在年度銷售業(yè)績(jī)及資金周轉(zhuǎn)雙重壓力下，在京房企繼續(xù)加快項(xiàng)目入市步伐。繼6月份33項(xiàng)目集中入市后，7月份北京商品住宅供應(yīng)量仍然有增無減。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京市共有36個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開盤，包括鴻坤西山云景、蘇寧·尊悅大廈、中國鐵建·青秀尚城等12個(gè)純新盤以及華業(yè)東方玫瑰、潤楓領(lǐng)尚、路勁世界城、中信府等24個(gè)老項(xiàng)目后期。

今年以來，北京樓市新房供應(yīng)量自3月開始大幅增加，月度開盤項(xiàng)目數(shù)量已連續(xù)5個(gè)月超過20個(gè)，3至7月市場(chǎng)總開盤量與去年同期相比有大幅上漲。

新房市場(chǎng)繼續(xù)下行

6月，北京市新房市場(chǎng)毫無升溫跡象，反而繼續(xù)下行。加之新增項(xiàng)目去化慢，致庫存量走高至8萬套的高位。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至6月25日，6月北京市新建商品住宅（含保障房）網(wǎng)簽量為4045套，扣除保障房后，純商品住宅成交2516套，比上月同期下降25.1%，比去年同期大幅下降52.7%。2014年上半年新建商品住宅（含保障房）網(wǎng)簽量為31890套，扣除保障房后，純商品住宅成交22645套，比去年同期大幅下降45.5%。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭認(rèn)為，2014年以來新房市場(chǎng)不甚景氣，從半年度的數(shù)據(jù)來看，北京新房市場(chǎng)2014年上半年成交量為2008年以來同期最低，市場(chǎng)進(jìn)入了持續(xù)性深度調(diào)整。

“全國房?jī)r(jià)加速下行趨勢(shì)已經(jīng)很難逆轉(zhuǎn)，低迷的市場(chǎng)前景無疑進(jìn)一步加劇了房企資金鏈緊張格局。”

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，2014年以來，樓市整體成交持續(xù)低迷，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存壓力不斷增大，5月份70個(gè)大中城市中近半新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，一線城市商品住宅價(jià)格亦出現(xiàn)明顯下調(diào)。在年度銷售業(yè)績(jī)、信貸持續(xù)緊縮以及現(xiàn)金流等因素影響下，開發(fā)商紛紛采取“加快出貨、現(xiàn)金為王”的高周轉(zhuǎn)策略。另外，隨著下半年自住型商品房項(xiàng)目上市量的不斷增加，將進(jìn)一步分流剛需購房客群的可見事實(shí)，使得多個(gè)剛需項(xiàng)目為避開自住房集中上市的沖擊，只能加速跑量，從而造成北京樓市自3月份以來連續(xù)5個(gè)月處于供應(yīng)高位。

更為嚴(yán)峻的是，上半年新房銷售疲軟，也導(dǎo)致北京樓市的新增項(xiàng)目去化率同比下降。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年上半年新增商品住宅去化率為27.4%，比去年上半年下降了26個(gè)百分點(diǎn)。另外，從5月份以來入市的期房項(xiàng)目看，簽約率達(dá)到5成以上的項(xiàng)目只有美唐家園，去化率為57.6%，入市項(xiàng)目的整體簽約率僅為6.2%。

張旭介紹，今年以來的入市項(xiàng)目，去化程度較去年明顯降低，尤其是二季度以來，熱銷項(xiàng)目大幅減少，整體簽約率還不到3成。

自住房集中入市或致“量漲價(jià)跌”

開發(fā)商寄予厚望的“紅五月”在量?jī)r(jià)齊跌中冷清收?qǐng)觯?月更是迎來“開門冷”，低迷的樓市行情使得開發(fā)商定價(jià)更趨謹(jǐn)慎。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份預(yù)計(jì)開盤的剛需項(xiàng)目中，有17個(gè)項(xiàng)目已給出定價(jià)，其中9個(gè)項(xiàng)目以平價(jià)或低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格入市，占比超五成。

一位代理機(jī)構(gòu)人士向中國房地產(chǎn)報(bào)記者透露，位于通州區(qū)域的華業(yè)東方玫瑰，5月中旬入市時(shí)項(xiàng)目均價(jià)為2.4萬元/平方米，而其7月新入市的樓棟整體報(bào)價(jià)已調(diào)至2.3萬元/平方米，同時(shí)低于預(yù)期價(jià)格入市的還有萬科天竺悅城和天資·璟庭。

“隨著下半年大量自住型商品房項(xiàng)目的集中入市，今年第三季度的樓市成交量將會(huì)出現(xiàn)階段性回升，同時(shí)在自住型商品房項(xiàng)目進(jìn)一步分流剛需客群作用下，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月或?qū)?huì)有更多的剛需項(xiàng)目進(jìn)入價(jià)格調(diào)整，或?qū)е卤本鞘谐尸F(xiàn)‘量漲價(jià)跌’的局面。”

在與自住型商品的近身肉搏之中，多位北京市場(chǎng)人士均認(rèn)為，這種“量漲價(jià)跌”的局面甚至?xí)永m(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。

“畢竟，從首批入市自住型商品房的搖號(hào)中簽比例來看，最終真正能購買到也只是一小部分購房者，多數(shù)沒有中簽的購房需求反而會(huì)更加理性地看待自住型商品房。”而在北京世聯(lián)行執(zhí)行董事總經(jīng)理劉春巖看來，自住型商品房正式入市，這“第二只靴子”落地對(duì)北京新房市場(chǎng)來說某種意義上也是一種利好，通過首批自住型商品的搖號(hào)、交易，一部分未中簽的購房需求可以得到釋放。

“從自住型商品房第一個(gè)項(xiàng)目開始網(wǎng)絡(luò)申請(qǐng)到現(xiàn)在過去了半年多，北京的普通商品房市場(chǎng)也發(fā)生了變化，一些在售項(xiàng)目比較集中的遠(yuǎn)郊區(qū)位已經(jīng)出現(xiàn)大量平價(jià)、讓價(jià)入市的剛需盤。此消彼長(zhǎng)，這也導(dǎo)致個(gè)別遠(yuǎn)郊區(qū)位的自住型商品房跟普通商品房的差價(jià)優(yōu)勢(shì)沒有半年前那樣明顯。這樣，部分因等待自住型商品而陷入觀望的購房需求，反過來也開始考慮沒有那么多限制條件、不存在后期租售限制、可以直接買到的普通商品房。”