房地產(chǎn)開發(fā)商正在大規(guī)模轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型成功者勝，失敗者離開市場。此次轉(zhuǎn)型與以往不同，以往是現(xiàn)金流管理與市值管理，現(xiàn)在則是內(nèi)在基因的根本改變。

復(fù)星集團(tuán)CEO梁信軍最近表示，房地產(chǎn)在未來6到8年內(nèi)逆轉(zhuǎn)，即使地方政府極力保持土地價(jià)格平穩(wěn)，以償還高額負(fù)債，但未來3到5年土地價(jià)格仍然會(huì)到達(dá)平衡點(diǎn)后開始逆轉(zhuǎn)。梁信軍考慮清楚，做蜂巢城市，跟傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式拉開距離。

所謂蜂巢城市，第一個(gè)差別就在于項(xiàng)目為城市提供的功能，不是簡單的居住功能辦公功能，而是要有城市的核心功能。但是，城市核心功能的定義仍然是模糊的，復(fù)星在養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療領(lǐng)域方面的大手筆投資為核心功能點(diǎn)題。梁信軍直接了當(dāng)?shù)卣f，“我覺得6到8年內(nèi)，大健康就會(huì)成為中國第一大行業(yè)”，“如果你過去一直碰房地產(chǎn)，為何不去碰碰大健康，從培訓(xùn)教育、研發(fā)、醫(yī)藥制造、醫(yī)藥批發(fā)到零售，醫(yī)院下游到養(yǎng)老，再到醫(yī)療，整個(gè)健康大的產(chǎn)業(yè)支付，保險(xiǎn)，支付渠道等等整個(gè)環(huán)節(jié)我覺得非常大的體量，很多人是可以做的”。

單純讓人居住、讓人購物的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)顯現(xiàn)頹勢(shì)，住宅的剛性需求與改善型需求隱現(xiàn)玻璃天花板，需要安全感的人大批移民，對(duì)制度的剛性需求超過了中國城市住宅的吸引力;而大批進(jìn)城的新居民，需要一個(gè)長期的財(cái)富積累過程，才能形成新的購買力。商業(yè)物業(yè)則受到電商、同業(yè)競爭的巨大沖擊，寫字樓在到處建新區(qū)、企業(yè)動(dòng)輒圈地自建的中小城市，簡直是在往脖子上套彈殼。地方政府并不是維持地價(jià)的萬年定海神針，土地收入對(duì)財(cái)政固然十分重要，但在貨幣緊縮、企業(yè)負(fù)債率高企、居民預(yù)期不明確時(shí)，地方政府也不能直接掏出居民的錢包穩(wěn)定地價(jià)。

房地產(chǎn)需要新引擎，新引擎就是與中國的稀缺資源相結(jié)合。

確實(shí)，中國制造業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，但過剩的背面，是很多資源嚴(yán)重稀缺。如藍(lán)天白云的干凈環(huán)境的稀缺，今年3月29日，3月29日，開發(fā)商在鄭州市綠城廣場分發(fā)欒川縣老君山的新鮮空氣免費(fèi)體驗(yàn)，不少市民來此吸氧，20袋新鮮空氣很快被一吸而光。

一個(gè)個(gè)小城市不斷吸納人口，花極大的氣力與資本填平河汊，建起高樓大道，堵塞交通，以為這才是現(xiàn)代的象征，殊不知在一手摧毀自己的環(huán)境競爭力，將自己與其他大城市放到同一平臺(tái)上競爭，在吸引總部經(jīng)濟(jì)、建立“外灘金融園區(qū)”時(shí)，缺少人才資金配套的短處畢現(xiàn)，這種不自量力的行為獲得了GDP與高額負(fù)債，使這些城市在競爭中處于完敗地位。中國不需要那些星羅棋布的金融城，需要的是立足于當(dāng)?shù)氐耐晟频慕鹑诜?wù)業(yè)，恰恰在這一方面，各地乏善可陳，基本上處于同質(zhì)競爭的尷尬局面。

所謂旅游地產(chǎn)，就是在日常生活之外在家庭再開一個(gè)窗口，這個(gè)窗口提供的是平常大都市中難得一見的休閑體驗(yàn)，是笙歌曼舞、小橋流水、綠樹成蔭，是仰頭即風(fēng)景，給好友、家庭相聚休息的空間，細(xì)致的服務(wù)體現(xiàn)在所有的上網(wǎng)、交通、交通規(guī)劃、家庭與家庭之間的距離等細(xì)節(jié)處，國內(nèi)能夠略具規(guī)模、象些樣子的旅游地產(chǎn)并不多，兩南“云南、海南”個(gè)別區(qū)域可以稱得上宜居宜旅。

無論是現(xiàn)在還是今年幾十年，中國最稀缺的是教育、養(yǎng)老等服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)與這些稀缺服務(wù)業(yè)的結(jié)合，綻放出奇葩。房屋成交低迷時(shí)，城市學(xué)區(qū)房逆勢(shì)堅(jiān)挺：上海市靜安區(qū)，一套破舊的小戶型二手學(xué)區(qū)房單價(jià)可達(dá)8萬~10萬元/平方米。更夸張的北京，一套靠近北京市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)甚至超過30萬元/平方米?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道安居客集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，北京學(xué)區(qū)房去年一年的漲幅高達(dá)35%，均價(jià)已超過4.5萬元/平方米；上海學(xué)區(qū)房均價(jià)逼近4萬元/平方米，過去一年的漲幅約為20%，高于上海全城二手房價(jià)16%的平均漲幅。房產(chǎn)質(zhì)量不高，房價(jià)卻堅(jiān)挺無比，不是這些老房子本身有什么優(yōu)勢(shì)，而是這些房地產(chǎn)享受了稀缺的優(yōu)質(zhì)教育資源溢價(jià)。對(duì)學(xué)區(qū)房最重大的打擊是，地方政府改變?nèi)雽W(xué)規(guī)定。

與學(xué)區(qū)房同樣稀缺的房產(chǎn)是養(yǎng)老地產(chǎn)，享受政府補(bǔ)貼的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老院需要排隊(duì)十年以上，而其他高檔養(yǎng)老園則以保險(xiǎn)、保證金等方式，在沒有產(chǎn)權(quán)的情況下享受著每平方米1萬元以上的高價(jià)。社會(huì)養(yǎng)老院保持贏虧平衡不易，而大型養(yǎng)老地產(chǎn)回收了滾滾的現(xiàn)金流，再過十年養(yǎng)老資源更加稀缺，養(yǎng)老地產(chǎn)將享受高昂的養(yǎng)老服務(wù)溢價(jià)。

其他稀缺資源包括體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)，以及擁有豐富產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)驗(yàn)的產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)等等，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的過程，就是與社會(huì)稀缺資源結(jié)合，開發(fā)商轉(zhuǎn)型為特色服務(wù)商的過程。

房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型，他們不僅要建房、建城，甚至提供部分政府職能，設(shè)置學(xué)校、醫(yī)院、環(huán)境等，跨過這一步，房地產(chǎn)開發(fā)商將能立于不敗之地。人可以不買房子，但不可能不需要服務(wù)。