日前，在國(guó)新辦舉行的發(fā)布會(huì)上傳來(lái)了這樣一條消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊表示，共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6個(gè)城市推進(jìn)。

 

共有產(chǎn)權(quán)房作為一個(gè)新生事物，在北京等城市已經(jīng)有大規(guī)模嘗試，筆者作為從事房地產(chǎn)多年的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：共有產(chǎn)權(quán)房將是未來(lái)三年，甚至十年的熱點(diǎn)。

 

共有產(chǎn)權(quán)住房其主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價(jià)格配售給符合條件的保障對(duì)象家庭；配售時(shí)，保障對(duì)象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來(lái)上市交易的條件，而房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民按一定比例持有。

 

筆者認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)住房很大幅度的改善過(guò)去十年中國(guó)房地產(chǎn)保障體系的問(wèn)題：量不足夠，投資尋租。

 

首先：能夠解決過(guò)去保障房量不足夠的問(wèn)題

 

中共中央政治局在2013年10月29日關(guān)于房地產(chǎn)的集中學(xué)習(xí)中，總書記習(xí)近平指出，要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)，到2015年全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右，這是政府對(duì)人民作出的承諾，要全力完成。

 

對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，土地財(cái)政已經(jīng)約束影響了地方財(cái)力。所以在過(guò)去幾年，雖然有每年接近千萬(wàn)套的保障房指標(biāo)，但地方政府完成的壓力非常大，也不排除個(gè)別地方政府虛報(bào)指標(biāo)。歸根結(jié)底都是因?yàn)榈胤秸耐恋刎?cái)政壓力。

 

以北京、上海等一線城市為例，不足1萬(wàn)售價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。地方政府的土地收益基本為零，甚至部分還要補(bǔ)貼拆遷款。這種情況下，保障房的量很難持續(xù)維持上漲。

 

但共有產(chǎn)權(quán)房可以解決這個(gè)問(wèn)題，以北京為例，北京影響2014年樓市最大的因素自住房就是共有產(chǎn)權(quán)的一種。

 

北京從第一個(gè)自住房入市到目前，入市的自住房項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了11個(gè)，合計(jì)供應(yīng)住宅高達(dá)1.8萬(wàn)套。對(duì)市場(chǎng)的影響明顯在加大。北京累計(jì)出讓含有自住房地塊項(xiàng)目已經(jīng)有40多宗。涵蓋北京（朝陽(yáng)、海淀、通州、昌平、順義、豐臺(tái)、 房山、大興、門頭溝、密云、平谷）11個(gè)區(qū)域，其中朝陽(yáng)區(qū)最多，達(dá)到了8個(gè)項(xiàng)目。海淀區(qū)合計(jì)2個(gè)項(xiàng)目。順義區(qū)合計(jì)達(dá)到了6個(gè)項(xiàng)目。累計(jì)36地塊可供應(yīng)自住房項(xiàng)目達(dá)到了5萬(wàn)套。預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目大部分都可以在2014年入市。也就是在2014年北京將能成交200萬(wàn)左右價(jià)格的自住房達(dá)到4-5萬(wàn)套左右。

 

這么大的供應(yīng)量不僅可以滿足大部分保障房輪候人群和城市無(wú)房戶，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，售價(jià)在2萬(wàn)左右的自住房，土地價(jià)格可以到1.5萬(wàn)左右。地方政府供應(yīng)土地比較積極。而且后續(xù)這類房源如果購(gòu)房者要上市，地方財(cái)政還可以有30%的溢價(jià)可以收入。

 

其次：共有產(chǎn)權(quán)房可以限制購(gòu)房者投資尋租獲利。

 

共有產(chǎn)權(quán)住房是為了緩解“夾心層”的住房困境，相比經(jīng)濟(jì)適用房巨大的尋租利潤(rùn)空間，共有產(chǎn)權(quán)房不僅價(jià)格更靠近商品房，使得申購(gòu)人群買到賺不到、或者賺很少。相比公租房又有產(chǎn)權(quán)，按照中國(guó)人住房需求的傳統(tǒng)心理，有“房權(quán)”心里才會(huì)感覺(jué)真正踏實(shí)。

 

當(dāng)然目前對(duì)于普通民眾來(lái)說(shuō)，最大的擔(dān)心依然是尋租問(wèn)題，要讓共有產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)順利推進(jìn)，很重要的一點(diǎn)便是必須杜絕尋租的可能。共有產(chǎn)權(quán)房的運(yùn)作必須公開(kāi)化、透明化，保證受惠對(duì)象的純粹性。共有產(chǎn)權(quán)房從申請(qǐng)、分配、售后監(jiān)管和退出等各個(gè)環(huán)節(jié)，都必須設(shè)立“防火墻”，并接受社會(huì)監(jiān)督，不僅有準(zhǔn)入法則更要有違規(guī)罰則。

 

共有產(chǎn)權(quán)住房有限產(chǎn)權(quán)。政府和購(gòu)買者將共同分享土地和房屋的增值收益，也必須共同承擔(dān)土地和房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)。從制度設(shè)計(jì)上看，有限產(chǎn)權(quán)與完全產(chǎn)權(quán)的住房相比，本身就使投資獲利的空間大為減小。申購(gòu)的價(jià)格基本與市場(chǎng)價(jià)格同步，大大壓縮了非法牟利的空間。

 

住房問(wèn)題是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重大問(wèn)題，不是僅靠共有產(chǎn)權(quán)等一類或者幾類物業(yè)供應(yīng)就可以很好解決的，包括共有產(chǎn)權(quán)制度才剛處于嘗試階段，目前也需要建筑，經(jīng)濟(jì)，管理，法律等相關(guān)學(xué)科的共同完善，相信在逐漸探索的過(guò)程中，共有產(chǎn)權(quán)制度的發(fā)展和成熟會(huì)有更大的質(zhì)的飛躍。