上周，東莞樓市打響了“價(jià)格戰(zhàn)”的第一槍。本土開發(fā)商樓盤富盈·加州陽光以低于市場(chǎng)價(jià)超過1500元/平方米價(jià)格開盤，攔截被業(yè)內(nèi)稱為“價(jià)格屠夫”的外來品牌開發(fā)商碧桂園常平項(xiàng)目客源，上周六，碧桂園常平首府將價(jià)格調(diào)低，以6500元/平方米精裝修價(jià)格開盤。兩個(gè)樓盤相繼調(diào)低價(jià)格，也讓東莞樓市難得地出現(xiàn)了個(gè)盤成交火熱的現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士表示，2014年的東莞樓市調(diào)整進(jìn)入第二階段，隨著下半年大量樓盤的入市，壓力加大，同一區(qū)域樓盤間的競(jìng)爭(zhēng)也將日益激烈，“價(jià)格戰(zhàn)”在各個(gè)同質(zhì)樓盤之間已經(jīng)悄然掀起。

現(xiàn)狀：開發(fā)商打響今年首輪“價(jià)格戰(zhàn)”

上周，常平的碧桂園常平首府開盤前夕，本土開發(fā)商富盈地產(chǎn)名下富盈·都市華府、富盈廣場(chǎng)、富盈·加州陽光等三個(gè)樓盤推出限時(shí)搶購的低價(jià)掃貨行動(dòng)，降價(jià)幅度之大超出了業(yè)內(nèi)預(yù)期。其中位于常平鎮(zhèn)的富盈·加州陽光降價(jià)至5200元/平方米推出新一批洋房，“攔截”碧桂園客戶。

上周六，碧桂園常平首府開盤，在富盈的步步緊逼之下，其開盤價(jià)僅為6500元/平方米，除掉精裝修價(jià)格，該樓盤的毛坯價(jià)僅在5500元/平方米左右。記者了解到，在此前認(rèn)籌的過程當(dāng)中，該樓盤透露的價(jià)格為7000多元/平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，該樓盤開盤當(dāng)天銷售率在八成左右，出現(xiàn)了近期市場(chǎng)上難得的火熱現(xiàn)象。據(jù)了解，這些樓盤將在近期簽約，在近期成交數(shù)據(jù)上會(huì)陸續(xù)顯現(xiàn)。

經(jīng)過此輪博弈，常平鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)回落近2000元/平方米，房?jī)r(jià)從“6字頭”下滑至“5字頭”，根據(jù)東莞中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2013年，常平鎮(zhèn)住宅的均價(jià)為6944元/平方米，兩大項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降幅度大，自然也吸引了壓抑許久的剛需購房者入市。

業(yè)內(nèi)：“價(jià)格戰(zhàn)”出現(xiàn)在常平不意外

今年，東莞樓市經(jīng)歷了從“特價(jià)房”促銷“暗降”到打折“明降”，到激烈競(jìng)爭(zhēng)“價(jià)格戰(zhàn)”的階段，雖然特價(jià)房的“暗降”從城區(qū)開始，但是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的“價(jià)格戰(zhàn)”卻是出現(xiàn)在鎮(zhèn)區(qū)。

“價(jià)格戰(zhàn)”出現(xiàn)在常平一點(diǎn)都不意外，業(yè)內(nèi)人士表示，雖然東莞整體市場(chǎng)供應(yīng)量不足，但是常平鎮(zhèn)卻常年供過于求，根據(jù)東莞中原地產(chǎn)在2013年底的預(yù)測(cè)，今年常平鎮(zhèn)的潛在供應(yīng)量排名全市前三。

但是從成交情況來看，根據(jù)瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，今年1~5月常平鎮(zhèn)住宅僅成交了5.4萬平方米，僅是其全年潛在供應(yīng)的十分之一。

“供應(yīng)量大，樓盤多，消化慢，競(jìng)爭(zhēng)激烈。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是“價(jià)格戰(zhàn)”首先在常平打響的主要原因。

碧桂園進(jìn)駐常平讓常平樓市的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，碧桂園的“低價(jià)快銷”策略，使得該開發(fā)商被業(yè)內(nèi)稱為“價(jià)格屠夫”，其銷售策略往往是定價(jià)低于片區(qū)的均價(jià)以加快出售，因此，在市場(chǎng)平淡的情況下，為了搶在碧桂園開盤前回收客戶，部分資金壓力大的本土開發(fā)商只好采取價(jià)格更低的策略。

探討：

哪些區(qū)域可能出現(xiàn)下一輪“價(jià)格戰(zhàn)”？

臨深片區(qū)價(jià)格虛高

上周，鳳崗的保利·百合花園出現(xiàn)低于預(yù)期價(jià)格入市，顯示著近年來一直往上走的臨深片區(qū)房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)回落。近段時(shí)間，市場(chǎng)的觀望也影響了深圳購房者進(jìn)入東莞置業(yè)，臨深片區(qū)的成交下滑，但是由于近兩年來在臨深片區(qū)拍地布局的房企太多，致使2014年臨深片區(qū)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量仍然十分龐大。

據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2014年臨深片區(qū)核心區(qū)域潛在供應(yīng)體量亦十分巨大，鳳崗三正半山·逸品、益田大運(yùn)城邦、御山翠峰花園，塘廈碧桂園·天麓山、珠江·觀瀾御景等眾多潛在項(xiàng)目產(chǎn)品預(yù)計(jì)將在2014年相繼入市，鳳崗2014年住宅潛在供應(yīng)達(dá)68萬平方米，塘廈達(dá)53萬平方米，臨深片區(qū)后市供應(yīng)力度依然相當(dāng)強(qiáng)大。

在供應(yīng)量十分龐大，深圳購房者觀望，競(jìng)爭(zhēng)壓力十分巨大的情況下，臨深片區(qū)樓市開始出現(xiàn)價(jià)格回落。東莞中原地產(chǎn)研究部分析，臨深片區(qū)在深圳客外溢的推動(dòng)下，片區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲出現(xiàn)虛高，高價(jià)產(chǎn)品直接挑戰(zhàn)著客戶的購買力，在市場(chǎng)冷淡的情況下，開發(fā)商比較明智的做法是將房?jī)r(jià)下調(diào)一定幅度以促成成交。

大石龍片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈

隨著新火車站的開通，大石龍片區(qū)成為東莞樓市新興起的一片熱土。但是不幸的是，剛剛興起的大石龍片區(qū)就遭遇了樓市的淡季，這里密集布局的樓盤也將遭遇激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

記者了解到，海倫堡地產(chǎn)石龍項(xiàng)目海倫灣位于石龍西湖，主推76~137平方米住宅和部分臨江疊墅，而與其相近的香港嘉華集團(tuán)石龍項(xiàng)目嘉華星際灣，同樣推出88~240平方米的江景洋房，由于兩個(gè)項(xiàng)目的戶型相似，位置相近，將面臨最直接的競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)了解，嘉華星際灣預(yù)計(jì)10月推出，而海倫灣則在緊張趕工中，希望能夠搶在7、8月份就入市。業(yè)內(nèi)人士表示，兩個(gè)項(xiàng)目戶型類似，位置相近，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，哪個(gè)項(xiàng)目先入市，將會(huì)獲得先機(jī)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅石龍鎮(zhèn)的潛在供應(yīng)項(xiàng)目就有十個(gè)以上，此外，大石龍片區(qū)中還有石碣、茶山、企石等鎮(zhèn)區(qū)在售或即將銷售的項(xiàng)目，供應(yīng)量龐大，競(jìng)爭(zhēng)也將十分激烈，其中備受關(guān)注的碧桂園企石項(xiàng)目也將于年內(nèi)入市，也將影響著大石龍片區(qū)項(xiàng)目定價(jià)。