對于樓市的U形反彈之說日前再次興起。的確，我們看到了2009年和2013年樓市在走出低谷后的強勢反彈，但時至今日，這樣的現(xiàn)象是否能再現(xiàn)，在筆者看來已然不太可能。
日前高和資本董事長蘇鑫撰文指出，“2008年房地產(chǎn)市場是一個V形快速反轉(zhuǎn)，2011年是U形反轉(zhuǎn)。這一次（2014年房地產(chǎn)市場）也有兩種可能，一個是更大的V形，一個是更大的U形，時間長一點，尤其是底部偏長，我個人的判斷更傾向于U形，一個大U形”。
對于蘇鑫大U形反彈判斷，筆者略有不同意見。
縱觀此輪樓市下調(diào)，已經(jīng)與前兩次的外因?qū)е碌奈C完全不同。2008年是由于次貸危機引發(fā)的金融危機造成的，2011年是由于限購政策引發(fā)的。誠然，這兩次危機給樓市帶來了不小的創(chuàng)傷，而樓市在隨后也出現(xiàn)了大幅度反彈。
但是這次危機，完全是由于房地產(chǎn)內(nèi)部的產(chǎn)能過剩造成的。在限購的幾年中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目地去三四線城市擴張，嚴重造成了供大于求的局面。而現(xiàn)在這樣的情況又將繼續(xù)在一線城市發(fā)酵，自開發(fā)商將戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)移到一線城市后，北上廣深的市場庫存已經(jīng)明顯提升，未來即使反彈也將是溫和的、緩慢的去存過程。
其實對于樓市緩慢反彈的判斷基于的原因有兩個。一是市場內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，二是購買者的需求結(jié)構(gòu)調(diào)整。
首先，以北京為例，在過去的幾個月中無論一手房還是二手房均出現(xiàn)了明顯降溫跡象，但是其中又隱藏著分化趨勢，就是受到保障房沖擊的剛需市場降溫明顯，而高端市場卻依然上行，其實這就意味著未來市場的高低分化將越發(fā)明顯，開發(fā)商將逐步失去普通商品房市場，而轉(zhuǎn)入高端市場。如果說未來的變化可能是房價繼續(xù)高漲，但是成交量將不會大幅度變化。
其次是購房者需求結(jié)構(gòu)的變化。其實在北京等一線城市，房子的附加值正在不斷升溫，比如環(huán)境資源、教育資源、醫(yī)療資源等等，這個就形成了城區(qū)房產(chǎn)與郊區(qū)房產(chǎn)的本質(zhì)差別，但是目前的新房銷售往往已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了城市邊緣地帶，因此未來房價在購房者需求結(jié)構(gòu)的變化下也會出現(xiàn)內(nèi)熱外冷的局面。同時，隨著人們生活水平的提高，購房視野更加開闊，在一線城市房地產(chǎn)的競爭不只停留在國內(nèi)，海外項目的吸引力也正在逐步加強。
當然，從經(jīng)濟學的規(guī)律來判斷，一個商品的價格會隨著時間的推移不斷上漲，但是房地產(chǎn)再要出現(xiàn)大幅反彈已然不易，但也不排除重大利好政策對于市場的刺激。
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