延期交房半年之后，杭州中鐵·田逸之星的業(yè)主們?nèi)钥床坏绞辗康娜魏污E象。
去年12月中旬，田逸之星的業(yè)主們收到了該商品房延期交房的信件。在信中稱，開發(fā)商浙江中鐵房地產(chǎn)集團有限公司（下稱“浙江中鐵”）稱，因為綠化和市政管理施工問題，該小區(qū)將延遲到2014年6月30日交付。而按照商品房買賣合同，該小區(qū)原本應該在2013年12月30日前交付一期的3、4號樓。
田逸之星實際停工已經(jīng)一年左右。早在去年6月，中鐵·田逸之星樓盤的主體建筑已基本完工，全部結(jié)頂，外立面也都建設完全。目前，中鐵·田逸之星樓盤后續(xù)的樓道電梯、綠化景觀、市政道路建設、消防水電、地下室車位等工作還沒有任何進展。
“工人們都走光了，完全不知道什么時候能交付。”中鐵·田逸之星業(yè)主維權(quán)委員會的代表王阿成這樣告訴記者。
最近半年以來，杭州房地產(chǎn)行業(yè)一直深陷資金短缺漩渦傳言。一家疑似中國鐵建[簡介 最新動態(tài)]旗下子公司的浙江中鐵在誤導了眾多消費者購買后，卻因為一直使用高杠桿方式在民間融資拿地開發(fā)項目，但因房地產(chǎn)調(diào)控的影響，高杠桿的力量受到遏制，迫使浙江中鐵多筆民間融資未能如期償還，資金鏈出現(xiàn)問題，并導致田逸之星出現(xiàn)“爛尾”跡象。
記者希望聯(lián)系上浙江中鐵董事長張偉強對此事進行采訪，但其手機一直處于無人接聽狀態(tài)。
實際停工近一年
位于杭州市環(huán)城北路305號耀江發(fā)展大廈18樓的浙江中鐵公司正陷入漩渦之中。
工商資料顯示，浙江中鐵成立于1999年2月11日，注冊資本5000萬元，辦公地址為上城區(qū)郭東園巷8號904、906、908室，法定代表人張偉強。
有知情人士向記者透露，該公司屬于地方國企改制的民營企業(yè)，前身是上海鐵路局杭州基建處旗下公司，轉(zhuǎn)制之后成了房地產(chǎn)集團。
除張偉強控制的浙江中鐵之外，其旗下還有一個浙江中鐵集團杭州裝飾分公司，該公司成立于2010年12月17日，辦公地點為下城區(qū)環(huán)城北路305號1801室，法定代表人是張偉強之子張晨暉。
浙江中鐵旗下控制著多家公司，包括浙江中鐵實業(yè)有限公司、杭州田逸之星置業(yè)有限公司、合肥春暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、城站綜合樓項目公司、杭州中鐵投資有限公司、杭州百合花飯店、杭州近江中鐵大酒店、杭州中鐵環(huán)保工程開發(fā)有限公司、杭州中暉物業(yè)有限公司、中鐵園林基地等全資子公司。
這些子公司的業(yè)務雖涉及房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾、酒店、物業(yè)、園林等多個行業(yè)，但不少業(yè)務與鐵路有著千絲萬縷的聯(lián)系。以杭州中鐵環(huán)保工程開發(fā)有限公司為例，該公司成立于2002年5月，注冊資本50萬元，主要業(yè)務為杭州城站鐵路設施道路提供清潔服務等產(chǎn)品。
田逸之星是浙江中鐵在杭州的第一個項目，位于下城區(qū)華豐路與華東路交叉口。2009年7月23日，浙江中鐵以公開掛牌的方式競得華豐單元R21-08-1、R21-08-2地塊，土地成交總價17122萬元，折合樓面價2946元/平方米。項目總建筑面近9萬平方米，按照規(guī)劃，項目分為住宅和商業(yè)兩大區(qū)塊，其中4幢住宅，2幢酒店式公寓，還有1幢寫字樓。
中鐵 田逸之星的開發(fā)商為杭州田逸之星置業(yè)有限公司，該公司在2009年9月24日成立，注冊資本1.6億元。該樓盤在2011年12月3日首先開盤，當時的銷售口號是“主城區(qū)、地鐵口、名校旁”。
“‘浙江中鐵’明明是個小公司，在銷售宣傳時故意突出‘中鐵’誤導消費者，好多業(yè)主買房子時都以為該公司是央企‘中國鐵建’。”業(yè)主王阿成說。
田逸之星的首開[簡介 最新動態(tài)]均價為12800元/平方米，由于價格明顯比周邊樓盤優(yōu)惠，該項目在開盤時幾乎售罄，在當時被一些本地媒體贊以“日光盤”的美譽。
來自透明售房網(wǎng)的信息證明了這一點。田逸之星共領出過2次預售證。其中，20110098號預售證，納入網(wǎng)上預（銷）售總套數(shù)138套，已銷售總套數(shù)為138套，限制房產(chǎn)套數(shù)13套，均為底層商鋪；20120051號預售證，納入網(wǎng)上預（銷）售總套數(shù)432套，已銷售總套數(shù)為432套，限制房產(chǎn)套數(shù)98套，包含底層商鋪以及2、3號樓未售房源。
按照售房合同，該小區(qū)約定的交房日期為2013年12月31日。不過，在去年12月中旬，一期業(yè)主們突然接到開發(fā)商寄送的延期交房通知書，通知書中說交房爭取在2014年6月30日，用詞語焉不詳、態(tài)度模糊。
之后，業(yè)主們感到事態(tài)的嚴重性，在經(jīng)過現(xiàn)場查勘、與施工方交談后才發(fā)現(xiàn)：該樓盤接近停工狀態(tài)已經(jīng)近半年。
如今半年過去，但該樓盤仍無交付的跡象。“開發(fā)商說，會盡力籌錢，爭取在今年9月完工，11月10日交房，但是現(xiàn)在所有的工程都沒有人在做，只是口頭承諾。”業(yè)主王阿成說。
危機緣自高杠桿借貸
某種程度而言，浙江中鐵的資金鏈危機并不是單純因此輪房地產(chǎn)調(diào)控所致。有杭州地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士指出，浙江中鐵房產(chǎn)的危機，與多年來房地產(chǎn)市場一直慣用的高杠桿高風險不無關系。
自房改以來，房地產(chǎn)開發(fā)及投資，均是依靠高杠桿來實現(xiàn)高收益。“如果單純計算利潤率，房地產(chǎn)恐怕并非最暴利行業(yè)，隨著土地招拍掛實行，2003年以后土地成本不斷增高，許多房企利潤率已降至15%左右。但是仍然有大量的項目敢于借15%左右的信托，甚至超過20%的高利貸，這主要是因為高杠桿率的存在。”前述人士分析。
以前，支持高杠桿的兩個因素，一是便宜的銀行貸款，以及預售制度；二是銀行寬松的按揭利率政策鼓勵了投資炒房。
而自2011年本輪樓市“限購”調(diào)控以來，預售款的監(jiān)管和信貸收緊使多年來支持高杠桿的力量受到遏制，迫使開發(fā)商開始痛苦地去杠桿化過程。
2011年正是浙江中鐵最風光的一年。是年，田逸之星開盤成為“日光盤”，在土地市場鮮有動作的浙江中鐵，這一年在杭州主城區(qū)高價拿了一塊地。
是年4月14日，浙江中鐵競得江干區(qū)天城單元FG09-C2-06地塊，成交價3.07億元，折合樓面價約18613元/平方米。這是除天逸之星所在地塊外，浙江中鐵在杭州主城區(qū)的唯一競拍所得土地。彼時的一個背景是，杭州版的樓市限購令在2011年3月出臺，此后杭州樓市逐步進入下行通道。
值得一提的是，浙江中鐵的拿地價格并不低廉。此前的2010年3月9日，該區(qū)域曾公開出讓一宗商業(yè)用地（杭政儲出20108號地塊），樓面價為10715元／平方米。也就是說，在不到一年的時間里，浙江中鐵的拿地樓面價比周邊地塊漲了近8000元／平方米。
2011年11月，浙江中鐵就天城單元FG09-C2-06商業(yè)地塊與銀泰百貨簽訂合作開發(fā)協(xié)議。按照規(guī)劃，該地塊將建設總建筑面積3萬平方米的社區(qū)型購物中心—“城東銀泰”，該項目原本預計在2013年建成開業(yè)，但目前同樣沒有開業(yè)進展。
浙江中鐵一直在使用高杠桿在騰挪項目。記者掌握的材料顯示，浙江中鐵向包括杭州市上城區(qū)廣宇小額貸款有限公司、杭州拱墅區(qū)泰豐小額貸款公司在內(nèi)的多家金融機構(gòu)借貸啟動項目。
多筆民間借款未能如期歸還
除在杭州開發(fā)田逸之星外，浙江中鐵公司還投資開發(fā)了合肥的春暉 田逸苑小區(qū)，在南昌投資開發(fā)了名爵府等小區(qū)。
因為缺錢，田逸之星在去年中旬開始停工，其直接原因是沒有辦法按時將工程款付給中豪建設。中豪建設是杭州本地一家具有房屋建筑工程施工總承包資質(zhì)的建筑企業(yè)。
去年年底，杭州市江干區(qū)人民法院的公告顯示，浙江中鐵因為拖欠施工方中豪建設的巨額工程款而遭遇民事訴訟，法院已經(jīng)依法對田逸之星1-4幢20余套底層商鋪進行財產(chǎn)保全。除底層商鋪外，中豪建設還要求保全400余個地下車庫。
“民營企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目是直接發(fā)包的，一般來說，建設單位和施工單位關系會不錯，中豪建設起訴浙江中鐵，一定是沒有辦法了，這筆工程款很大。”前述杭州地產(chǎn)界人士分析。
除中豪建設之外，浙江中鐵還拖欠了其他費用。一位與浙江中鐵有過工程項目來往的人士告訴記者：“田逸之星前期所有綠化景觀工程預算費用大概是860萬元，工程方先墊了160萬元，之后又開工投資了兩三百萬元，但開發(fā)商在一期結(jié)款的時候只付給工程方130萬元綠化款，這樣施工方只好被迫停工不干了。”
去年年底，張偉強在接受杭州本地電視媒體采訪時，承認資金鏈有問題，但否認有大問題。
由于可能出現(xiàn)的“爛尾”危機，去年12月30日，杭州市下城區(qū)政府曾組織開發(fā)商與業(yè)主間進行了一次協(xié)調(diào)碰頭會。開發(fā)商在當時承諾，會在2014年6月30日交付。
但資金緊張的局面并沒有得到有效緩解。6月4日，田逸之星樓盤的業(yè)主通宵在浙江中鐵公司的總部維權(quán)，浙江中鐵董事長張偉強在當時承認“現(xiàn)在沒有錢，實在沒有辦法”。
2013年底至今年年初，由于未能如期償還多筆民間借款，已有多家債主將張偉強和浙江中鐵提請了民事訴訟，要求歸還貸款。但在利滾利的貸款雪球效應下，浙江中鐵已困難重重。
“我們很多業(yè)主都是純粹的剛需，花了兩代人的錢才買了這個房，這半年來一直提心吊膽，是真睡不著、吃不好。”王阿成這樣說，“最怕的是，哪一天他（張偉強）突然跑路了。”
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