上周，深圳新房市場出現(xiàn)年初以來從未出現(xiàn)過的新局面：5個樓盤扎堆開盤，為市場供應(yīng)了1122套剛需及高端住宅。
中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)指出，房價下行調(diào)整已成必然，反映二手住宅市場價格的中原領(lǐng)先指數(shù)已顯示這一趨勢，上周中原經(jīng)理指數(shù)和中原報價指數(shù)更是降至近兩年新低，市場預(yù)期正在進(jìn)一步下調(diào)。新房市場價格將迎來新一輪的調(diào)整。
價格下跌預(yù)期已成
上周之前，多數(shù)項(xiàng)目還是扭扭捏捏，一拖再拖。5月，深圳原本有20個項(xiàng)目計劃入市，但由于客戶蓄積數(shù)量銳減，開發(fā)商普遍擔(dān)心去化慢，最終只有12個項(xiàng)目如期開盤。6月上半月，市場未有好轉(zhuǎn)跡象。但開發(fā)商庫存積壓，資金壓力驟增，又面臨即將到來的年中業(yè)績考核，在重重壓力之下，新項(xiàng)目終于在上周集中爆發(fā)。
雖然深圳單周推售量創(chuàng)下年內(nèi)最高值，但仍遭遇購房者的冷對。這5個項(xiàng)目除了性價比較高且蓄客持久的中海九號公館以外，其余都是慘淡收場，開盤銷售率平均僅4成左右，遠(yuǎn)低于去年7成的周均水平。
就剛需項(xiàng)目而言，要達(dá)到比較理想的銷售率，開盤現(xiàn)場客戶一般需超過住宅推售數(shù)量的40%。但上周深圳開盤的項(xiàng)目無一達(dá)標(biāo)，有些項(xiàng)目到場客戶量甚至只有推盤量的一半。“客戶對價格下跌的預(yù)期越來越強(qiáng)烈，所以等待成了最佳選擇。”業(yè)內(nèi)分析人士說。
深圳中原地產(chǎn)認(rèn)為，歸根結(jié)底，當(dāng)前市場行情低迷，正是緣于客戶已經(jīng)形成了價格下跌的預(yù)期，新開盤項(xiàng)目要想吸引客戶購房就得下調(diào)定價，以低于周邊同質(zhì)樓盤的水平入市，才有可能符合客戶心理預(yù)期，成就熱銷。
北京市場的情形類似。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，除非有顯而易見的行政刺激手段，否則市場在短期內(nèi)仍會維持冷淡的狀態(tài)，大部分剛需觀望濃厚并看跌房價，而當(dāng)前業(yè)主的心理價位并不會隨市場不斷下探，買賣雙方持續(xù)僵持。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，5、6月份，一線樓市成交沒有預(yù)期的好。從成交量、庫存、庫存去化周期等指標(biāo)來看，包括一二手住宅、商辦物業(yè)，基本上都印證了市場降溫的態(tài)勢。在全國部分城市出現(xiàn)降溫的情況下，一線城市看跌情緒也開始加重。另外，目前房貸利率沒有變化，房企讓利促銷力度也不大，多數(shù)購房者依然選擇觀望。
可以預(yù)計，一線城市看跌情緒在未來幾個月內(nèi)難以驅(qū)散，進(jìn)而會影響各類物業(yè)的成交。
大中城市拐點(diǎn)初現(xiàn)
上海易居房地產(chǎn)研究院6月18日發(fā)布《2014年5月份70個大中城市房價指數(shù)報告》指出，自2012年6月份以來，70個大中城市房價在連續(xù)上漲23個月后，首次由漲轉(zhuǎn)跌，出現(xiàn)下行拐點(diǎn)。
分類來看，一二三線房價環(huán)比同步下跌，二手房同樣由漲轉(zhuǎn)跌。5月份，庫存壓力空前加大，加上近期市場預(yù)期不明，觀望情緒濃厚，成交冷淡，部分房企銷售壓力明顯增加，一些房企推出優(yōu)惠促銷，均成房價下跌推力。從易居監(jiān)測的數(shù)據(jù)分布來看，當(dāng)前房價環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區(qū)間。預(yù)期下半年將進(jìn)入過冷區(qū)間。
以北京為例，今年二季度，北京住宅成交量很可能創(chuàng)造近3年來新低。根據(jù)住建委數(shù)據(jù)顯示，6月上半月，北京新建商品住宅和二手住宅網(wǎng)簽量分別為1400套和2557套，環(huán)比5月上半月分別減少11.9%和9.4%。截至6月17日，北京新房庫存量突破77000套，是2013年1月以來的最高點(diǎn)。
從北京近兩個月的量價水平看，5月成交量環(huán)比下降9%，而6月上半月成交量進(jìn)一步下滑近一成，5月成交均價28854元/平方米，環(huán)比下降6.1%。樓盤降價的范圍，也由郊區(qū)漸次向城區(qū)遞進(jìn)。
在上海，新房降價也暗中上演。4月26日，金大元御瓏公館推出60套精裝大平層房源，并以7.2折“甩賣”，原價均價50000元/平方米，現(xiàn)價均價36000元/平方米。之后，徐匯濱江、浦東外高橋(600648,股吧)均出現(xiàn)中高端樓盤以“特價房”形式降價銷售的情況，降價的個案越來越多。
上海同策咨詢總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，未來2-3個月大幅降價的樓盤可能還會更多，離大范圍“降價潮”的距離也越來越近了。進(jìn)入6月，剛需樓盤價格開始出現(xiàn)松動，遠(yuǎn)洋香奈、佳兆業(yè)1號等樓盤已出現(xiàn)降價促銷的動作。
張旭表示，5月全國一二手市場下降城市數(shù)據(jù)急劇增加，短短一個月的時間，下行范圍擴(kuò)大到半數(shù)城市。張旭認(rèn)為，這一輪行業(yè)深入下調(diào)與此前不同，非政策主導(dǎo)的下降，給市場帶來的影響可能會更持久。預(yù)計下半年，房價下降城市數(shù)量仍會增多，一線城市有可能全部進(jìn)入降價陣營，高庫存的三四線城市風(fēng)險加大。
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