國家統(tǒng)計局18日公布的房價數據顯示，5月份70個大中城市，半數環(huán)比下降。這一數據進一步印證了樓市正在“變臉”，也引發(fā)社會高度關注，處于深度調整的樓市，路向何方？
1主要指標呈現下行 樓市告別“高歌猛進”
“我有套四環(huán)邊上的房子，去年底中介說每平方米能賣到4萬元，今年初說成交價在3萬8左右，如今又說只能賣3萬6左右，到底是趕快出手還是等等看？”北京一家國企員工李先生很是苦惱，二手房價格的一跌再跌，讓想賣舊房換新房的他猶豫不定。
事實上，對于一貫“高歌猛進”的房地產市場而言，今年上半年的各項指標看上去并不美。
全國商品房投資增速持續(xù)下滑，1至5月份比1至4月份回落1.7個百分點。銷售面積和銷售額降幅不斷擴大，土地購置面積同比繼續(xù)下降，庫存增加，5月末比4月末增加750萬平方米。
在新建商品房房價指數中，上海、深圳均出現了環(huán)比下調。二手房指數中，北京跌幅全國第一。
“原來市場賣的是未來價，現在要逐步回到現實價了。”上海永慶房屋副總經理李維鎮(zhèn)對眼下的市場變化五味雜陳。
中國社科院城市與房地產室主任倪鵬飛表示：“房地產市場的調整局面已經形成，而且是在劇烈調整中。”
2過度透支不可持續(xù) 調整符合市場規(guī)律
市場掉頭，分化加劇，讓習慣于樓市“高歌猛進”的人們，一時難以接受。“分類調控”這四個字，讓業(yè)內人士感慨，以往是“政策很復雜，市場很簡單”，如今是“政策很簡單，市場很復雜”。
在受訪專家看來，樓市的變化源自市場那只“看不見的手”。
倪鵬飛說：“過去每次房地產市場調整都是由于房價過度上漲導致市場恐慌，中央和地方出臺更加強硬措施抑制需求，影響市場預期，導致出現換量市場調整。但這次是在政府沒有任何加碼調控狀況下，市場自發(fā)的反應，表明市場的調控之手在發(fā)揮作用。”
樓市調整的背后是過度透支住房需求。
以房價環(huán)比下跌明顯的杭州為例，2013年全市常住人口884.4萬，僅比上年增加4.2萬，其中外來常住人口177.8萬，甚至比上年減少了1.89萬。開發(fā)商的降價恰恰暴露出浙江樓市長期以來高價位與城市定位“嚴重錯配”的深層問題。
與此同時，過度透支的土地供應同樣觸目驚心。數據顯示，近十年我國土地出讓金收入占地方財政收入的比重普遍超過40%。
倪鵬飛說：“當前房地產市場供求結構出現變化，潛在過剩很嚴峻。本輪樓市調整與近年來過度購房需求的釋放和透支關系緊密。”
3“陣痛”無需過度反應 風險尚要提前防范
房價步入下行通道，并不為所有人樂見。
近期，廣州一住宅項目降價銷售，老業(yè)主坐不住了，試圖封閉小區(qū)，阻止售樓員和看房者進入。
在商品房預售制度存在的背景下，房價短期下調而引發(fā)購房人與開發(fā)商之間的矛盾，并不鮮見。
這樣的“陣痛”無所不在：政府土地出讓收入減少；財務杠桿高、激進購置土地的房地產開發(fā)企業(yè)以及過度參與房地產開發(fā)投融資的基金、保險（放心保）公司等機構投資者都面臨資金鏈風險。
值得關注的是，從一系列宏觀經濟指標來看，我國經濟目前運行在合理區(qū)間偏低的位置，下行壓力始終未減。這與房地產市場不振、投資下滑有關，反過來經濟下行又影響市場預期、加重市場不振。
面對種種風險，政府“看得見的手”該如何自處？
劉洪玉認為：“政府應該持積極、謹慎的態(tài)度。一方面是因為目前的市場調整過程屬于擠出泡沫、降低系統(tǒng)性市場風險的過程；另一方面要防止市場短期過度調整損害市場穩(wěn)定的情況出現。”
專家建議，在政策上堅持抑制投機性需求，以民生為先發(fā)展住房市場。守住個貸不擴大杠桿的底線，加快推進保障房建設，保證低收入者的基本住房需求。積極推進有利于形成長效機制的土地制度改革、財稅體制改革等。
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