據(jù)報(bào)道，最近一些地方開始低調(diào)松綁樓市。房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)令人關(guān)注。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)已經(jīng)開始普遍下跌，5月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有35個(gè)。由于翹尾因素（去年房?jī)r(jià)漲幅高），目前絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)同比還是上漲的。我們預(yù)計(jì)，到明年一季度，就會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比也普遍下跌的形勢(shì)。

 

房?jī)r(jià)下跌幾乎已成定局，圍繞這個(gè)問(wèn)題的爭(zhēng)論會(huì)越來(lái)越少?，F(xiàn)在人們最關(guān)心的是，房?jī)r(jià)會(huì)降到什么程度？要回答這個(gè)問(wèn)題，我們首先需要搞清楚這些年房?jī)r(jià)快速上漲的原因。關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的原因，有三種常見的解釋，一是城市人口快速增長(zhǎng)，形成了對(duì)住房的剛性需求；二是貧富差距大，富人錢太多，形成了對(duì)住房的投資性需求；三是市面上資金太多，形成了對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)性需求。其實(shí)，這三方面的因素都對(duì)房?jī)r(jià)上漲有推動(dòng)作用。但在不同的時(shí)期，起主要作用的因素是不同的。

 

房?jī)r(jià)是在2004年以后進(jìn)入快速上漲周期的，期間有增速較慢甚至短期下跌的時(shí)期，但總體形勢(shì)是持續(xù)、快速地上漲。從2004年到2008年，促漲的主要因素是城市化。由于地區(qū)差距大，一線城市和沿海地區(qū)的發(fā)展水平明顯高于中西部地區(qū)，吸引了更多人前來(lái)工作和定居，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市的常住外來(lái)人口增長(zhǎng)在2006年前后加快了。在一線城市房?jī)r(jià)快速上漲的示范作用下，一些投資者（如溫州人、煤老板）推動(dòng)了二三線城市房?jī)r(jià)上漲。

 

2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，房?jī)r(jià)在2009年上半年增長(zhǎng)放緩。但在一系列刺激之下，房?jī)r(jià)又很快上揚(yáng)。房?jī)r(jià)只漲不跌的“神話”似乎成真，住宅成了非常優(yōu)質(zhì)的投資品，富人的投資性需求將房?jī)r(jià)迅速拉高，是主要的促漲因素，而信貸快速增長(zhǎng)造成的資金過(guò)剩起到了推波助瀾的作用。到了這個(gè)階段，大部分剛需都只能望洋興嘆、徒呼奈何。2010年4月，限購(gòu)政策出臺(tái)，暫時(shí)結(jié)束了房?jī)r(jià)加速上漲的周期—這從側(cè)面證明了富人的投資性需求是這個(gè)時(shí)期的主要促漲因素。

 

2011年和2012年，商品房銷售情況不太好，房?jī)r(jià)漲得不算快。但開發(fā)商并不著急，他們沒(méi)有降價(jià)促銷，而是捂盤惜售，因?yàn)樗麄兊馁Y金鏈條并不緊張，貸款增速比較高，而且他們可以通過(guò)多種渠道獲得資金，一部分金融創(chuàng)新使更多的資金投到了房地產(chǎn)。這部分過(guò)度的金融創(chuàng)新造成的資金充裕，是開發(fā)商能在2011年和2012年維持房?jī)r(jià)不下降的主要因素。它在2013年又變成推動(dòng)房?jī)r(jià)瘋狂上漲的主要因素。隨著規(guī)避限購(gòu)政策的方法越來(lái)越多，2013年，低迷了兩年的商品房銷售重又大幅增長(zhǎng)。但開發(fā)商并不急于賣房子，這年住宅竣工面積下降了0.4%，住宅新開工面積也僅增長(zhǎng)11.6%。但是，在房?jī)r(jià)越漲越高的同時(shí)，他們的資金成本也越來(lái)越高，依靠借貸捂盤的難度越來(lái)越大，他們只能降價(jià)促銷維持資金鏈。

 

通過(guò)對(duì)不同階段主要促漲因素的分析，我們可以對(duì)房?jī)r(jià)降到什么程度能得出一個(gè)大致的結(jié)論。一部分過(guò)度的金融創(chuàng)新對(duì)房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)作用已經(jīng)不可持續(xù)，這會(huì)使房?jī)r(jià)回到2013年之前的水平，下跌20%甚至更多一點(diǎn)。但是，如果地區(qū)差距和貧富差距沒(méi)有改變，房?jī)r(jià)不太可能再繼續(xù)下跌到2008年時(shí)的水平，也就是說(shuō)，中等及以下的收入群體購(gòu)房仍然會(huì)很難。