房地產(chǎn)市場頹勢正向高端別墅、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域蔓延。近日，港資企業(yè)元一集團旗下的安徽元一房地產(chǎn)發(fā)展公司向房管部門遞交申請，撤回在合肥近郊開發(fā)的元一雙鳳湖國際旅游度假村六期（又稱“元一·后九棟”）102棟別墅的預(yù)售許可，暫改為自持。
合肥市長豐縣房產(chǎn)管理局公告稱，安徽元一房地產(chǎn)發(fā)展公司撤回別墅預(yù)售許可的原因為“市場行情不佳難以銷售”。據(jù)了解，元一·后九棟別墅項目位于合肥北郊的雙鳳湖畔，緊鄰元一高爾夫球場，距離合肥市中心約20分鐘車程。
《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者實地采訪發(fā)現(xiàn)，項目共由122棟獨棟別墅組成，均價15000元/平方米。項目自去年5月份開盤銷售至今，僅售出20棟，去化率不足17%。目前大部分別墅處于空置狀態(tài)，少有業(yè)主入住，緊鄰別墅的元一希爾頓五星級酒店也無開工跡象。
值得注意的是，早在2012年5月，為緩解資金壓力，元一集團就通過新華信托發(fā)布華惠16號·元一希爾頓收益權(quán)投資集合資金信托計劃，發(fā)布總規(guī)模4.48億元的信托融資計劃，用于元一集團有限公司旗下位于安徽合肥雙鳳湖畔新建酒店的開發(fā)建設(shè)和無錫靈山麗星溫泉度假酒店的客房裝修及建設(shè)。信托期限為24個月，分別將于今年6月12日和7月23日到期。
別墅銷售不暢帶來的資金回籠困局，正加重元一集團的資金鏈風(fēng)險，并將拖慢公司“激進”擴張的步伐。業(yè)內(nèi)人士分析稱，旅游地產(chǎn)投入較高，培育周期較長，對開發(fā)商的資金鏈和專業(yè)化運作能力要求非常高，“元一集團將100多棟別墅改銷售為自持，無疑將加重公司的資金鏈風(fēng)險。”
旅游地產(chǎn)戰(zhàn)略遇阻
房地產(chǎn)市場頹勢正向高端別墅、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域蔓延。5月26日，合肥市長豐縣房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于安徽元一房地產(chǎn)發(fā)展有限公司六期別墅申請撤回商品房預(yù)售許可的公告》稱，“元一雙鳳湖國際旅游度假村項目六期，共計102棟別墅，由于市場行情不佳難以銷售，經(jīng)股東會議決議申請撤回預(yù)售許可，暫改為自持。”
據(jù)了解，元一·后九棟別墅項目位于合肥北郊的雙鳳湖畔，緊鄰元一高爾夫球場，距離合肥市中心約20分鐘車程，項目共由122棟獨棟別墅組成，面積在631~1100平方米不等，均價15000元/平方米。
本報記者實地采訪發(fā)現(xiàn)，目前多部分別墅處于空置狀態(tài)，鮮有業(yè)主入住，緊鄰別墅的元一希爾頓五星級酒店也無開工跡象。盡管坐擁5000余畝雙鳳湖湖景和高爾夫球場資源，先天的優(yōu)越條件并未帶來銷售奇跡，項目自去年5月份開盤銷售至今，僅售出20棟，去化率不足17%。
官方資料顯示，創(chuàng)建于香港的元一集團，上世紀(jì)90年代末開始進入大陸投資房地產(chǎn)，投資足跡遍布上海、福建、浙江、江蘇、安徽等地，開發(fā)的房地產(chǎn)項目規(guī)模330萬平方米，酒店38萬平方米，投資涉及酒店、高爾夫、商業(yè)、住宅、旅游等多個領(lǐng)域。
2003年，元一集團謀求轉(zhuǎn)型，主攻旅游地產(chǎn)，并先后投資建設(shè)了5家希爾頓酒店，無錫靈山元一國際度假村、元一柏莊·黃山大觀等2個旅游度假綜合體，1個國家“AAAA”級旅游度假區(qū)——安徽元一雙鳳湖國際旅游度假區(qū)以及安徽合肥元一高爾夫球會等項目。
按照規(guī)劃，元一集團計劃在中國大陸具有歷史文脈的城市、旅游景區(qū)規(guī)劃新的旅游地產(chǎn)項目。“計劃每年有一個新的旅游地產(chǎn)項目及2~3個新商業(yè)、住宅地產(chǎn)項目動工建設(shè)。”
別墅項目銷售遇阻，資金回籠不暢，無疑為元一集團的旅游地產(chǎn)“激進”擴張戰(zhàn)略蒙上了陰影。
合肥市長豐縣房產(chǎn)管理局房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室工作人員在接受本報記者采訪時表示，元一雙鳳湖國際旅游度假村是長豐縣重大招商引資項目，撤回102棟別墅預(yù)售許可確實存在。不過其表示，這是企業(yè)基于市場形勢作出的決策，無法提供更多信息。
資金鏈風(fēng)險加大
較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)通過旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，同時擁有良好的自然景觀、完善的配套，使其具有極高的投資價值。高投資回報率正使得眾多房企涉足其中。
據(jù)公開資料顯示，萬達、保利、萬科、佳兆業(yè)、富力、龍湖、雅居樂等眾多企業(yè)，均已將觸角伸向旅游地產(chǎn)。
不過，業(yè)內(nèi)人士分析稱，旅游地產(chǎn)投入較高，培育周期較長，雖然運作得當(dāng)?shù)脑捄笃诶麧欂S厚，但是對開發(fā)商的資金鏈和專業(yè)化運作能力要求非常高。
按照長豐縣房產(chǎn)管理局公布的預(yù)售許可證信息，撤銷預(yù)售許可的別墅面積約為70000平方米，按照17000元/平方米的平均銷售價格，元一集團僅在元一·后九棟別墅項目上無法回籠的資金就超過10億元。記者注意到，元一集團官方網(wǎng)站自2013年底至今也未再有任何更新。
事實上，據(jù)記者了解，早在2012年5月，為緩解資金壓力，元一集團就通過新華信托發(fā)布華惠16號·元一希爾頓收益權(quán)投資集合資金信托計劃，發(fā)布總規(guī)模4.48億元的信托融資計劃（一期1.5億元，二期2.98億元），用于元一集團有限公司旗下、位于安徽合肥雙鳳湖畔新建酒店的開發(fā)建設(shè)和無錫靈山麗星溫泉度假酒店的客房裝修及建設(shè)。信托期限為24個月，分別將于今年6月12日和7月23日到期。
按照信托計劃，元一集團將其位于安徽的土地及高爾夫五期別墅在建工程共計11.77億元抵押給新華信托，抵押率不超過42%。在信用增級措施方面，元一集團將集團核心公司股權(quán)質(zhì)押給新華信托，提供質(zhì)押股權(quán)分別為安徽黃山元一柏莊投資有限公司60%的股權(quán)；無錫元一柏莊投資有限公司60%的股權(quán)；上海元一酒店有限公司16%的股權(quán)；無錫靈山元一投資發(fā)展有限公司22%的股權(quán)。
在銀行信貸緊縮持續(xù)、樓市調(diào)控未有實質(zhì)性松動的市場背景下，如果開發(fā)企業(yè)還維持其品牌及形象堅持不降價或降價幅度較小，有可能沒有辦法實現(xiàn)回籠資金，實現(xiàn)企業(yè)銷售業(yè)績指標(biāo)的目的。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，未來幾個月高端樓盤勢必還會采取20%~30%的大幅降價策略激活市場成交量，以快速回籠資金，實現(xiàn)企業(yè)的銷售業(yè)績指標(biāo)。
對于元一集團“反其道而行之”，主動申請撤回預(yù)售許可改為自持的做法，張宏偉分析稱，可能存在兩方面的原因，一是項目銷售離預(yù)期太遠，難以實現(xiàn)銷售而不得已為之；二是公司看好未來高端房地產(chǎn)市場，推行“自持”戰(zhàn)略。不過，張宏偉強調(diào)，“自持”的前提是企業(yè)不缺資金，可以有效化解資金鏈風(fēng)險。
針對撤回預(yù)售許可的原因、102棟別墅資產(chǎn)的處置方式、是否加重企業(yè)資金鏈風(fēng)險等疑問，記者來到安徽元一房地產(chǎn)發(fā)展公司采訪，銷售部負責(zé)人表示需要請示公司總經(jīng)理后再給予答復(fù)。截至記者發(fā)稿時，尚未收到任何回復(fù)。
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