房地產(chǎn)供應：在長期存在缺口

 

最近的報告顯示中國每年新建房屋達到2.5億平方米，這一數(shù)量很難滿足居民住房需求。我認為正常的住房需求每年應該是10億平方米，大概是1000萬套房屋。一方面，現(xiàn)在城市房屋面積大概是250億平方米，如果折舊率是2%，每年至少需要38億平方米的新房屋來彌補老舊房屋造成的空缺，也就是說每年新房建設數(shù)量至少應該有500萬套。另一方面，在今后的近20年，約有3億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)到城市，每年約有1500萬轉(zhuǎn)移人口，按照戶均3人計算需要500萬套住房。因此，為了取代舊的房屋需要500萬套新房，為應對轉(zhuǎn)移人口需求需要另外500萬套新房，加起來每年至少需要新建房屋套數(shù)要達到1000萬。從長期來看，我們并沒有供應過剩，而是供應缺口。

 

崩盤是小概率事件

 

短期來看，房地產(chǎn)市場存在需求下降導致供應過剩的跡象，主要是受到人們預期的影響。因為預期房價會降，近期人們買房意愿較低，這意味著短期內(nèi)房地產(chǎn)投資需求降低，但是并不表示施工也會隨之下降。人們依然熱衷于房地產(chǎn)行業(yè)投資。房地產(chǎn)的發(fā)展其實只是經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果。

 

近期人們對房價上漲的預期下降，是因為對整體經(jīng)濟增長沒有以前那么樂觀了。但是如果對中國經(jīng)濟長期發(fā)展還持有樂觀態(tài)度的話，就應該認識到房地產(chǎn)長遠來說沒有什么大問題。預期今年或者明年房地產(chǎn)市場會有調(diào)整，房地產(chǎn)崩盤是不可能的或者說概率非常小。我們應該歡迎這樣的調(diào)整，希望市場因素導致房地產(chǎn)行業(yè)有一些積極轉(zhuǎn)變。

 

[作者系上海（樓盤）財經(jīng)大學教授、不動產(chǎn)研究所副所長。本文為作者在交通銀行(601328,股吧)與國際金融協(xié)會（IIF）聯(lián)合舉辦的2014年“中國經(jīng)濟論壇”上的發(fā)言。因版面有限，本文有刪節(jié)]