據報道，最近一些地方開始低調松綁樓市。房地產市場的走勢令人關注。國家統(tǒng)計局的數據顯示，房價已經開始普遍下跌，5月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有35個。由于翹尾因素（去年房價漲幅高），目前絕大多數城市的房價同比還是上漲的。我們預計，到明年一季度，就會出現(xiàn)房價同比也普遍下跌的形勢。

房價下跌幾乎已成定局，圍繞這個問題的爭論會越來越少。現(xiàn)在人們最關心的是，房價會降到什么程度？要回答這個問題，我們首先需要搞清楚這些年房價快速上漲的原因。關于房價上漲的原因，有三種常見的解釋，一是城市人口快速增長，形成了對住房的剛性需求；二是貧富差距大，富人錢太多，形成了對住房的投資性需求；三是市面上資金太多，形成了對房地產的投機性需求。其實，這三方面的因素都對房價上漲有推動作用。但在不同的時期，起主要作用的因素是不同的。

房價是在2004年以后進入快速上漲周期的，期間有增速較慢甚至短期下跌的時期，但總體形勢是持續(xù)、快速地上漲。從2004年到2008年，促漲的主要因素是城市化。由于地區(qū)差距大，一線城市和沿海地區(qū)的發(fā)展水平明顯高于中西部地區(qū)，吸引了更多人前來工作和定居，統(tǒng)計數據顯示，一線城市的常住外來人口增長在2006年前后加快了。在一線城市房價快速上漲的示范作用下，一些投資者（如溫州人、煤老板）推動了二三線城市房價上漲。

2008年金融危機爆發(fā)后，房價在2009年上半年增長放緩。但在一系列刺激之下，房價又很快上揚。房價只漲不跌的“神話”似乎成真，住宅成了非常優(yōu)質的投資品，富人的投資性需求將房價迅速拉高，是主要的促漲因素，而信貸快速增長造成的資金過剩起到了推波助瀾的作用。到了這個階段，大部分剛需都只能望洋興嘆、徒呼奈何。2010年4月，限購政策出臺，暫時結束了房價加速上漲的周期—這從側面證明了富人的投資性需求是這個時期的主要促漲因素。

2011年和2012年，商品房銷售情況不太好，房價漲得不算快。但開發(fā)商并不著急，他們沒有降價促銷，而是捂盤惜售，因為他們的資金鏈條并不緊張，貸款增速比較高，而且他們可以通過多種渠道獲得資金，一部分金融創(chuàng)新使更多的資金投到了房地產。這部分過度的金融創(chuàng)新造成的資金充裕，是開發(fā)商能在2011年和2012年維持房價不下降的主要因素。它在2013年又變成推動房價瘋狂上漲的主要因素。隨著規(guī)避限購政策的方法越來越多，2013年，低迷了兩年的商品房銷售重又大幅增長。但開發(fā)商并不急于賣房子，這年住宅竣工面積下降了0.4%，住宅新開工面積也僅增長11.6%。但是，在房價越漲越高的同時，他們的資金成本也越來越高，依靠借貸捂盤的難度越來越大，他們只能降價促銷維持資金鏈。

通過對不同階段主要促漲因素的分析，我們可以對房價降到什么程度能得出一個大致的結論。一部分過度的金融創(chuàng)新對房價上漲的推動作用已經不可持續(xù)，這會使房價回到2013年之前的水平，下跌20%甚至更多一點。但是，如果地區(qū)差距和貧富差距沒有改變，房價不太可能再繼續(xù)下跌到2008年時的水平，也就是說，中等及以下的收入群體購房仍然會很難。