樓市低迷之后：那些處在危險中的開發(fā)商們
房地產(chǎn)快速增長的時光已經(jīng)過去。隨著調(diào)整期的到來，過往那些對市場過于樂觀的開發(fā)商，將面臨較大的資金壓力。
標普在近期的媒體研討會上，點名了一批財務杠桿過于激進的開發(fā)商。其中包括奧園（專題閱讀）集團、中國海外宏洋集團有限公司(中國海外宏洋)、華南城控股有限公司(華南城)、旭輝集團、萬達（專題閱讀）商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(萬達商業(yè))、花樣年控股集團有限公司(花樣年集團)和廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(富力地產(chǎn))。這些公司的共同特點是，2013年債務增速超過50%。
標普同時還擔心近期購入綠城股權(quán)的融創(chuàng)控股。另外，他們尤其擔心實力較弱的開發(fā)商，再融資風險加劇，其中包括人和商業(yè)控股有限公司(人和商業(yè))和恒盛地產(chǎn)控股有限公司(恒盛地產(chǎn))，兩家公司的美元債券將在2015年到期。除非它們的銷售情況改善，否則可能面臨流動性或違約風險。
融資難度加大
除了市場低迷，對開發(fā)商們另一不利因素是融資難度也在加大。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：5月房企發(fā)布海外融資計劃，合計融資額度為69.94億美元。
今年前5月，標桿房企海外融資分別為：86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元、69.94億美元。從融資成本看，目前大部分房企的美元優(yōu)先票據(jù)等成本都已經(jīng)上漲到7%以上，再加上近期美元強勢等因素，房企所承受的融資成本也在加大。
具體而言，5月，10家標桿房企共計融資31.50億元，環(huán)比大幅回落73.3%。融資金額已連續(xù)3個月回落，并創(chuàng)近11個月以來新低。
分融資渠道來看，依然是以海外融資為主。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年前5月，十家標桿房企共計融資600.97億元，相當于去年全年融資金額的46%。其中海外融資436.17億元，占融資總額的72.6%；而國內(nèi)融資占比僅為27.4%。
分房企來看，今年前5月華潤、雅居樂、招商的融資金額較高，均已突破120億元；其次是富力，融資金額為60.53億元；其他房企融資金額不超過40億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房企融資難度加大，一方面是受美國加速退出QE和人民幣貶值的雙重疊加影響，以及近期國內(nèi)多個城市樓市涌現(xiàn)降價潮。雖然5月來，融資額有所增加，但融資成本明顯增加，這導致企業(yè)的資金成本負擔上漲；另一方面，為嚴控風險，國內(nèi)各大銀行普遍大幅縮減了房企的融資總量。
此外，銀監(jiān)會發(fā)布的《關于信托公司風險監(jiān)管的指導意見》提出要加強風險評估，對房地產(chǎn)等重點風險領域定期進行壓力測試。這也導致了房企特別是有海外融資渠道的房企，更加積極地儲備資金。但海外融資成本也在加大。
5月5日，中國水務地產(chǎn)集團有限公司就發(fā)布公告稱，公司建議進行一筆額外票據(jù)國際發(fā)售，發(fā)行條款和條件參考其于2013年11月28日發(fā)行的一筆3年期3.5億港元的優(yōu)先票據(jù)。據(jù)查，水務地產(chǎn)曾于去年11月28日公告稱，發(fā)行總本金額3.5億港元的票據(jù)，年息為12.5厘，2016年11月28日到期。
標普分析師符蓓在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，2014年房地產(chǎn)商的融資成本將上升，銀行和債券市場融資渠道也將收緊。銀行和債券發(fā)行融資渠道將限于大型開發(fā)商和更具市場知名度的企業(yè)。而小型開發(fā)商無法通過這些渠道籌集資金，被迫依賴于其他融資途徑，如影子銀行產(chǎn)品，而這些渠道的成本一般較高且再融資前景具有不確定性。此外，符蓓還注意到，按揭貸款額度趨緊以及放款延遲，也導致銷售放緩。部分銀行取消首次購房者貸款利率優(yōu)惠，也是銷售放緩的原因之一。
2014年初房地產(chǎn)信貸緊縮，個人按揭貸款同比增速明顯下滑。據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至3月底，全國本幣房地產(chǎn)貸款余額15.4萬億元，同比增速較去年底回落0.3個百分點至18.8%，為2012年以來房地產(chǎn)貸款余額增速首次出現(xiàn)同比回落。
一季度多家銀行取消首套房利率優(yōu)惠甚至上浮5%-10%，房貸審速度放緩。有的銀行甚至暫停房貸業(yè)務。從資金來源來看，4月個人按揭貸款僅1077億元，同比大幅下降11.4%。但5月個人按揭貸款為1104億元，同比增長7.7%，個人按揭貸款情況有所好轉(zhuǎn)。
資金壓力加大
樓市下行期，資金永遠是開發(fā)商的軟肋。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金46728億元，同比增長3.6%，增速比1-4月份回落0.9個百分點。整體而言，房企的資金壓力在明顯加大。
符蓓認為，中國政府似乎考慮通過多種措施(如定向降低存款準備金率)釋放更多流動性。但政府可能需要在保持審慎性和提供支持之間找到微妙的平衡。一方面，政府不希望重演2008-2009年房地產(chǎn)業(yè)的立即反彈；另一方面，鑒于房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的重要性，也無法承受房地產(chǎn)業(yè)的長期疲弱。
這是目前有關信貸和房地產(chǎn)政策的主流看法。這也意味著，房企們很難再期許救市來獲得現(xiàn)金流的緩解。
符蓓注意到，盡管市場層面并不樂觀，但中國開發(fā)商在債務融資支持擴張方面仍然激進。具體表現(xiàn)是，房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)將銷售額的很大一部分用于購買土地。今年1-4月，標普獲評級開發(fā)商平均將合同銷售中的38%用于土地收購。
其中，中國海外發(fā)展、華潤置地、融創(chuàng)中國、龍湖地產(chǎn)以及佳兆業(yè)集團控股有限公司今年以來增加土地儲備的勢頭較猛。方興地產(chǎn)最為激進。該公司2014年1-4 月斥資185億元收購土地，而同期銷售額為34億元人民幣。
符蓓預計，方興地產(chǎn)將尋找戰(zhàn)略伙伴或財務伙伴來為這些收購提供資金。她認為，部分較為激進的開發(fā)商，容易受到房地產(chǎn)市場突然低迷的沖擊，因為它們有較大金額的已承諾土地支出需要繳付，而且有時土地收購的單位成本較高。包括恒大地產(chǎn)和融創(chuàng)控股。
其他評級機構(gòu)也注意到了開發(fā)商的資金困境。6月3日，穆迪發(fā)表報告指出，隨著中國房地產(chǎn)市場增長持續(xù)放緩，未來12個月內(nèi)合生創(chuàng)展銷售疲弱的狀況可能將延續(xù)，其現(xiàn)金/短期債務覆蓋率或從2013年底的70%降至40%-50%左右。由于庫存水平較高，該公司的債務水平預計也很難改善。
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