還是銷售數(shù)據(jù)（主要是商品房銷售面積和金額）都迅速增長。如國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在2010 年初至2011 年底近兩年時(shí)間內(nèi)，全國房地產(chǎn)投資額增幅一直維持在30%以上。面對這種局面，有專家直言，這種類似于極度亢奮的發(fā)展態(tài)勢，難以長時(shí)間持續(xù)。

 

還有一個(gè)不可忽略的因素是，經(jīng)過10 多年的快速發(fā)展，尤其是近年來房地產(chǎn)投資規(guī)模的加大，市場的基本形態(tài)已經(jīng)發(fā)生變化，從2001 年我國城鎮(zhèn)居民住房短缺狀態(tài)，到2013 年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積一舉達(dá)到35 平方米，超過中等收入國家的住房消費(fèi)水平。但也就在2013 年底，商品房待售面積卻達(dá)4.93 億平方米，較2012 年末增加了1.28 億平方米，這也使得市場面臨不小的壓力。

 

除此之外，當(dāng)前銀行對房貸進(jìn)一步趨向謹(jǐn)慎，也對樓市構(gòu)成了不小的影響。專家分析指出，目前的市場需求已經(jīng)以自住性需求為主，剛需和改善性需求成為主流，個(gè)人住房按揭貸款的收緊，實(shí)實(shí)在在影響了人們購房愿望的實(shí)現(xiàn)。

 

此外，一些“唱空”中國樓市的論調(diào)也對市場的恐慌情緒起到了推波助瀾的作用。今年2 月底，一篇題為《房價(jià)已經(jīng)崩盤的5 點(diǎn)證據(jù)》的文章在網(wǎng)絡(luò)上迅速躥紅，加之謝國忠等“空軍”堅(jiān)稱房價(jià)會暴跌，以及包括法國興業(yè)銀行、摩根士丹利、日資投行野村證券、瑞銀中國等機(jī)構(gòu)，紛紛加入“唱空”行列，在“買漲不買跌”的預(yù)期下，令有需求的購房者也陷入了觀望中。

 

樓市發(fā)展還有空間

 

那么，當(dāng)前樓市真的已經(jīng)到了岌岌可危的程度嗎？經(jīng)過本刊房地產(chǎn)研究中心的深入分析，得出的答案是否定的。目前市場出現(xiàn)的階段性調(diào)整有其內(nèi)在的原因，但不會改變市場長期發(fā)展的趨勢，中國樓市仍有不小的發(fā)展空間。房地產(chǎn)市場有其發(fā)展的自身規(guī)律，絕不會因?yàn)橐恍┩饨缫蛩囟p易改變，更不會因?yàn)槟切﹦e有用心的人“唱空”中國樓市而發(fā)生轉(zhuǎn)向。

 

首先，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)眾多行業(yè)，可謂是牽一發(fā)而動全身，由此也決定了它在產(chǎn)業(yè)鏈中的地位。有分析指出，房地產(chǎn)的景氣變化對上中下游多個(gè)行業(yè)的需求有很大影響。中上游包括鋼鐵、有色、機(jī)械、煤炭、化工等需求影響，下游還對建材、白色家電、交運(yùn)倉儲郵政、批發(fā)零售、金融等行業(yè)也有影響。

 

其次，從未來發(fā)展趨勢看，方興未艾的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，將會帶來更多的需求，從而保證市場在很長一段時(shí)間內(nèi)得以保持健康成長態(tài)勢。數(shù)據(jù)表明，截止到2013 年底，我國的城鎮(zhèn)化率為53.7%，而據(jù)中國社會科學(xué)院估計(jì)，到2020 年，我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%。也就是說，有將近1 億農(nóng)村人口將遷入城市，這將帶來巨大的市場需求。專家認(rèn)為，未來城鎮(zhèn)化的發(fā)展，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級，將為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供空間。

 

當(dāng)然，經(jīng)過一段爆發(fā)式的增長之后，未來市場將會出現(xiàn)分化的走勢。人口導(dǎo)入型的地區(qū)具有更好的發(fā)展空間。對此，國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱分析指出，樓市經(jīng)過兩到三年的房價(jià)回穩(wěn)，以及居民人均收入的穩(wěn)定增長，在人口流入地區(qū)，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系終歸會調(diào)整并最終趨于均衡；不過在人口流出地區(qū)，房地產(chǎn)市場的供求失衡關(guān)系可能很難調(diào)整。

 

看準(zhǔn)趨勢不必恐慌

 

莊子曰：“從心所欲，順理而行。”明白了房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律，厘清了頭腦中的概念，我們就不會再被當(dāng)前的市場境況所困擾了。樓市有漲也有跌，哪有只漲不跌的道理。如果追溯一下歷史，我們發(fā)現(xiàn)在2005、2008 及2011年樓市都曾出現(xiàn)過階段性的調(diào)整，市場也一度出現(xiàn)過迷茫的心態(tài)，然而最后的事實(shí)卻進(jìn)一步證明，房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的態(tài)勢并沒有絲毫改變。

 

至于樓市下一步將會怎么走？短期來說，樓市可能會在近期出現(xiàn)一個(gè)階段性的底部。我們主要通過觀察三個(gè)方面的變化來進(jìn)行綜合分析，其一是信貸政策的變化，其二是開發(fā)商推盤節(jié)奏變化以及價(jià)格預(yù)期，其三是政策面的變化。就信貸政策方面而言，此前央行出臺的針對個(gè)人住房金融的五條意見，已經(jīng)產(chǎn)生了一定的作用。此外，6 月份央行決定定向“降準(zhǔn)”，這對改善未來信貸環(huán)境將會起到實(shí)質(zhì)性的作用。而在推盤方面，包括北京、上海、廣州等地，近一段時(shí)間以來開發(fā)商推盤節(jié)奏加快，而且促銷力度加大，市場的狀況將會得到一定改善。還有比如廣州等城市限購松動，從這方面來說，一些地區(qū)在政策的適度放松問題上已經(jīng)形成共識。當(dāng)然，市場回暖很難一蹴而就，接下來樓市必然還要經(jīng)歷一個(gè)深度的調(diào)整震蕩期，但房價(jià)不會出現(xiàn)斷崖式的下跌，更不會“崩盤”。

 

面對當(dāng)前市場狀況，業(yè)內(nèi)人士建議購房者沒必要一味等待觀望，而要根據(jù)自己的實(shí)際情況，合理安排置業(yè)計(jì)劃。對于剛需來說，可密切關(guān)注市場，一旦碰到打折幅度較大的樓盤，則可以堅(jiān)決出手。分析人士指出，下半年通常為房企所看重，而且也是推盤量最大的時(shí)間段，如果觀望氣氛仍然很濃，開發(fā)商只有通過大幅促銷來加快去化速度，其中可能會出現(xiàn)購房的機(jī)會。