6月13日,上海市通過(guò)了《關(guān)于推進(jìn)本市國(guó)有企業(yè)積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)的若干意見(jiàn)(試行)》,并提出用3到5年的時(shí)間完成國(guó)有企業(yè)改革。

 

雖然上海國(guó)資改革的具體方案還有待最終確定,但在房地產(chǎn)領(lǐng)域,上海地方國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)的一系列最新動(dòng)向,卻反映出了國(guó)資改革的可能跡象:部分投資收益不明確和開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)速度緩慢的資產(chǎn)被出售。

 

無(wú)獨(dú)有偶的是海博股份、金豐投資兩家上市房企將部分低凈資產(chǎn)收益率的資產(chǎn)轉(zhuǎn)出,而將相對(duì)高收益率的資產(chǎn)換入,也體現(xiàn)了上述趨勢(shì)。

 

改革標(biāo)準(zhǔn):低收益資產(chǎn)被置出

 

綠地集團(tuán)對(duì)金豐投資的借殼重組進(jìn)入最后沖刺階段。

 

方案是金豐投資以全部資產(chǎn)及負(fù)債與上海地產(chǎn)集團(tuán)持有的綠地集團(tuán)等額價(jià)值的股權(quán)進(jìn)行置換,置出資產(chǎn)由上海地產(chǎn)集團(tuán)或第三方承接。擬置出資產(chǎn)估值約為22.1億元,擬注入資產(chǎn)的估值約為667億元。

 

金豐投資的2013年年報(bào)顯示,上述公司去年的凈資產(chǎn)收益率不足4%,而綠地集團(tuán)去年的整體凈資產(chǎn)收益率達(dá)到24.86%。

 

無(wú)獨(dú)有偶,綠地集團(tuán)的同城兄弟農(nóng)工商房地產(chǎn) (集團(tuán))(以下簡(jiǎn)稱農(nóng)房)目前在相似的處境之下。

 

6月12日,海博股份(600708,SH)公布了重組方案。公司原本主營(yíng)的是出租車(chē)業(yè)、物流業(yè)及不銹鋼器皿制造業(yè),未來(lái)將把物流之外的業(yè)務(wù)置出上市公司,同時(shí)注入農(nóng)房100%股權(quán)和農(nóng)房置業(yè)25%股權(quán)。

 

根據(jù)海博股份公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)計(jì)算,其置出資產(chǎn)部分的凈資產(chǎn)收益率僅約5.82%,而置入資產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率要比置出的高。以注入25%股權(quán)的農(nóng)房置業(yè)為例,去年的凈資產(chǎn)收益率超過(guò)50%。

 

農(nóng)工商房地產(chǎn)總裁沈宏澤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,目前農(nóng)房有11個(gè)在售、在建項(xiàng)目,未來(lái)農(nóng)房做“剛需”的策略不會(huì)變,以住宅為主的策略也不會(huì)變,對(duì)于購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目考慮會(huì)非常慎重。在房地產(chǎn)行業(yè),住宅的周轉(zhuǎn)速度和ROE均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于持有型的商

業(yè)物業(yè),這也反映出上海上市國(guó)資地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的一個(gè)主要經(jīng)營(yíng)策略。

 

改革路徑:甩賣(mài)問(wèn)題資產(chǎn)

 

一位曾在上海國(guó)資任職的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,上海國(guó)資調(diào)整的思路是將一部分效率低下的資產(chǎn)置出,同時(shí)引入民營(yíng)資本。實(shí)行混合所有制稀釋國(guó)有股、職工持股等都是這次國(guó)資改革比較新的點(diǎn)。而金豐投資和海博股份的資產(chǎn)重組顯然非常符合上述思路。

 

據(jù)介紹,上海國(guó)資上一輪改革在國(guó)資管理、國(guó)資布局、國(guó)有企業(yè)層面分別確立了目標(biāo),改革方案涉及國(guó)企分類(lèi)監(jiān)管、國(guó)資流動(dòng)平臺(tái)搭建、股權(quán)激勵(lì)擴(kuò)容等20條。目前各項(xiàng)工作都是按照“20條”這一思路推進(jìn)的。其中,上海國(guó)資企業(yè)分為競(jìng)爭(zhēng)性和非競(jìng)爭(zhēng)性企業(yè),其中對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)性國(guó)企國(guó)資要逐步退出。

 

事實(shí)上,就在金豐投資和海博股份重組的同時(shí),上海也在著手對(duì)另外一些企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行重組。

 

上海產(chǎn)權(quán)交易所近期有多個(gè)項(xiàng)目被掛牌。其中上海市金山區(qū)國(guó)資委旗下的上海金山新城區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司將持有的上海洪美置業(yè)有限公司股權(quán)及債權(quán)掛牌。這一項(xiàng)目閑置已超過(guò)兩年,土地閑置的原因是政府土地規(guī)劃的變更所致。

 

未能和金山區(qū)規(guī)劃和國(guó)土局就開(kāi)工達(dá)成協(xié)議,以及未能按照合同準(zhǔn)時(shí)開(kāi)工,均令上述項(xiàng)目的收益帶來(lái)了一系列的不確定性。在投資回報(bào)和投資風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法確定的背景下,上述項(xiàng)目顯然不符合上海國(guó)資改革所追求的高效率要求。

 

同時(shí),上海市土地儲(chǔ)備中心也將持有的上海寶山地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司60%股權(quán)掛牌。資料顯示,上述企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)為土地前期開(kāi)發(fā)整理;市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)。在過(guò)去兩年間,上述凈資產(chǎn)金額達(dá)到1026萬(wàn)元的公司,年凈利潤(rùn)卻從未超過(guò)10萬(wàn)元,凈資產(chǎn)收益率甚至低于1%。

 

同樣,上海實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司近期掛牌的湖南淺水灣湘雅溫泉花園有限公司67%股權(quán)也不能算是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。雖然上述項(xiàng)目過(guò)去兩年按凈利潤(rùn)/所有者權(quán)益計(jì)算,凈資產(chǎn)收益率高達(dá)50%以上。但是卻與中南大學(xué)湘雅醫(yī)學(xué)院、湖南上地置業(yè)發(fā)展有限公司陷入了曠日持久的馬拉松訴訟中。這一項(xiàng)目于2008年1月15日向湖南省高級(jí)人民法院提起訴訟。由于中南大學(xué)、湖南上地置業(yè)發(fā)展有限公司對(duì)上述判決不服,于2012年向湖南省高級(jí)人民法院提起訴訟,湖南省高級(jí)人民法院于2014年3月21日裁定撤銷(xiāo)前面2次判決,發(fā)回長(zhǎng)沙市望城區(qū)人民法院重審,目前法院對(duì)該案尚在審理中。

 

興業(yè)證券研究報(bào)告稱,上海國(guó)資國(guó)企改革推進(jìn)速度非?？?國(guó)企集團(tuán)層面改革及涉及上市公司層面改革密集推出,優(yōu)勢(shì)行業(yè)重組整合做大做強(qiáng)、國(guó)資大力度退出傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、優(yōu)質(zhì)公司積極引入戰(zhàn)略投資者等改革特點(diǎn)明顯。在各國(guó)企改革方案審核評(píng)級(jí)工作結(jié)束后,上海市國(guó)資國(guó)企改革勢(shì)頭可能將更猛。

 

改革目標(biāo):注入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

 

上海國(guó)資企業(yè)大多擁有數(shù)十年歷史,擁有寶貴的歷史財(cái)富但同時(shí)面對(duì)激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力。由于種種歷史原因,諸多上海國(guó)企都擁有上市公司,但結(jié)構(gòu)上不盡合理,資源上存在錯(cuò)配,上市公司表現(xiàn)不如人意。

 

以上實(shí)集團(tuán)為例,旗下就擁有上實(shí)城開(kāi)和上實(shí)發(fā)展兩家上市公司,在業(yè)務(wù)上存在重合、競(jìng)爭(zhēng)等情況。上實(shí)集團(tuán)一位內(nèi)部人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,目前上實(shí)集團(tuán)還沒(méi)有大的改革動(dòng)作。

 

通過(guò)這一輪改革,大舉重組上市公司,將優(yōu)質(zhì)、高周轉(zhuǎn)資產(chǎn)置入上市公司,提升上市公司表現(xiàn);同時(shí)幫助優(yōu)質(zhì)非上市公司提升融資能力、品牌價(jià)值、梳理公司治理、加強(qiáng)管理層激勵(lì),是這一輪上海國(guó)資大調(diào)整的題中之義。

 

此外,上海國(guó)資地產(chǎn)企業(yè)中華企業(yè)、上海建工是否有相應(yīng)的變化也備受關(guān)注。

 

中房數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟告訴記者,上海國(guó)資企業(yè)的處境各不相同,國(guó)盛、儀電這樣的企業(yè)和綠地這樣的房企差異很大,市管、區(qū)管的國(guó)企改革遇到的情況也不盡相同?？偟乃悸肥菍?shí)行混合所有制,從而增強(qiáng)企業(yè)活力,為減少執(zhí)行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn),改革是有步驟、有計(jì)劃執(zhí)行的。

 

陳晟介紹,目前涉及房地產(chǎn)的上海國(guó)企很多都有沉淀的老廠房、工業(yè)用地等資產(chǎn),這部分資產(chǎn)效率極為低下,甚至被戲稱為“僵尸”資產(chǎn)。將這部分資產(chǎn)重整、變更為商業(yè)用地是未來(lái)關(guān)鍵的工作。將這些“包袱”放下、激活是關(guān)鍵步驟,而上市公司需要的則是優(yōu)質(zhì)、高效、有競(jìng)爭(zhēng)力的資產(chǎn)。

 

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企業(yè)樣本

 

綠地啟示錄:小規(guī)模國(guó)資怎樣逆襲?

 

今年,房地產(chǎn)行業(yè)最熱門(mén)的話題,無(wú)疑是綠地在今年的銷(xiāo)售目標(biāo)將達(dá)到2400億元,有機(jī)會(huì)超過(guò)萬(wàn)科,晉身為行業(yè)的新老大。

 

但是,并沒(méi)有太多人知道,截至去年,綠地集團(tuán)的凈資產(chǎn)規(guī)模只有萬(wàn)科的一半。正是依靠著綠地的混合所有制,公司才得以實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入超過(guò)萬(wàn)科一倍的高效資金周轉(zhuǎn)。

 

對(duì)目前正在尋找改革方向的上海國(guó)資地產(chǎn)軍團(tuán)來(lái)說(shuō),綠地的混合所有制模式,無(wú)疑是他們可以效仿的一個(gè)方向。學(xué)習(xí)綠地公司有望以不多的資金規(guī)模,實(shí)現(xiàn)更快速的增長(zhǎng)和更高的凈資產(chǎn)回報(bào)水平。

 

混合經(jīng)營(yíng)帶來(lái)高凈資產(chǎn)收益率

 

按照綠地的重組方案,上海市國(guó)資委在未來(lái)上市公司中的角色將大大淡化。在2013年底以前,綠地國(guó)有股的比例總計(jì)超過(guò)六成。而按照方案重組完成后,國(guó)有股比例將降至50%以下。

 

事實(shí)上,綠地的混合所有制改革早就已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施。很多業(yè)界人士發(fā)現(xiàn),綠地的很多項(xiàng)目都是選擇和其他房地產(chǎn)公司合作的。這種項(xiàng)目層面的混合所有制,給綠地創(chuàng)造高收益帶來(lái)了機(jī)會(huì)。

 

根據(jù)金豐控股公布的綠地集團(tuán)財(cái)務(wù)審計(jì)資料,綠地集團(tuán)2013年的少數(shù)股東權(quán)益已經(jīng)大幅度提升,由2012年的總額僅61億元,上升至去年的140億元。股本的大幅增長(zhǎng),令綠地的資產(chǎn)規(guī)模在去年底大幅猛增,總資產(chǎn)從前一年的2387億元到去年底的3676億元。

 

大幅激增的資產(chǎn)規(guī)模,令綠地可以在境外大規(guī)模布局,去年宣布總投資200億美元開(kāi)拓海外市場(chǎng),并預(yù)計(jì)在今年實(shí)現(xiàn)海外銷(xiāo)售200億元的目標(biāo)?；旌辖?jīng)營(yíng)制也給綠地帶來(lái)了很高的凈資產(chǎn)收益率,去年達(dá)到25%,遠(yuǎn)超同等規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

 

事實(shí)上,“混合所有制”的模式,已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)廣泛流行。除了綠地,股權(quán)更為分散的萬(wàn)科開(kāi)始推行的 “小股操盤(pán)”模式,也旨在更大規(guī)模地吸收社會(huì)資本擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模。根據(jù)萬(wàn)科去年的財(cái)報(bào),少數(shù)股東也已經(jīng)占到了萬(wàn)科合并資產(chǎn)報(bào)表中凈資產(chǎn)比重的27%。

 

給管理層更大經(jīng)營(yíng)自由

 

多份公告強(qiáng)調(diào),上海國(guó)資委不參與企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理,國(guó)有股東相互獨(dú)立,作為財(cái)務(wù)投資人,未來(lái)上海市國(guó)資委將更多地考慮上市公司的凈資產(chǎn)回報(bào)率。

 

綠地重組的一大亮點(diǎn)在于“混合所有制”,對(duì)此綠地董事長(zhǎng)張玉良表示,混合所有制既能確保國(guó)有資本的主導(dǎo)地位,又能發(fā)揮混合所有制市場(chǎng)化、靈活高效的優(yōu)勢(shì)。未來(lái)職工持股將在上市公司擁有更大的話語(yǔ)權(quán)。

 

這樣的思路可能給眼下重組關(guān)鍵時(shí)期的國(guó)資房企帶來(lái)新的活力。

 

農(nóng)工商房地產(chǎn) (以下簡(jiǎn)稱農(nóng)房)董事長(zhǎng)張智剛向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,作為國(guó)企,農(nóng)房一直“憋著一口氣”。以往,由于農(nóng)房大股東是光明,農(nóng)房的項(xiàng)目被視為固定資產(chǎn)投資,規(guī)模上受到了限制。

 

據(jù)透露,農(nóng)房專門(mén)成立了部門(mén),將歷史樓盤(pán)的增值稅等問(wèn)題進(jìn)行了全面的清理。公司官方網(wǎng)站上公布的數(shù)據(jù)顯示,2013年2月至2014年2月,公司儲(chǔ)備土地3290畝,是前3年土地儲(chǔ)備的總和,累計(jì)增加項(xiàng)目25個(gè)。目前其土地儲(chǔ)備65%集中在長(zhǎng)三角地區(qū),其中上海占13.8%,江蘇占23.4%,浙江占27.8%。

 

作為國(guó)企,農(nóng)房以往承擔(dān)了不少社會(huì)責(zé)任。據(jù)透露,2013年農(nóng)房有較大資金投入了動(dòng)遷房和經(jīng)濟(jì)適用房,同時(shí)配套建設(shè)學(xué)校和道路,這部分的利潤(rùn)按要求被控制在3%以下,未來(lái)農(nóng)房將降低在保障房方面的投入比例。

 

張智剛認(rèn)為,上市后企業(yè)自主權(quán)更大,可以按照市場(chǎng)化規(guī)律運(yùn)作。如果一直受到條條框框制約,農(nóng)房就很難成長(zhǎng)。改變機(jī)制體制帶來(lái)的活力,是不可估量的。農(nóng)房還有大量的農(nóng)場(chǎng)地塊,未來(lái)公司有意開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。

 

農(nóng)房總裁沈宏澤表示,住宅仍是農(nóng)房最主要的產(chǎn)品,定位在自住、改善型需求。上市后的農(nóng)房一方面可以在資金上更為寬裕,另一方面,上市公司的品牌效應(yīng)對(duì)擴(kuò)張有幫助。

 

國(guó)資改革有望激活房企

 

上海國(guó)資這一輪改革,規(guī)模大、牽涉范圍廣,不僅影響了多家上市公司,對(duì)上海的房地產(chǎn)行業(yè)也有深遠(yuǎn)影響。

 

某機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉告訴記者,對(duì)于國(guó)資企業(yè)來(lái)說(shuō),以往在政府保護(hù)下,在拿地等環(huán)節(jié)有一定的優(yōu)勢(shì)。雖然國(guó)資委以往也注重企業(yè)效益,但并不能像民營(yíng)企業(yè)那樣高度關(guān)注和考察投資回報(bào)率等指標(biāo),不能激發(fā)企業(yè)的活力。

 

許多其他行業(yè)的國(guó)資企業(yè)早早展開(kāi)了市場(chǎng)化改革,家電等行業(yè)如今已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全行業(yè)的成長(zhǎng)。而房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的市場(chǎng)化改革還在繼續(xù)尋找機(jī)會(huì)的過(guò)程中。上海、南京等不同城市的國(guó)企改革進(jìn)度、思路都不一樣。未來(lái)可以肯定的是,國(guó)資房企面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈,產(chǎn)品品質(zhì)也將得到提升。

 

張宏偉認(rèn)為,上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟,過(guò)去十年里,上海房企大多立足于上海本地市場(chǎng)。只有綠地這樣的超級(jí)房企視野遍及全國(guó)乃至海外。隨著大量全國(guó)性的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入上海,上海房企也開(kāi)始意識(shí)到“走出去”的重要性。

 

除了國(guó)資淡化之外,綠地、農(nóng)房等房企未來(lái)在資本市場(chǎng)上將有更大的空間和挑戰(zhàn)。億翰智庫(kù)張化東認(rèn)為,綠地未來(lái)業(yè)績(jī)的提升趨勢(shì)非常明顯,而農(nóng)房則面臨一定的不確定性。

 

“未來(lái)對(duì)于股東來(lái)說(shuō),凈資產(chǎn)回報(bào)率是最關(guān)鍵的指標(biāo),整個(gè)企業(yè)體系都會(huì)以此為重。對(duì)于綠地,財(cái)務(wù)杠桿的提升可能并不大,在經(jīng)營(yíng)杠桿上變化更明顯。”張化東說(shuō)。

 

以往這些企業(yè)涉足代建、合作開(kāi)發(fā)等模式,上市之后,可能會(huì)采取更開(kāi)放的態(tài)度面對(duì)這些合作。

 

另一方面,管理層以往就有一部分持股,未來(lái)股權(quán)激勵(lì)政策推出,新老管理層都將受到激勵(lì),管理層潛力有望得到最大程度的開(kāi)發(fā)。