今年以來(lái)持續(xù)萎縮的成交量讓北京市的住宅庫(kù)存節(jié)節(jié)攀高，截至6月20日，北京市期房住宅和現(xiàn)房住宅的庫(kù)存分別為46117套和34727套，合計(jì)庫(kù)存80844套。這是繼2013年1月1日北京市住宅庫(kù)存達(dá)到80038套的高點(diǎn)之后，該數(shù)據(jù)再次達(dá)到8萬(wàn)套以上，并創(chuàng)下近18個(gè)月以來(lái)的新高。進(jìn)入2014年，北京市住宅的庫(kù)存量已經(jīng)從五年來(lái)的最低點(diǎn)5.5萬(wàn)套猛增至8萬(wàn)套以上。

 

成交量持續(xù)走低

 

實(shí)際上，市場(chǎng)對(duì)于北京市住宅庫(kù)存創(chuàng)下近18個(gè)月以來(lái)的新高并不意外。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，前五個(gè)月北京市商品房（包含所有新建住宅，商業(yè)、車位等）合計(jì)成交面積427.81萬(wàn)平方米，剔除保障房部分，純住宅物業(yè)的成交面積僅為240萬(wàn)平方米，是近八年來(lái)的最低值。

 

前五個(gè)月，北京市所有新建物業(yè)合計(jì)總簽約金額為983.1億元，成交均價(jià)22979元/平方米，較2013年同期的1472.4億元下滑了33.2%。純住宅物業(yè)成交額為642.7億元，較2013年同期的980.3億元下調(diào)了34.4%。

 

進(jìn)入6月份，成交量的疲軟狀態(tài)仍未改變，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入6月份第一周，北京市商品住宅僅成交457套，成交面積5.06萬(wàn)平方米，成交套數(shù)、成交面積環(huán)比分別大幅下降59%和61%，且周成交量也創(chuàng)下了今年以來(lái)商品住宅周度銷量的歷史新低。

 

同時(shí)，截至6月16日，月內(nèi)北京市二手房合計(jì)簽約2889套，是近幾年的最低值，同比、環(huán)比也均明顯下降。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)6月份北京市二手房簽約量恐難達(dá)到7000套的規(guī)模，將繼續(xù)在谷底徘徊。目前，北京市年內(nèi)的二手房成交量尚不足2013年3月份單月的43780套。

 

對(duì)于目前的市場(chǎng)狀況，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京樓市的狀態(tài)已經(jīng)從2013年購(gòu)房者恐慌性購(gòu)房轉(zhuǎn)變?yōu)榧w觀望，購(gòu)房者害怕高點(diǎn)入市，后期的市場(chǎng)價(jià)格再度面臨調(diào)整。

 

“樓市在信貸收緊影響下，上漲乏力，受到貸款影響最大的二手房，價(jià)格持續(xù)下跌，成交量不斷萎縮。2013年，北京市二手房市場(chǎng)的價(jià)格漲幅超過(guò)了受到限價(jià)影響的新建住宅。近期信貸壓力明顯、自住房扎堆入市，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)從12月份開(kāi)始連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)下跌。”張大偉表示。

 

信貸微調(diào)難影響市場(chǎng)

 

此外，對(duì)于近期信貸政策的微調(diào)，業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為難以真正影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)悉，5月12日，央行發(fā)布“央五條”要求商業(yè)銀行首套房貸回歸正?；?，支持首次購(gòu)房按揭貸款，提高貸款效率；部分地方政府也在嘗試通過(guò)調(diào)整政策以刺激需求；6月9日，央行又決定自6月16日起對(duì)特定商業(yè)銀行降準(zhǔn)0.5%。

 

對(duì)此，相關(guān)報(bào)告認(rèn)為，定向降準(zhǔn)釋放一定流動(dòng)性，對(duì)當(dāng)前規(guī)模的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響或?qū)⒂邢?。首先，定向降?zhǔn)具備明確的資金導(dǎo)向性，并非全面寬松，主要目的是為了促進(jìn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)中需要支持的領(lǐng)域，兩次定向降準(zhǔn)的明確導(dǎo)向促使資金流向“三農(nóng)”和小微企業(yè)，資金直接流入房地產(chǎn)的通道并不暢通。其次，定向降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性較小。據(jù)估計(jì)，6月16日針對(duì)滿足條件的商業(yè)銀行降低存款準(zhǔn)備金，釋放流動(dòng)性資金大約1000億元，低于全面降準(zhǔn)所直接釋放的流動(dòng)性?？梢哉f(shuō)，流向房地產(chǎn)業(yè)的資金規(guī)模有限，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展難以產(chǎn)生直接有效的刺激。

 

張大偉也表示，“對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，除非大幅度降準(zhǔn)，或者央行單獨(dú)設(shè)立針對(duì)房地產(chǎn)首套房貸款的非盈利性機(jī)構(gòu)，否則目前房地產(chǎn)行業(yè)貸款難的趨勢(shì)仍將持續(xù)。同時(shí)，部分銀行響應(yīng)央行的措施，很可能是提高審批放款的效率，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，影響微乎其微”。