在經(jīng)歷了前幾年的瘋狂之后，眼下北京的房租終于漲不動了。
每年大學(xué)生畢業(yè)季來臨前的5月底6月初，房東都會通知租住在海淀區(qū)魏公村小區(qū)的龔偉漲價，但今年房東好像把這事給忘了。其實，很多眼下正在找房的租房客們都發(fā)現(xiàn)了，現(xiàn)在的房租跟一年前相比沒有太大的區(qū)別，而且可供挑選的房源也多了很多。
“北京的房租有沖高回落的趨勢。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，此前北京房租的暴漲已經(jīng)透支了未來一段時間內(nèi)的上漲空間。
我愛我家分析師孔丹也表示，受二手房交易市場冷清、遠(yuǎn)郊區(qū)縣地鐵增加等因素的影響，北京租房市場的房源持續(xù)增加，而需求增加的并不明顯，供需矛盾已經(jīng)大為緩解。在接下來的旺季，房租最多只會溫和上漲，未來也沒有大幅上漲的可能性。
整體停漲
龔偉所在的魏公村小區(qū)周圍高校林立——東面挨著中關(guān)村南大街外，西面是北京外國語大學(xué)，北面是北京理工大學(xué)，南面是中央民族大學(xué)，更外圍一點的還有北京舞蹈學(xué)院、中國青年政治學(xué)院等院校。每年6月大學(xué)生快畢業(yè)的時候，小區(qū)里到處都會貼著求租的紙條，房東也會以這個為理由要求漲房租。從2010年到現(xiàn)在，龔偉租住的這套不到60平米的一居室，房租已經(jīng)從2400元/月漲到了4000元/月。但今年的6月份已經(jīng)過去大半了，房東卻一直沒提漲房租的事情。
“今年以來，小區(qū)的房租一直比較穩(wěn)定。”門店就設(shè)在魏公村小區(qū)內(nèi)的博峰地產(chǎn)的一名置業(yè)顧問告訴本報記者，由于小區(qū)周圍高校眾多，而且2010年開通的4號線剛好從小區(qū)旁邊經(jīng)過，因此這幾年每年的房租都會有較大幅度的上漲。但今年春節(jié)之后，小區(qū)里的房租幾乎就沒怎么漲過。
北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份北京住房租金同比上漲1.2%，環(huán)比漲幅為零。而在4月份，北京住房租金環(huán)比下降0.1%。北京住房租金連續(xù)兩個月環(huán)比未出現(xiàn)上漲。
我愛我家市場研究院提供的數(shù)據(jù)也顯示，5月份北京市房屋月租賃均價為3863元/套，僅比4月的3858元/套上漲了5元錢，上漲幅度幾乎可以忽略不計。這份數(shù)據(jù)還顯示，除了中關(guān)村、學(xué)院路、天通苑等熱點區(qū)域房租是上漲的外，石景山、通州、大興等遠(yuǎn)郊區(qū)域房租明顯下降。
在通州，房東劉濤(化名)就切切實實地感受到了這種下降。他在運(yùn)河邊上的河畔麗景有一套90多平方米的兩居室。在之前的房客搬走之后，5月份他在附近的幾個中介門店里將這套房子再次掛牌出租，價格還是之前的2500元/月。但一個星期之后，他等來的中介電話不是讓他去簽約，而是建議他降價。中介的人告訴他，現(xiàn)在河畔麗景同戶型房源的租金一般在2300元左右/月，他的價格明顯偏高。
據(jù)孔丹介紹，房屋租賃有兩個旺季，一個是春節(jié)之后的3月，另一個就是大學(xué)生畢業(yè)季，即6、7、8月。一般來說，旺季里房租會有比較大幅度的上漲。但在眼下的這個6月，情況卻有些不一樣。
同樣根據(jù)我愛我家市場研究院提供的數(shù)據(jù)，6月上旬北京市房屋租賃市場套均價為3858元，比5月下旬的3841元/套不過只增加了17元，僅微漲0.4%?？椎ふJ(rèn)為，造成這種情況的原因，在于房源的大量增加緩解了北京租房市場的供需矛盾。
供需矛盾緩解
“北京的房價對房租有明顯的影響。”張大偉表示，北京房價的停漲乃至下降都制約了房租的上漲。孔丹也認(rèn)為，目前二手房買賣市場的不景氣，導(dǎo)致了許多房源流入到了租房市場。
劉濤就告訴本報記者，他原本打算將名下的兩套房產(chǎn)賣掉，再到三環(huán)附近置辦一套房子，但是沒想到碰上了樓市調(diào)整，河畔麗景的房價從最高時的28000元/平方米回調(diào)到了25000元左右/平方米。“就這價格，還賣不掉。”他說。在和妻子商量之后，他決定不賣了，重新將房子租出去。
張大偉告訴本報記者，目前的二手房市場非常冷清，一個月只有7000套左右的成交量，而前幾年這個數(shù)字一般都在1.5萬-2萬套之間。“這相當(dāng)于租房市場每個月都多出了1萬套左右的房源。”他說。
另一個驅(qū)動房源不斷進(jìn)入租房市場的原因，是經(jīng)過前幾年的連續(xù)大漲之后，目前的租金收入已經(jīng)很可觀了。“要是在2008年之前，很多有房的人都瞧不起那點房租，寧愿讓房子空著，也不愿讓別人糟踐。”孔丹說。前述博峰地產(chǎn)的置業(yè)顧問也告訴本報記者，現(xiàn)在的業(yè)主都愿意把手里的房子拿出來出租。“一天的收入就兩百多，不少了。”他說。
此外，日益向外延伸的軌道交通也將越來越多的遠(yuǎn)郊區(qū)縣房源納入到了租房市場。自2010年以來，昌平線、大興線、房山線、亦莊線等地鐵線路相繼開通，而這些區(qū)域同時也是近年來新樓盤推出比較密集的區(qū)域。以前，這些區(qū)域在租房客們眼中可能還是太遠(yuǎn)，但在開通地鐵之后，到這些地方租房看起來也似乎不是不可以接受。
而在房源增加的速度越來越快的同時，需求卻保持平穩(wěn)，其增加的幅度甚至略有下滑。尤其是近年來，暴漲的房價以及不斷惡化的交通擁堵、霧霾天氣，再加上北京市政府清理地下室、打擊群租等控制人口的措施，越來越多的外地人選擇了離開北京。根據(jù)北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，北京市的新增常住人口數(shù)量在2010年之前一直是持續(xù)增加的，但在2010年達(dá)到了頂峰的101.9萬人之后，開始連續(xù)下降。到2013年，北京市新增的常住人口僅為45.5萬人。
“總體而言，供需矛盾已經(jīng)不是那么突出了。”孔丹告訴本報記者，北京租房市場的供需比最嚴(yán)重時曾經(jīng)達(dá)到過1∶7，即7個人爭搶一套房源，而今年這一比例差不多只有1∶3。
根據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，6月上旬北京市租房市場的房源比去年同期相比大幅增長100.2%，而客源增長不超過5成。在此情況下，孔丹認(rèn)為，接下來的租房旺季里房租不大可能大漲。另外，由于本輪買賣市場的調(diào)整周期肯定會比2008年和2011年那兩次調(diào)整的周期更長，打算賣房的業(yè)主會繼續(xù)觀望，會有更多的房源持續(xù)流入租房市場，因此未來一段時間里房租大幅上漲的可能性幾乎不存在。
6月18日，前述博峰地產(chǎn)置業(yè)顧問建議一名即將于6月30日畢業(yè)的大學(xué)生不妨過些天再來找房。“你放心，房子很多，到時候肯定能找上，價格也不會漲的。”他保證說。
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