“房地產(chǎn)企業(yè)要遵循社會責任，要具有國情意識。國情之一就是要關(guān)注未來的新型城鎮(zhèn)化政策，以及新型城鎮(zhèn)化帶給未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新格局。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹在2014新型城鎮(zhèn)化企業(yè)社會責任報告發(fā)布暨中國新型城鎮(zhèn)化高峰論壇上表示，中央城鎮(zhèn)化工作會議中提出的六大任務(wù)中，“推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”、“提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率”、“優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)”這三項任務(wù)與房地產(chǎn)市場有著密切關(guān)系。

 

秦虹認為，城鎮(zhèn)化的人口政策其核心是推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化，這對于房地產(chǎn)市場有三個方面的影響：

 

一是，下一步城鎮(zhèn)住房的保障工作任務(wù)依然艱巨，政府還要持續(xù)把它做好，因為新型城鎮(zhèn)化或者新定居的這些農(nóng)民工、外來務(wù)工人員，可能有一部分人過去沒有本地戶口，享受不到城市的公共服務(wù)，但是今后他們定居在城市里面，對于那些特別困難的，又無力自主解決住房問題的這部分人來說，仍然需要政府的住房保障來給予覆蓋。

 

二是，要高度關(guān)注未來隨著城鎮(zhèn)化的定居落戶政策開放以后，首次在城市里就業(yè)的這一部分人的家庭住房需求。數(shù)據(jù)顯示，到2020年，如果實現(xiàn)城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米的目標，其中60%的需求來自于人口的城鎮(zhèn)化。在新增城市人口需求中，首次置業(yè)是主要的，也就是所謂的剛性需求，其次是改善性需求。

 

對此，秦虹認為，未來的住房供給依然要高度關(guān)注首次置業(yè)的中小戶型的住房需求。在一些房價比較高、上漲比較快的城市，要積極探索共有產(chǎn)權(quán)住房。這其中最核心問題，就是解決已經(jīng)在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的無房家庭，他們的住房需求既不能被住房保障覆蓋，又無力購買商品房，可以通過共有產(chǎn)權(quán)住房解決。即通過政府的政策支持，讓他們低門檻地解決第一次的穩(wěn)定住所。以共有產(chǎn)權(quán)方式體現(xiàn)政府的支持來防止尋租是比較理想的情況。

 

三是，未來城市發(fā)展中舊區(qū)、城中村、棚戶區(qū)等改造空間比較大。新型城鎮(zhèn)化的人口政策，關(guān)鍵是解決進城人的定居問題，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說就是要關(guān)注他們定居所產(chǎn)生的住房需求。

 

對于“提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率”這一任務(wù)，秦虹表示，土地與房地產(chǎn)關(guān)系密切，新型城鎮(zhèn)化就是要將過去粗放的、數(shù)量擴張為主的土地利用模式，變?yōu)樘岣咄恋乩眯蕿楹诵牡耐恋乩媚Ｊ?。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要高度關(guān)注，過去那種新城建設(shè)、新區(qū)建設(shè)、攤大餅式的發(fā)展格局很難持續(xù)。特別是在500萬人口以上的大城市，將不再是簡單地、低效率地增加建設(shè)用地。

 

秦虹認為，這對于房地產(chǎn)企業(yè)意味著未來集約利用土地的開發(fā)模式值得推廣，過去那種粗放的土地開發(fā)模式很難持續(xù)。其次，城市里面低效率利用的土地將會有再開發(fā)的政策空間。同時，受中心城市輻射明顯，與中心城市產(chǎn)業(yè)融合度高的中小城市，受到人口政策、落戶政策放開等政策利好影響，也受益于新的土地政策，將面臨著一些新的發(fā)展機遇。

 

對于“優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)”這一項任務(wù)，秦虹表示，房地產(chǎn)的發(fā)展從來都是與城市發(fā)展緊密相關(guān)的，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要高度關(guān)注城市化進程新格局。這意味著過去那種獨立的、分散的、各自發(fā)展的城市化進程將會變?yōu)槌鞘腥簝?nèi)各個城市協(xié)同發(fā)展的一種格局。打造城市群發(fā)展的過程，對房地產(chǎn)開發(fā)來說至關(guān)重要。因為房地產(chǎn)下一步的開發(fā)，一定要關(guān)注房地產(chǎn)的需求在哪里，誰最需要住房，只有產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口發(fā)展所支撐的需求，才是市場堅實的基礎(chǔ)，這樣的開發(fā)才是和市場的選擇相吻合的開發(fā)。

 

對于城市群的打造，秦虹認為要實現(xiàn)城市群內(nèi)各城市的同城化，要通過快速交通網(wǎng)的建設(shè)，實現(xiàn)城際軌道交通的公交化，把城市群內(nèi)的各個城市連接起來，形成一小時或者半小時的城市圈。然后，國家再通過高鐵把各個城市群連接起來。

 

最后，秦虹表示，房地產(chǎn)企業(yè)的投資要研究未來房地產(chǎn)的需求在哪里、產(chǎn)業(yè)在哪里集聚、人向哪里去。不開發(fā)空城、不建垃圾建筑，這是房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責任的重要體現(xiàn)。