“沒(méi)有幾家好吃的，你的項(xiàng)目能夠算得上購(gòu)物中心嗎？”

 

這不盡是句玩笑話，卻也是越來(lái)越多的購(gòu)物中心表現(xiàn)出的“大眾臉”.

 

但回念一想，所有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，非做餐飲不可？答案自然是否定的。中國(guó)百姓人口眾多，區(qū)域特征明顯，尤其是“口味的輕重差異巨大”,做好餐飲，并非易事。無(wú)論，對(duì)餐飲企業(yè)，還是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商。雙方合作，前期洽談很重要。一如，男女婚配，需要門當(dāng)戶對(duì)；但所有的夫妻結(jié)合都需要從爭(zhēng)吵到磨合；一般餐飲企業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)的合作，其前期包括的要點(diǎn)很多，如餐飲企業(yè)對(duì)地段、人流、硬件規(guī)劃等等各個(gè)方面的要求，都需要盡量要做在“前面”,不然，其中的某一方，想要中途補(bǔ)票，成本都會(huì)很高，風(fēng)險(xiǎn)也很大。

 

 

然而，就眼下來(lái)看，實(shí)現(xiàn)雙贏是大家共同的期待，這樣的雙贏不僅包括盈利，還有企業(yè)品牌的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，行業(yè)的整體推動(dòng)，但畢竟人“以食為天，無(wú)食不商”的規(guī)模、盈利范圍的擴(kuò)大，靠的還是人潮的穩(wěn)定及增加，風(fēng)險(xiǎn)能夠得到分解，當(dāng)然，服務(wù)、管理質(zhì)量的提高也越來(lái)越重要，不然，怎么能夠有一個(gè)好未來(lái)呢？

 

無(wú)食不商，有前提

 

自然，對(duì)于眾多購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，想打上“無(wú)食不商”的大勢(shì)是有前提條件的。

 

那這些正在速度擴(kuò)展的餐飲企業(yè)，更看重購(gòu)物中心的哪些硬指標(biāo)呢？

 

一般來(lái)說(shuō)，目前比較認(rèn)可的可能是以下一些內(nèi)容：1）、凈高不低于3米，建筑層高4.5米以上，現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈情況下，建筑層高5米以上比比皆是；2）、樓板承重：廚房區(qū)樓板負(fù)荷為450kg/ 平方米，餐廳區(qū)活荷載為250kg/平方米，此荷載最高需求，與大超市基本無(wú)二；另外，就供電、供水、排水、隔油池、化糞池、排煙、招牌等都有非常嚴(yán)格的限制。

 

而這些對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的打造而言是巨型花費(fèi)，一旦規(guī)劃確定，并且通過(guò)審批，未來(lái)在商業(yè)主題運(yùn)營(yíng)時(shí)，需要拿餐飲說(shuō)事，就是一件投入和成本都非常巨大的事情。

 

在云南德潤(rùn)城市投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理張良玉看來(lái)：“每一個(gè)城市，對(duì)于餐飲布局，尤其是中餐餐點(diǎn)的布局都有非常嚴(yán)格的要求和限制。而這也就意味著開(kāi)發(fā)商在餐飲業(yè)態(tài)的打造時(shí)投資是巨大的。”所以，一旦前期的招商規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段的成果與目前市場(chǎng)的基本環(huán)節(jié)脫節(jié)嚴(yán)重，就有可能帶來(lái)巨大的損失，同時(shí)，對(duì)于有大型中餐引進(jìn)的企業(yè)項(xiàng)目而言，不僅是對(duì)電的要求嚴(yán)格，有的甚至是對(duì)煤氣的要求亦十分謹(jǐn)慎。

 

而就商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和設(shè)計(jì)本身而言，目前國(guó)內(nèi)的所謂專業(yè)團(tuán)隊(duì)與市場(chǎng)接軌的切合度都還并不是很高，為此，國(guó)外的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，在中國(guó)攬活的現(xiàn)象也就比較明顯。

 

當(dāng)然，目前市場(chǎng)上也有針對(duì)專門的餐飲企業(yè)實(shí)行定制策略。如來(lái)目前正在啟動(dòng)認(rèn)籌的西城時(shí)代·西門町，就采用了部分定制餐飲商鋪，其中，其“無(wú)柱”的設(shè)計(jì)就是這類鋪面的獨(dú)特之處，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示：“這對(duì)于想致力于大型餐飲企業(yè)運(yùn)營(yíng)的租戶來(lái)說(shuō)，是非常有利的。”

 

當(dāng)然，對(duì)于人氣聚集度極高的餐飲業(yè)態(tài)而言，昆明至祥研究中心認(rèn)為：“購(gòu)物中心自然還需要配備更多的車位，以滿足吃飯需求。”

 

為此，不少業(yè)內(nèi)專家提醒商鋪購(gòu)買者，在選擇餐飲類鋪面時(shí)，一定要對(duì)投資鋪面的具體屬性非常了解，不然，后期管理運(yùn)營(yíng)不便，是經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題。

 

餐飲業(yè)、購(gòu)物中心，有商業(yè)共識(shí)

 

在鋪面本身硬件要好，餐飲企業(yè)與購(gòu)物中心合作；從宏觀上來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心與餐飲企業(yè)需要達(dá)成多項(xiàng)共識(shí)。首先，即對(duì)項(xiàng)目地段、人流、品質(zhì)、定位、規(guī)劃的認(rèn)可。例如，目前昆明五華區(qū)正在規(guī)劃10條特色商業(yè)街區(qū)，就得到了眾多餐飲企業(yè)的認(rèn)可。

 

而在此前提之下，又有哪些類型的購(gòu)物中心或商業(yè)平臺(tái)，最受餐飲企業(yè)的歡迎呢？

 

赤坂亭的負(fù)責(zé)人游忠旺就曾在媒體采訪時(shí)表示：“我們赤坂亭在選址方面是非常的謹(jǐn)慎，相對(duì)比較苛刻。因?yàn)槲覀兪亲饨鹭暙I(xiàn)者，我們對(duì)食材的要求非?？量蹋覀兤诖?gòu)物中心的整體定位，一個(gè)怎樣的購(gòu)物中心團(tuán)隊(duì)來(lái)管理我們的赤坂亭。”由此，看來(lái)不僅好的定位能夠吸引好的餐飲企業(yè)，好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理亦同樣重要。

 

同樣，核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也一直備受關(guān)注。在昆明大田宥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、昆明若田商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理孟少軍看來(lái)：“對(duì)于餐飲企業(yè)而言，好的地段也就意味著好的品牌推廣，為此，地段一直是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)注焦點(diǎn)，亦是餐飲企業(yè)發(fā)展的良好平臺(tái)，我們可以看到，隨著眾多購(gòu)物中心的崛起，不少名不見(jiàn)經(jīng)傳的小餐飲企業(yè)，迅速在餐飲市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)展，無(wú)論是品質(zhì)，還是規(guī)模都有了大幅度的提升。”

 

而對(duì)于商家一直關(guān)注的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，大宥城項(xiàng)目也具備這樣的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。目前項(xiàng)目即將啟動(dòng)招商，并且意向客戶眾多。

 

另外，隨著新型的交通工具的運(yùn)用，對(duì)于餐飲企業(yè)的吸引力也正在提升。例如昆明目前正在如火如荼建設(shè)的地鐵線路，就為未來(lái)的餐飲企業(yè)提供不少的動(dòng)力。目前在在進(jìn)行銷售的地鐵101,就很明顯的具備這樣的特征。據(jù)開(kāi)發(fā)商云南王國(guó)投資有限公司經(jīng)營(yíng)副總經(jīng)理陳穎丹介紹：“項(xiàng)目?jī)?nèi)含有1、2號(hào)線塘子巷站；3號(hào)線東風(fēng)廣場(chǎng)站，6號(hào)專線起點(diǎn)；而三條地鐵線路的交叉，給項(xiàng)目帶來(lái)的利好是不言而喻的。因?yàn)榈罔F而火爆的商鋪不只是它們，隨著，未來(lái)昆明地鐵網(wǎng)絡(luò)的形成，這樣的鋪面將越來(lái)越多。

 

自持比例提高，更需運(yùn)營(yíng)有方

 

當(dāng)然，在眾多的利好因素中，還有另外一個(gè)因素正在吸引著越來(lái)越多的餐飲企業(yè)進(jìn)駐購(gòu)物中心，那就是自持比例的逐步提高。

 

盡管目前有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)”自持比例提高的利弊“討論一直未能夠停歇，但無(wú)論是被迫自持還是主動(dòng)自持，大量商業(yè)體的”趕鴨子上轎“,也讓餐飲業(yè)態(tài)越來(lái)越成為這里的重要一員。在昆明至祥研究中心看來(lái)：”未來(lái)吃在購(gòu)物中心，還可能成為購(gòu)物中心的代名詞。“

 

首先，就需要方面而言，餐飲的企業(yè)的剛性需求一直在飆升；同時(shí)，隨著人們生活水平提高，對(duì)精神需求，尤其是交際需求的提高。這樣的需要，一般需要在餐廳或咖啡吧或者是精心的甜品店，或者是上檔次的中餐廳得到滿足。就拿廣州的早茶來(lái)說(shuō)，早茶不僅是一種飲食，更是一種時(shí)代延續(xù)的廣式文化。

 

為此，在孟少軍看來(lái)：”未來(lái)的餐飲比例的提高，更多的會(huì)體現(xiàn)在文化餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)中，那時(shí)的餐飲，將不僅僅是一種美食的呈現(xiàn)，而美食背后的故事，也會(huì)越來(lái)越得到人們的關(guān)注，那就是中國(guó)人對(duì)于時(shí)間，對(duì)于美食的思索。“而《舌尖上的中國(guó)》如此火爆的原因也不過(guò)如此。

 

言歸正傳，自持比例的提高，也就意味著，開(kāi)發(fā)商不能夠馬上將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手或銷售。閑置很危險(xiǎn)，為此，高比例的項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)方面也就有非常獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，尤其是對(duì)本身就具備商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，就顯得輕車熟路了。

 

就協(xié)信地產(chǎn)而言，其擁有20年的品牌運(yùn)營(yíng)經(jīng)歷，本身企業(yè)品牌池就十分豐厚，管理團(tuán)隊(duì)本身也開(kāi)始國(guó)際化的戰(zhàn)略，在餐飲企業(yè)方面的招商運(yùn)營(yíng)，也就顯得很熟悉。

 

但對(duì)于中國(guó)人而言，美食的誘惑還在一直攀升。就目前的昆明而言，人們對(duì)于臺(tái)灣美食的追逐一直存在。而不久的將來(lái)，昆明的西城時(shí)代·西門町，就將是一個(gè)臺(tái)灣美食的主戰(zhàn)場(chǎng)。

 

同樣，在自持比例提高的商業(yè)項(xiàng)目中，除去在管理方面和品牌方面自有優(yōu)勢(shì)，其本身還能夠起到為餐飲”減負(fù)“的作用。

 

云南王國(guó)投資有限公司經(jīng)營(yíng)副總經(jīng)理陳穎丹就表示：”對(duì)于任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而言，終端客戶的直接服務(wù)者才是上帝；對(duì)于餐飲消費(fèi)者而言，地產(chǎn)企業(yè)的上帝就是我們的餐飲企業(yè)，他們是對(duì)接終端客戶的末端，他們的盈利狀況往往決定著項(xiàng)目、商鋪、商城的生死。“為此，在高自持比例之下，開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)集一體的企業(yè)，也就能夠最大限度的實(shí)現(xiàn)讓利，為餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)減負(fù)。

 

餐飲鋪不賺錢？購(gòu)物中心軟肋

 

如何為餐飲企業(yè)營(yíng)造更好的商業(yè)氛圍，租金，越來(lái)越起到關(guān)鍵作用。

 

據(jù)近期的一份微商商業(yè)租金調(diào)查報(bào)告顯示：”部分小微企業(yè)的生活狀況令人擔(dān)憂，尤其是租金已經(jīng)成為眾多微型企業(yè)發(fā)展的瓶頸。“另外，加上在昆明運(yùn)營(yíng)14年之久的首家肯德基關(guān)店或系租金上漲導(dǎo)致的報(bào)道，也讓不少企業(yè)開(kāi)始擔(dān)憂未來(lái)購(gòu)物中心內(nèi)的餐飲企業(yè)的生存狀況。餐飲企業(yè)，在購(gòu)物中心的租金壓力如何？

 

”餐飲業(yè)態(tài)基本是不賺錢的，就租金方面來(lái)看。“在同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究中心總監(jiān)張宏偉看來(lái)，餐飲層的租金收益一直是購(gòu)物中心的軟肋，因?yàn)?，就目前的發(fā)展階段來(lái)看，餐飲企業(yè)本身的承租能力較低，同時(shí)，由于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，餐飲企業(yè)的選址也比較嚴(yán)格，但對(duì)于購(gòu)物中心而言，餐飲企業(yè)又是帶動(dòng)人流必須的業(yè)態(tài)，為此，在餐飲企業(yè)的招商中，其本身就存在一定的”犧牲“.與一般的百貨主力店、服裝、影院等業(yè)態(tài)的租金相比，是占有優(yōu)勢(shì)的，為此，一般的餐飲業(yè)態(tài)，一般不僅在5層以上，或地下1層或2層。

 

據(jù)昆明至祥研究中心提供的數(shù)據(jù)來(lái)看：”商業(yè)地產(chǎn)在昆明與餐飲的結(jié)合基本都是分布于購(gòu)物中心的負(fù)1層、負(fù)2層和5、6、7層的商業(yè)高區(qū)，而呈現(xiàn)兩極化的態(tài)勢(shì)，主要是因?yàn)椴惋嬓袠I(yè)每平米的租金貢獻(xiàn)能力有限，同時(shí)引入餐飲更多的也是為了帶動(dòng)人氣，而非購(gòu)物中心所有者從租金利益考慮的優(yōu)先選擇。“

 

另外，就租金水平來(lái)看，一般目前昆明市中心的寫字樓租金水平在150-200元/平方米/月，而據(jù)協(xié)信品牌負(fù)責(zé)人介紹：”傳統(tǒng)意義上，餐飲業(yè)一般租金在50元-100元/平米左右，承租能力低，多被安排在購(gòu)物中心的高樓層或底樓。但現(xiàn)在，繁華地段的餐飲租金已增長(zhǎng)到月均200元/平米的水平，而較偏遠(yuǎn)地區(qū)也有100元左右，雖然是少數(shù)。“

 

而這樣的少數(shù)，一般又是針對(duì)一些對(duì)地段要求比較嚴(yán)格的餐飲業(yè)態(tài)而設(shè)定的，例如星巴克、面包新語(yǔ)等一線知名品牌。

 

為此，昆明地產(chǎn)界人士表示：”大體量餐飲企業(yè)，不用太過(guò)擔(dān)心未來(lái)租金壓力。“因?yàn)?，在他看?lái)，就目前購(gòu)物中心的餐飲業(yè)態(tài)布局來(lái)看，餐飲業(yè)態(tài)的租金水平整體不高，而從購(gòu)物中心租金收益比例來(lái)看，大部分餐飲布局樓層，租金受益比也較低，目前還處于餐飲企業(yè)能夠承受的范圍。而一般的購(gòu)物中心，還得依靠著餐飲企業(yè)帶客，匯人流，為此，漲租幅度一般不大。國(guó)際一線的快時(shí)尚餐飲品牌的選址，租金水平，與一般餐飲業(yè)態(tài)差異巨大，并不能一概而論。但從眾多一線城市的發(fā)展情況來(lái)看，隨著餐飲業(yè)的逐漸發(fā)展及城市中心企業(yè)的購(gòu)物中心租賃水平的提高，未來(lái)餐飲企業(yè)可能面臨的租金壓力依然不小。

 

電商沖擊，餐飲網(wǎng)購(gòu)成風(fēng)

 

此外，對(duì)于購(gòu)物中心與餐飲企業(yè)而言，電商的沖擊既是機(jī)遇，亦同樣是挑戰(zhàn)。

 

電商沖擊之下，百貨和服裝品牌零售商面臨成本上漲和銷售額縮減的困境。”抗衡電商行業(yè)快速發(fā)展帶來(lái)的沖擊，不少購(gòu)物中心，就紛紛打造新的經(jīng)營(yíng)主題或特色區(qū)域，給予顧客新的消費(fèi)體驗(yàn)，紛紛提高休閑娛樂(lè)和餐飲等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的比例，就是其中重要的一環(huán)。“

 

昆明至祥研究中心認(rèn)為：”購(gòu)物可以轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)消費(fèi)，甚至洋快餐也可以轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)訂餐家里消費(fèi)，但中式餐飲最大的特點(diǎn)就是口味的獨(dú)特性，要求消費(fèi)者必須當(dāng)固定的就餐環(huán)境方可享受，就規(guī)避了網(wǎng)絡(luò)渠道形成的競(jìng)爭(zhēng)。相反，網(wǎng)絡(luò)和電商可以成為餐飲業(yè)態(tài)推行聚客的好幫手，信息傳播的有效渠道，如微信公眾平臺(tái)、團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站、微博往往可以通過(guò)特色活動(dòng)形成快速的消費(fèi)群體聚集，低成本的帶來(lái)大量的人流量和消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)成熟的加速，讓項(xiàng)目更快的走上良性發(fā)展的高速公路。“

 

同時(shí)，餐飲業(yè)是商場(chǎng)聚人氣的最好渠道，它與兒童業(yè)態(tài)、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的互動(dòng)性很強(qiáng)。也是電商沖擊之下，商城的調(diào)整業(yè)態(tài)。

 

因?yàn)?，吃客的到?lái)，購(gòu)物中心內(nèi)不再冷清，而也實(shí)際拉動(dòng)了整個(gè)城市商圈的再改造。

 

亦如孟少軍所說(shuō)：”你抓住了消費(fèi)者三分之一的消費(fèi)，難道還不能夠抓住消費(fèi)者3-5個(gè)小時(shí)的購(gòu)物時(shí)間嗎？“同樣，體驗(yàn)業(yè)態(tài)，對(duì)于購(gòu)物中心的帶動(dòng)力，亦得到了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的支持。

 

據(jù)統(tǒng)計(jì)，消費(fèi)者在超市逗留的平均時(shí)間是45分鐘，而在真正的配有較大比例餐飲、休閑、娛樂(lè)的體驗(yàn)購(gòu)物中心，消費(fèi)者逗留時(shí)間約為2.5到3小時(shí)。

 

由此可見(jiàn)，對(duì)抗電商，餐飲越來(lái)越成為購(gòu)物中心的定心丸。

 

洋品牌，不一定洋氣

 

在看過(guò)規(guī)劃，看過(guò)硬件條件，看過(guò)租金水平，交通動(dòng)線規(guī)劃和設(shè)計(jì)之后。我們將商業(yè)地產(chǎn)與餐飲企業(yè)的聯(lián)姻轉(zhuǎn)移到”品牌招商“上來(lái)看。

 

我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，大量的洋品牌一直是眾多購(gòu)物中心的香餑餑。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，繼2011年以來(lái)，包括意大利著名手工雪糕品牌Stickhouse、臺(tái)灣知名茶飲連鎖品牌 CoCo都可茶飲、韓國(guó)美味化妝品護(hù)膚品牌 SKINFOOD思親膚等眾多洋品牌進(jìn)駐昆明，其實(shí)，仔細(xì)關(guān)注就會(huì)發(fā)現(xiàn)，不僅是這些洋品牌眾多，另外一些高頻出現(xiàn)的品牌基本是目前全國(guó)150多個(gè)購(gòu)物中心的標(biāo)準(zhǔn)配件。如星巴克（94個(gè)購(gòu)物中心引進(jìn)）、150個(gè)購(gòu)物中心占比63%;而滿記甜品（49個(gè)購(gòu)物中心引進(jìn)），150個(gè)購(gòu)物中心占比在33%;DQ皇后（77個(gè)購(gòu)物中心引進(jìn)），150個(gè)購(gòu)物中心占比在51%;韓國(guó)料理漢拿山（30個(gè)購(gòu)物中心引進(jìn)），150個(gè)購(gòu)物中心占比為20%;必勝客（81個(gè)購(gòu)物中心引進(jìn)），150個(gè)購(gòu)物中心占比在54%左右；而肯德基（97個(gè)購(gòu)物中心引進(jìn)），150個(gè)購(gòu)物中心占比在65%,是眾多餐飲店中的姣姣者。同時(shí)，從選擇、店面要求及租期合作等方面來(lái)看，肯德基一般合作區(qū)不低于10年，同時(shí)，店鋪面積也要求至少是350平方米，而面寬至少12米，其他的一些要求，餐飲鋪面基本能夠滿足。

 

不僅這些洋品牌的進(jìn)駐速度快，規(guī)模大，也常常是中餐購(gòu)物中心宣傳的亮點(diǎn)之一。

 

而這些所謂的洋品牌，究竟有多少魅力？其標(biāo)準(zhǔn)花的操作流程一直是其快速擴(kuò)展的重要原因，另外，外帶文化性的侵蝕，也是這類洋品牌走得快的內(nèi)在動(dòng)力。但從近期的市場(chǎng)來(lái)看，洋品牌似乎開(kāi)始并不那么暢銷了，而開(kāi)發(fā)商對(duì)它的態(tài)度也開(kāi)始有一些轉(zhuǎn)變。”就目前來(lái)看，眾多洋品牌對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，是雞肋，沒(méi)有覺(jué)得不足，有了也覺(jué)得作用不大，但不少定位青少年兒童客群的洋品牌依然魅力十足。“至少，在加大兒童業(yè)態(tài)的背景之下，兒童飲食，亦是帶動(dòng)人流的必殺技。

 

購(gòu)物中心崛起，本土餐飲企業(yè)迎來(lái)新機(jī)遇

 

當(dāng)然，對(duì)于眾多云南本土的購(gòu)物中心而言，”洋品牌“只是其中的一小部分。

 

”對(duì)于我們項(xiàng)目而言，我們會(huì)引進(jìn)‘昆明首家店'3-5家，這個(gè)比例不會(huì)大幅度的擴(kuò)大。“ 陳穎丹表示，本土化的餐飲小吃，尤其是特色小吃，才是抓住消費(fèi)者味蕾的保障，尤其是對(duì)于昆明這樣的旅游城市而言，本土特色小吃才是餐飲企業(yè)引入的王道，而部分品牌、差異化的餐飲企業(yè)的引入，一個(gè)是為了滿足本地人的好奇心，另外一個(gè)也可以一定程度上提高項(xiàng)目的知名度，同時(shí)，對(duì)于本土餐飲企業(yè)而言，這也是一個(gè)不錯(cuò)的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。

 

在張良玉看來(lái)：”飲食是區(qū)域性及時(shí)間性非常強(qiáng)的業(yè)態(tài)，肯德基進(jìn)入中國(guó)也進(jìn)行了中國(guó)化，更不用說(shuō)，其他的一些非標(biāo)準(zhǔn)的本土品牌，更需要實(shí)時(shí)的更新口味，獲得消費(fèi)者的喜愛(ài)。“

 

另外，在購(gòu)物中心區(qū)域內(nèi)，大體量的本土特色餐飲企業(yè)的進(jìn)駐，對(duì)于本土餐飲企業(yè)而言，這也是一個(gè)全新的餐飲機(jī)會(huì)。

 

在購(gòu)物中心高密集的品牌轟炸之下，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)進(jìn)行升級(jí)換代，也就成為了眾多餐飲企業(yè)的必須法門。

 

餐飲類商家，把握這些訣竅好招商

 

在了解過(guò)餐飲企業(yè)的要求和特殊性之后，如何實(shí)現(xiàn)餐飲招商，應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？

 

說(shuō)到餐飲招商，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為：”因?yàn)橛泻芏嗟牟淮_定性因素，導(dǎo)致餐飲招商難度較大。“與百貨超市相比，大部分餐飲企業(yè)特別是中餐的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度、從業(yè)人員的整體文化素質(zhì)都相差很遠(yuǎn)；加上地域因素帶來(lái)的飲食習(xí)慣和文化差異，比如川人喜食麻辣，晉人對(duì)醋情有獨(dú)鐘，沿海多吃甜食……導(dǎo)致餐飲企業(yè)除了快速餐飲外，店鋪的標(biāo)準(zhǔn)化和復(fù)制都相對(duì)較難。

 

但按照對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃影響和餐飲商家自身的特點(diǎn)，可以簡(jiǎn)略，把餐飲分為快速餐飲和正餐，而快速餐飲又可以分為洋快餐、中式快餐和快速飲品店；正餐又可以分為中餐、異國(guó)餐飲、咖啡/茶館/酒吧。

 

先說(shuō)瘋狂復(fù)制的洋快餐，其整體品牌影響力比中式快餐大很多，在中國(guó)大部分一、二線城市地區(qū)，快餐行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化和連鎖化經(jīng)營(yíng)就是受洋快餐進(jìn)駐的影響開(kāi)始的。

 

反過(guò)來(lái)說(shuō)，每個(gè)餐飲企業(yè)的模式和發(fā)展策略不一樣，但對(duì)物業(yè)的要求中的一部分內(nèi)容是大致相同的，先說(shuō)洋快餐：

 

選址一般為商務(wù)區(qū)、繁華商業(yè)街區(qū)、車站碼頭和一些購(gòu)物中心，最好是臨近大型賣場(chǎng)（百貨/超市/家電/家居等）出入口位置和十字街口；面積上，如麥當(dāng)勞的店面面積要求實(shí)用面積400平方米左右，且由于其配送中心設(shè)立和服務(wù)半徑的限制，拓展的區(qū)域也受到一定限制。

 

另外，對(duì)于一些特色店，自然需要提供不少的優(yōu)惠及便利，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，還需要對(duì)品牌本身進(jìn)行重新塑造及整合。

 

自然，在昆明至祥研究中心看來(lái)：”小餐飲店我們認(rèn)為關(guān)鍵是它們自身的形象的打造和購(gòu)物中心的契合度，以及消費(fèi)者消費(fèi)時(shí)間的習(xí)慣，比如像胡九小吃這類小型的餐飲店進(jìn)入購(gòu)物中心目前應(yīng)該是有契機(jī)的，但對(duì)于大家作為早點(diǎn)的英鳳燒餌塊因?yàn)橄M(fèi)時(shí)間的問(wèn)題，無(wú)法形成雙方的人流互動(dòng)，也就無(wú)法牽手這段姻緣。“

 

業(yè)內(nèi)看法

 

餐飲業(yè)聚人氣

 

云南信息報(bào)：現(xiàn)在，有的購(gòu)物中心一個(gè)區(qū)域內(nèi)就有近100余個(gè)餐飲品牌的同時(shí)進(jìn)駐，是否將加大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和餐飲商家來(lái)說(shuō)，意味著什么？

 

昆明至祥研究中心：餐飲的確是短時(shí)高效為綜合體聚集人氣的利器，但這并不是說(shuō)餐飲的比例越大越好，一個(gè)商場(chǎng)近百個(gè)餐飲品牌的進(jìn)入，這個(gè)商場(chǎng)怕成為純粹的”美食廣場(chǎng)“更為合適。

 

對(duì)于綜合體而言，餐飲占比的提升固然是大勢(shì)所趨，但對(duì)于綜合體的價(jià)值，還是體現(xiàn)在為消費(fèi)者提供一站式的體驗(yàn)消費(fèi)服務(wù)，而不僅僅是吃喝。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在餐飲聚集人氣的基礎(chǔ)上，綜合形成服裝、化妝品、兒童娛樂(lè)等業(yè)態(tài)的綜合疊加效應(yīng)，彼此之間相輔相成，打造獨(dú)特的消費(fèi)體驗(yàn)，才能讓綜合體呈現(xiàn)出真正的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

 

餐飲更青睞成熟商圈

 

云南信息報(bào)：什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，餐飲業(yè)態(tài)最為人喜愛(ài)？在地段、規(guī)劃、定位上有什么樣的特色，餐飲怎樣與商業(yè)地產(chǎn)達(dá)成共識(shí)？需注意什么問(wèn)題？

 

昆明至祥研究中心：餐飲業(yè)態(tài)青睞的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目首先是要位于相對(duì)成熟的商圈或者是極具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d商圈，之后從類型上看主要是關(guān)注商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、商業(yè)街，在成熟度或人流量比較高的區(qū)位也會(huì)考慮寫字樓或社區(qū)的底商物業(yè)。

 

規(guī)劃方面主要考慮餐廳需要的層高，面積，柱距，排污、排水、煙道、排油通道，樓板承重、電力供應(yīng)等因素，定位方面則考慮同類型餐飲業(yè)態(tài)的競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)，以保證單店的營(yíng)業(yè)能力。

 

餐飲與商業(yè)地產(chǎn)共識(shí)的達(dá)成需要關(guān)注彼此之間的互動(dòng)能力。餐飲是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)人流量的保證，讓人們?yōu)槭扯鴣?lái)，就餐就保證了餐飲的盈利性。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，有人來(lái)就餐僅僅是一個(gè)開(kāi)始，完成了第一步的人氣聚集，還需要食客們消費(fèi)能力進(jìn)一步的釋放，特別是購(gòu)物和娛樂(lè)方面，更加關(guān)注業(yè)態(tài)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。在對(duì)客戶消費(fèi)體驗(yàn)提升的背景下，客戶對(duì)商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)習(xí)慣形成之后，則可以實(shí)現(xiàn)對(duì)餐飲業(yè)態(tài)的人流反哺。

 

我們始終強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的平臺(tái)價(jià)值，其終極目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體消費(fèi)額的最大化，因此在關(guān)注餐飲、吸引餐飲的同時(shí)，也必須注意對(duì)餐飲業(yè)態(tài)整體比例的控制，以及不同餐飲業(yè)態(tài)與不同購(gòu)物、娛樂(lè)消費(fèi)類型之間的消費(fèi)促進(jìn)關(guān)系，不能以粗放的手段進(jìn)行簡(jiǎn)單管理。