相比2008年和2011年的市場(chǎng)危機(jī)，面對(duì)時(shí)下的市場(chǎng)調(diào)整，開(kāi)發(fā)商們似乎顯得更加積極。上周，包括中國(guó)鐵建·原香漫谷、中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、滟瀾新宸、金域公園、中國(guó)鐵建·北京山語(yǔ)城和望京·金茂府6個(gè)項(xiàng)目上市，共提供1108套房源。“從去年開(kāi)始開(kāi)發(fā)商把戰(zhàn)略重心全轉(zhuǎn)移到以北京為主的一線城市，即使面對(duì)壓力開(kāi)發(fā)商也不得不硬著頭皮推盤(pán)。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

 

推盤(pán)救市

 

6月15日，位于北五環(huán)的龍湖滟瀾新宸開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)迎來(lái)了300多組客戶選房，推出的140套房源去存達(dá)到了九成，成為時(shí)下為數(shù)不多的熱銷(xiāo)樓盤(pán)。

 

其實(shí)在樓市膠著的節(jié)點(diǎn)上選擇推盤(pán)的項(xiàng)目并不在少數(shù)。上周，北京市場(chǎng)再次迎來(lái)供應(yīng)高峰，第二周（6月9日-15日）共有6個(gè)項(xiàng)目入市，包括中國(guó)鐵建·原香漫谷、中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、滟瀾新宸、金域公園、中國(guó)鐵建·北京山語(yǔ)城5個(gè)剛需項(xiàng)目以及高端項(xiàng)目望京·金茂府，6個(gè)項(xiàng)目共提供1108套房源。這已是北京樓市增量供給連續(xù)9周保持在千套左右，而去年同期的單周供應(yīng)僅在四五百套左右。

 

不僅如此，今年內(nèi)，北京新房市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)模也處于上升勢(shì)頭。數(shù)據(jù)顯示，截至6月15日，二季度新房市場(chǎng)的總供應(yīng)量已達(dá)到1.6萬(wàn)套，遠(yuǎn)超一季度的1.3萬(wàn)套。對(duì)此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企目前加速推盤(pán)，一方面是為了沖刺上半年業(yè)績(jī)目標(biāo)，作為上半年的最后一個(gè)月，在房企半年報(bào)業(yè)績(jī)壓力下，部分開(kāi)發(fā)商必須加快推盤(pán)速度，以實(shí)現(xiàn)良好的銷(xiāo)量和銷(xiāo)售額。另一方面，在樓市成交低迷、庫(kù)存持續(xù)攀高的雙重壓力下，開(kāi)發(fā)商紛紛采取“平價(jià)跑量”的高周轉(zhuǎn)策略，以加速資金回籠。

 

隨著下半年自住型商品房項(xiàng)目上市量的不斷增加，對(duì)剛需購(gòu)房客群的分流將更趨明顯，剛需盤(pán)為避開(kāi)自住房集中上市的沖擊，只能加速跑量或在價(jià)格上做出妥協(xié)和讓步。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間樓市新增供應(yīng)仍將維持在高位，市場(chǎng)供大于求的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大。

 

“去年，北京市土地出讓金額超過(guò)了1800億元，大批項(xiàng)目將在今年入市，加之現(xiàn)在囤地成本較高，即使目前市場(chǎng)不好，但是開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)意愿依然強(qiáng)烈。”一位機(jī)構(gòu)研究人員向記者表示。

 

價(jià)格堅(jiān)挺

 

積極推盤(pán)加之去存壓力大，北京供大于求的市場(chǎng)格局已經(jīng)出現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)下行的預(yù)期不斷增強(qiáng)。房?jī)r(jià)跌了嗎、這時(shí)候買(mǎi)房是否合適成為了不少置業(yè)者關(guān)心的話題。

 

北京商報(bào)記者了解到，目前樓市盡管出現(xiàn)了略微調(diào)整，但是真跌項(xiàng)目依然有限。

 

位于房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)板塊的老項(xiàng)目首開(kāi)熙悅山，3月底推出熹園組團(tuán)，面積為83-150平方米，開(kāi)盤(pán)價(jià)是2.2-2.5萬(wàn)元/平方米；而6月推出緊湊型產(chǎn)品的瀾庭，面積為84-99平方米，開(kāi)盤(pán)價(jià)僅為2.1萬(wàn)元/平方米。在怕影響前期銷(xiāo)售以及對(duì)老業(yè)主考慮下，后期產(chǎn)品選擇了更改案名。

 

同樣上周開(kāi)盤(pán)的中建·原香漫谷價(jià)格由4月時(shí)的1.45萬(wàn)元/平方米，下調(diào)到了1.4萬(wàn)元/平方米。

 

在亞豪研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅看來(lái)，目前市場(chǎng)上依然以暗降為主，提高精裝修標(biāo)準(zhǔn)、送物業(yè)費(fèi)、贈(zèng)車(chē)位等等，實(shí)際價(jià)格下降有限。

 

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月15日，北京二季度新建住宅剔除保障房，合計(jì)簽約9933套，簽約面積為113萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為25342元/平方米，相比一季度的均價(jià)27765元/平方米有所下調(diào)。但出現(xiàn)下調(diào)的主要原因是成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅降價(jià)的項(xiàng)目。

 

“從二季度以來(lái)成交量超過(guò)135套的住宅項(xiàng)目看，合計(jì)有12個(gè)項(xiàng)目，這12個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)相比一季度只有3個(gè)項(xiàng)目是環(huán)比下行。通州、大興、房山有6個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)漲幅超過(guò)10%。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹。

 

房?jī)r(jià)分化

 

“我們一個(gè)股東已經(jīng)撤股了，我也想轉(zhuǎn)行開(kāi)個(gè)手機(jī)店了。”日前，位于首城國(guó)際附近的一家小型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的負(fù)責(zé)人向記者表示。

 

此前該負(fù)責(zé)人還遇見(jiàn)了一件窩心事，去年底一對(duì)海歸夫婦在首城國(guó)際買(mǎi)了一套二手房，但是隨即的市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，讓這對(duì)夫婦開(kāi)始拖欠中介費(fèi)，在通過(guò)半年多的追討中，最后8萬(wàn)元的中介費(fèi)只收到了3萬(wàn)元。

 

他介紹稱(chēng)，現(xiàn)在只要來(lái)客戶基本上全可以跟業(yè)主商議價(jià)格，最高的可以便宜幾十萬(wàn)元。

 

記者了解到，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，這樣優(yōu)惠幅度的二手房在北京市場(chǎng)并不少。

 

張大偉介紹稱(chēng)，目前市場(chǎng)掛牌房源90%以上都出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)現(xiàn)象，且供需結(jié)構(gòu)明顯扭轉(zhuǎn)。客戶觀望情緒濃郁，有效客戶減少，成交難度持續(xù)加大，購(gòu)房者心理價(jià)位下調(diào)成為現(xiàn)在二手房市場(chǎng)的普遍心態(tài)。他預(yù)計(jì)，如果信貸不出現(xiàn)突然大幅度扭轉(zhuǎn)的話，北京二手房?jī)r(jià)格將還有15%左右的調(diào)整空間。

 

記者了解到，目前信貸政策成為了制約市場(chǎng)的首要因素，雖然央行、銀監(jiān)會(huì)都持續(xù)喊話大力支持首套房，但從市場(chǎng)實(shí)際執(zhí)行情況看，目前尚無(wú)任何改變。在執(zhí)行層面，首套房按揭利率依然以基本利率為準(zhǔn)。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，除非大幅度降準(zhǔn)，或者央行單獨(dú)設(shè)立針對(duì)房地產(chǎn)首套房貸款的非盈利性機(jī)構(gòu)，否則目前房地產(chǎn)貸款難的趨勢(shì)將繼續(xù)維持。