國家統(tǒng)計(jì)局6月18日發(fā)布5月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，其中，與上月相比，70個(gè)大中城市中，一手樓和二手樓價(jià)格下降的城市都達(dá)到了35個(gè)，其中北上廣深四大一線城市當(dāng)中，上海和深圳出現(xiàn)了環(huán)比下跌，廣州環(huán)比持平，僅北京還在漲，深圳更是23個(gè)月來環(huán)比首次下跌。

 

官方的權(quán)威數(shù)據(jù)印證了近來彌漫市場(chǎng)的房?jī)r(jià)下跌預(yù)期。我國房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整階段，這已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，問題是，這種調(diào)整將是多大幅度的調(diào)整，我國房地產(chǎn)有無斷崖式跳水式的深度調(diào)整之可能？這是當(dāng)前大家最關(guān)心的。

 

在之前的文章中筆者曾經(jīng)做過預(yù)測(cè)，即樓市的總體趨勢(shì)是分化而不是崩盤，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)大起大落對(duì)經(jīng)濟(jì)的傷害太大，這是誰也不希望看到的結(jié)局。過去幾年，政府出臺(tái)很多措施抑制房?jī)r(jià)過快上漲，效果不明顯，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)規(guī)律起作用了，房?jī)r(jià)回調(diào)，這是之前一直追求的目標(biāo)，但若調(diào)整幅度過大，也不是我們所期望的。筆者曾經(jīng)寫過，最理想的狀態(tài)是房?jī)r(jià)漲幅放慢或者小幅回調(diào)，這是因?yàn)槲覈?jīng)濟(jì)當(dāng)下最要緊的事情是完成經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，房?jī)r(jià)如果不能扮演積極作用至少也不應(yīng)拖后腿。顯然，如果房?jī)r(jià)斷崖式下跌，我國經(jīng)濟(jì)必將陷入災(zāi)難，反過來，房市穩(wěn)定，必能助力經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型加快。

 

我國房地產(chǎn)面臨兩個(gè)基本面，其一，整體供大于求，極度短缺已經(jīng)成為歷史。我們現(xiàn)在很難找到哪個(gè)城市的房子極度短缺。2013年我國新房開工面積高出當(dāng)年住房銷售面積約25%。目前在建的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目需要4年多時(shí)間才能銷售完畢，遠(yuǎn)高于此前三年的平均水平。其二，流動(dòng)性偏緊。開發(fā)商資金鏈條總體比較緊張，導(dǎo)致部分房企率先打折促銷換取現(xiàn)金流。應(yīng)該說，在中短期內(nèi)，這兩大基本面難以改變。有人認(rèn)為貨幣政策可能會(huì)松動(dòng)，但從新一屆中央政府的屢次表態(tài)來看，回到2008年那種大規(guī)模刺激政策已經(jīng)不可能。

 

那么溫州、鄂爾多斯是什么狀況？這兩個(gè)城市會(huì)成為今后很多城市的標(biāo)本么？我認(rèn)為不會(huì)。溫州、鄂爾多斯各有其特殊性。溫州是沿海商品經(jīng)濟(jì)特別發(fā)達(dá)的地方，隨著人民幣升值及融資成本攀升，實(shí)業(yè)無利可圖甚至陷入虧損泥潭，做實(shí)業(yè)的紛紛轉(zhuǎn)行投資房地產(chǎn)或到全國各地炒房，高利貸盛行。鄂爾多斯是一個(gè)資源型城市，煤炭的開采讓富起來的人們紛紛投資房地產(chǎn)，高利貸同樣盛行。目前在我國，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、資源條件等與溫州、鄂爾多斯雷同的城市不多，因此這種形式的崩盤不會(huì)大量出現(xiàn)。

 

長(zhǎng)期來看，中國的城鎮(zhèn)化目前實(shí)際上才完成不到40%，而國際經(jīng)驗(yàn)表明，要到70%左右的高位才會(huì)轉(zhuǎn)入一個(gè)低平發(fā)展的新階段。在今后幾十年的高速增長(zhǎng)期里，還會(huì)有幾億人進(jìn)城居住，這決定了城市中心區(qū)域房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)，即房?jī)r(jià)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)總體上還會(huì)表現(xiàn)為一條上揚(yáng)曲線的大模樣。

 

當(dāng)然，城鎮(zhèn)化過程對(duì)房?jī)r(jià)的影響是在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期的過程，中短期內(nèi)，決定此次下調(diào)周期時(shí)間長(zhǎng)短有兩個(gè)變量，其一是，地方政府是否會(huì)松綁調(diào)控政策，如果松綁能否改變房?jī)r(jià)走勢(shì)；其二是，貨幣政策會(huì)否繼續(xù)松動(dòng)，如果松動(dòng)開發(fā)商能否拿到貸款。這兩個(gè)變量是中短期內(nèi)決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵。