2014年即將過半，樓市持續(xù)萎靡的成交量、不斷傳來的地方政府“救市”聲音使新一波“拐點(diǎn)論”、“崩盤論”的爭議愈發(fā)激烈。

除了日本野村證券、美國花旗銀行、英國巴克萊銀行、法國興業(yè)銀行等國外知名金融機(jī)構(gòu)爭辯樓市多空，國內(nèi)地產(chǎn)大佬也出現(xiàn)預(yù)期分化。樓市未來前景如何？市場走勢是V形、W形還是L形？業(yè)內(nèi)共識(shí)是，短期內(nèi)仍取決于政策是否放松、中央是否救市。

樓市多空觀點(diǎn)激辯

“這次樓市調(diào)整的周期將相當(dāng)長，現(xiàn)在才剛開始。”前天，SOHO中國董事長潘石屹對記者表示：“市場定價(jià)權(quán)就掌握在開發(fā)商手中，價(jià)格由成交量決定，未來6個(gè)月內(nèi)不用關(guān)注價(jià)格，因?yàn)閮r(jià)格在僵持，但成交量再跌6個(gè)月，開發(fā)商會(huì)大幅度降價(jià)”。

看空樓市的知名開發(fā)商并不僅SOHO一家。4月底北京萬科總經(jīng)理毛大慶被傳“全國樓市將下行”的看空言論；5月底潘石屹拋出“冰山論”；萬通集團(tuán)董事長馮侖6月也公開稱，前幾次樓市調(diào)整屬于小周期，現(xiàn)在是房地產(chǎn)市場的大周期到了下降的階段。

但樓市也從來不乏樂觀派。萬科集團(tuán)總裁郁亮公開反駁了“冰山論”，認(rèn)為從城鎮(zhèn)化趨勢和產(chǎn)品質(zhì)量提升上看，房地產(chǎn)進(jìn)入了“白銀時(shí)代”后仍有很大發(fā)展空間；保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英一直是堅(jiān)定的看多派，認(rèn)為樓市未來15年都沒有拐點(diǎn)；新房銷售代理公司高策機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵則認(rèn)為，無論從土地成本還是從人口流動(dòng)趨勢看，現(xiàn)在的北京房價(jià)都是未來20年的低點(diǎn)。

觀點(diǎn)與自身利益難分

除了國內(nèi)大佬對樓市走勢的預(yù)期分歧，日本野村證券、美國花旗銀行、摩根士丹利、英國巴克萊銀行、法國興業(yè)銀行等國外知名金融機(jī)構(gòu)也圍繞中國樓市爭辯“多空”。

“對中國內(nèi)地如此巨大的一個(gè)市場做出預(yù)測是非常困難的。”針對各大金融機(jī)構(gòu)眾說紛紜的觀點(diǎn)，澳門大學(xué)政府與公共行政學(xué)系陳定定教授表示，境外的金融機(jī)構(gòu)往往無法得到第一手?jǐn)?shù)據(jù)，僅靠媒體轉(zhuǎn)載及部分政府公開數(shù)據(jù)所得到的分析結(jié)果并不是十分準(zhǔn)確，因此分歧較大也在情理之中。

全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌則表示，國外機(jī)構(gòu)對國內(nèi)市場了解程度肯定不及國內(nèi)業(yè)界，但旁觀者清，有些問題反而看得更清楚。

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論國內(nèi)的房產(chǎn)商還是國外機(jī)構(gòu)，其觀點(diǎn)與其自身利益是捆綁在一起，難以分割的，比如長期看空樓市的潘石屹，本身并不涉及住宅業(yè)務(wù)開發(fā)，而馮侖的萬通也屬于“非主流”的技術(shù)型開發(fā)商。

據(jù)了解，雖然投行等研究部都宣稱是獨(dú)立機(jī)構(gòu)，但服務(wù)于本公司旗下的基金和其他客戶的交易是盈利大頭，而一些外資機(jī)構(gòu)和對沖基金都布局于中國樓市或股市，不乏希望通過新一輪市場調(diào)整獲利；而多數(shù)開發(fā)商、代理的中介公司也都要通過銷售房屋獲利。

值得一提的是，無論是看空還是看多，各種預(yù)言中都將“政府動(dòng)作”作為最關(guān)鍵的決定因素。

“如果政府出手救市，那U形反彈就有可能”潘石屹稱，但救市將面臨把樓市泡沫吹大的風(fēng)險(xiǎn)，如果只是采取常規(guī)貨幣政策如降息、降準(zhǔn)，則無法撬動(dòng)大量需求，那這次低谷的時(shí)間將很長，“U”形很可能成為“L”形。

■ 細(xì)辨派別

看空派

聽“冰山”破裂的咔嚓聲

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年6月，全國半數(shù)城市房價(jià)環(huán)比下調(diào)，一二手價(jià)格指數(shù)均出現(xiàn)了35個(gè)城市的下調(diào)，價(jià)格與成交量均現(xiàn)拐點(diǎn)，可以說是兩年來第一次出現(xiàn)這一現(xiàn)象。據(jù)此，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場已經(jīng)出現(xiàn)了加速調(diào)整的跡象。

事實(shí)上，早在今年2月，香港有媒體就分析稱，中國樓市已經(jīng)“聽到了冰山碎裂的咔嚓聲”。該評論文章引用業(yè)內(nèi)多位地產(chǎn)大佬的觀點(diǎn)為自己佐證，并且認(rèn)為中國地產(chǎn)市場如果再不建立長效機(jī)制，將會(huì)同美國或者當(dāng)年的日本一樣，以慘烈收場。

隨后，國外各大金融機(jī)構(gòu)又集體拋出了樓市“崩盤論”。先是野村證券認(rèn)為，住房市場的供應(yīng)過剩和開發(fā)商融資困難一起導(dǎo)致了樓市的冷卻。野村證券首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家Zhiwei Zhang（張智威）認(rèn)為: “中國樓市面臨的最大危險(xiǎn)是過度投資，房地產(chǎn)行業(yè)的痛苦調(diào)整不可避免。” 而法國興業(yè)銀行中國經(jīng)濟(jì)師姚煒近期也預(yù)計(jì)，此次房地產(chǎn)調(diào)整時(shí)間可能比過去要長，且調(diào)整過后房價(jià)也不會(huì)出現(xiàn)惡性反彈的情況。

看漲派

歷經(jīng)風(fēng)雨癡心不改

仍然有部分國外金融機(jī)構(gòu)對此持樂觀態(tài)度。比如，全球最大的英國巴克萊銀行就依然堅(jiān)持力挺中國樓市。“因?yàn)樗匾圆荒艿瓜隆?rdquo;該行分析稱，中國房地產(chǎn)行業(yè)是目前中國經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之一，其本身加上帶動(dòng)上下游行業(yè)對中國GDP所做的貢獻(xiàn)接近于20%，以至于中國政府不會(huì)放任其“倒下”，而是會(huì)在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)出手穩(wěn)定市場情緒。

本月6日，世界銀行《中國經(jīng)濟(jì)簡報(bào)》的主要作者、高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家司克禮也發(fā)表觀點(diǎn)，認(rèn)為中國樓市的降溫目前來講只是出現(xiàn)在部分需求過剩、經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)調(diào)整的二線城市，是一個(gè)區(qū)域性問題，而非周期[-1.76%]性調(diào)整。不過他也警告說，房地產(chǎn)等行業(yè)如果出現(xiàn)資本成本突變或融資困難，可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)活動(dòng)大幅減少。

審慎派 

淺V？深V？

還有一派的觀點(diǎn)較溫和，他們既不認(rèn)為屬于中國樓市的凜冬將至，也不否認(rèn)“盛夏”已經(jīng)過去。

目前，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為市場的下行趨勢已經(jīng)確認(rèn)，今年樓市‘V形底’的深度將取決于政府對GDP7.5%左右既定目標(biāo)的追求度。如果7.5%的目標(biāo)是一定要達(dá)到的，那么，今年房地產(chǎn)市場的“V形底”就會(huì)比較淺，如果政府對7.5%目標(biāo)的追求不那么強(qiáng)烈，“V形底”就會(huì)比較深。

對此，瑞銀集團(tuán)策略師Kim Wright表示，中國的房地產(chǎn)市場“漲幅會(huì)變得緩慢，但不會(huì)崩潰。”他認(rèn)為，今年中國樓市的銷售量增幅將會(huì)減緩至個(gè)位數(shù)漲幅，而房價(jià)上漲幅度也會(huì)調(diào)整至0-5%之間。

而日本瑞穗證券財(cái)政分析師Alan jin也持相似觀點(diǎn)，“他們（政府）不想看見地產(chǎn)市場的崩潰，但是也不希望它過熱，因此嘗試著確保平衡是他們所能做的最好選擇。”

據(jù)IMF近期調(diào)查顯示，包括中國在內(nèi)，很多新興市場國家中，房價(jià)和抵押貸款增長迅速，去年中國的房價(jià)增幅為9%，已有跡象表明在中國的大城市房地產(chǎn)業(yè)存在過熱現(xiàn)象。IMF全球副總裁朱民警告稱，政府需采取措施，以應(yīng)對泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。