誰也沒想到，馬年的商品房第一波降價，會發(fā)生在1.5線城市杭州。
另據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城數(shù)據(jù)顯示，溫州、鄂爾多斯、蕪湖等37個城市的房價在馬年首月環(huán)比下調(diào)。
實際上，即使是在2013年連續(xù)漲幅超過20%的四大一線城市，2014年的市場開局亦“不同往日”。
北京龍熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理孟慶福表示，在自住型商品房大量推出，樓市購買力在前兩年大幅透支的情況下，北京2014年的樓市也不是很樂觀，目前開發(fā)商的項目就是搶跑上半年，因為下半年市場走勢，誰都說不好。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)亦顯示，北京的二手房房價1月環(huán)比下調(diào)0.1%，這也是20個月來的首次下跌。
蘭德咨詢總裁宋延慶把本輪市場調(diào)整的行為稱為內(nèi)生性的調(diào)整，“和08年的一波受外部影響，下調(diào)價格的情況不同，本輪部分城市、部分房企的調(diào)價行為，更多的是基于市場判斷的一種主動行為。”
在中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一看來，這種由市場調(diào)節(jié)房價的情況是房地產(chǎn)市場回歸健康、平穩(wěn)的一個重要表現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控也將逐步從行政性調(diào)控向市場化調(diào)控的過渡，市場的內(nèi)生調(diào)節(jié)效果將更為明顯。
一位接近住建部的人士向記者介紹，和2013年強調(diào)落實房價目標(biāo)不同，截止到目前，住建部并未明確下發(fā)要求各地制定新的房價目標(biāo)并落實，所謂的2013年的房價目標(biāo)亦不了了之。
與此同時，住建部對2014年樓市調(diào)控的要求是，房價上漲壓力大的城市，要從嚴(yán)落實各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和措施，增加住房用地和住房有效供應(yīng)；商品房存量較多的城市，要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。
被放大的杭州降價
雖然位于杭州城北的德信·北海公園以及對面的天鴻·香榭里的前后降價項目被輿論解讀為“杭州樓市即將崩盤”的一個論據(jù)。但從市場表現(xiàn)來說，上述兩個項目無疑是大贏家。
2月28日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者致電上述兩項目售樓處了解到，截止到目前，德信·北海公園15800元/平方米的特惠價清盤和天鴻推出的1.38萬元/平方米均售罄。
不過，截止到目前兩個贏家的主動性降價的行為，并未鋪開至整個杭州市場。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者致電杭州市區(qū)的多個項目了解，不會跟進(jìn)，短期內(nèi)沒有降價的打算，融創(chuàng)、恒大、綠城亦在接受本報記者采訪時表態(tài)短期內(nèi)并無降價打算。
“可以這么說，杭州項目降價的情況，被過度解讀了，”作為當(dāng)事一方，德信集團(tuán)常務(wù)副總裁費中敏不斷強調(diào)，德信的策略就是“不賣高價房，追求高周轉(zhuǎn)”，這純屬一家企業(yè)在戰(zhàn)略布局升級過程的個別案例，并不意味著我們對杭州房地產(chǎn)市場的未來沒有信心。
據(jù)其介紹，就在德信北海公園價格調(diào)整當(dāng)天，德信還在杭州錢江新城再拿下一塊土地，在幾天后又在杭州白馬湖的宅地出讓中競價到了最后一輪。
在其看來，春節(jié)前的一段時間包括杭州在內(nèi)的全國各大城市房地產(chǎn)市場銷售行情已經(jīng)有些疲軟，王石等行業(yè)意見領(lǐng)袖公開說過“2014年形勢不妙”，近期又有一些銀行暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸款的傳聞，這些因素聚集在一起，使得德信·北海公園的價格調(diào)整成為了一個導(dǎo)火索。
在杭州有項目的旭輝董事長林中亦認(rèn)為，杭州降價情況被放大，“從目前了解的情況來看，杭州的(降價)情況屬于個別樓盤，個別小開發(fā)商降價。”
林中亦與杭州大的開發(fā)商都通過電話進(jìn)行溝通，了解到大家對市場判斷亦比較樂觀，在三四月份不會進(jìn)行降價。
也因此，林中表示，上述兩項目降價的行為，短期內(nèi)不會對市場造成較大的沖擊，同時也不會大范圍蔓延。
杭州住房保障和房管局的一位內(nèi)部人員亦告訴本報記者，杭州住房保障和房管局密切關(guān)注杭州樓市變化，目前來看，并無明顯崩盤苗頭。
“就在6個月前，杭州還因為房價漲幅較快，被住建部約談，并隨后升級了杭州的房地產(chǎn)調(diào)控措施，”上述人士亦調(diào)侃，“沒想到半年剛過，杭州竟然成為了全國降價樣本。
2013年11月，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局等七部門聯(lián)合發(fā)文出臺“杭6條”，其中包括加大20%的土地供應(yīng)、提高二套房首付等。
不過，年底出臺的“控房價”措施，并未阻擋2013年房價的整體漲勢，根據(jù)浙江省社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所給出的數(shù)據(jù)，2013年，全省房價均價上漲7%~8%，其中杭州的房價均價上漲約10%。
庫存高企
雖然杭州樓市風(fēng)險被放大，但市場人士對于杭州的樓市的判斷依然謹(jǐn)慎。
林中稱，短期內(nèi)，旭輝不準(zhǔn)備在杭州拿地，其中的一個重要原因，就是考慮到杭州的庫存情況。
“為什么降價首先發(fā)生在杭州拱墅區(qū)的城北板塊？主要是因為拱墅區(qū)城北板塊供應(yīng)量過大，那邊有十幾個樓盤。”林中表示。
根據(jù)林中的判斷，庫存去化周期直接決定該樓市的風(fēng)險，庫存去化周期在6-9個月，房價就有很大的上漲機(jī)會；9-10個月以上比較均衡，房價可以溫和上漲；但如果超過15個月，房價就會有壓力。
2013年，杭州的土地供應(yīng)較大，在全國排第三位。林中說，從杭州一月份的數(shù)據(jù)來看，這個城市的庫存去化周期是16.7個月。武漢、重慶、天津目前庫存去化周期都在16個月左右。相比之下，林中表示，目前上海庫存去化周期僅為8.7個月，北京大概只有7個月，所以房價上漲的幅度就比較大。
實際上，即使因供需矛盾突出最被市場看好的北京，2014年的市場亦不復(fù)往日。
以北京為例，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，北京1月份商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數(shù)、成交面積分別較去年同期下降44%、46%。6908套的月成交量也僅高于2012年1月的4473套，成為自2006年商品住宅開始網(wǎng)簽、近9年以來元月商品住宅銷量出現(xiàn)的第二低位。
二手房市場同樣出現(xiàn)下滑趨勢，1月北京市二手住宅成交8772套，成交量環(huán)比降20.1%，同比降55.2%。1月成交均價為29502元/平方米，環(huán)比下降1.87%。
孟慶福稱，進(jìn)入2014年，北京的確存在一個市場扭轉(zhuǎn)的問題，現(xiàn)在開發(fā)商都想搶上半年的市場，因為誰也沒辦法預(yù)判下半年市場如何。
當(dāng)然，孟亦強調(diào)，這并不意味著北京的房價會下調(diào)，只能說，市場的熱度在下降，開發(fā)商去化的速度將下降。
房價的內(nèi)生性調(diào)節(jié)
談及樓市在馬年趨緊，宋延慶認(rèn)為，和地產(chǎn)關(guān)系密切的金融因素，是不可忽視的一大重要原因。
雖然多家銀行公開辟謠并未暫停房地產(chǎn)信貸，不過，據(jù)宋延慶了解，“銀行對于地產(chǎn)的房貸額度的確在收緊，以往來看，每年的第一、二、三、四季度，開發(fā)貸以及房按揭貸款的額度幾乎保持40%、30%、20%、10%這樣的（4、3、2、1）的結(jié)構(gòu)，但估計今年1季度，都無法確保25%。”
宋延慶表示，開發(fā)商對于現(xiàn)金流非常敏感，在現(xiàn)金流緊張的情況下，自然會調(diào)整對市場判斷，并在定價上做些調(diào)整。
實際上，早在銀行釋放大幅收緊房地產(chǎn)授信前，溫州、鄂爾多斯、常州等地房價已經(jīng)開始下調(diào)，其中溫州已經(jīng)連跌3年。
這一趨勢，也在金融政策不明朗的情況下，進(jìn)一步升級。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價亦顯示，馬年首月，百城房價中，有37個城市的房價出現(xiàn)環(huán)比下調(diào)，這也是2013年以來，房價環(huán)比下調(diào)城市數(shù)量的高位，其中溫州房價環(huán)比下調(diào)幅度更是超過10%。
“各個城市的市場環(huán)境、情況非常復(fù)雜，不能一刀切。”宋延慶認(rèn)為，比如溫州持續(xù)下滑和前兩年溫州的金融危機(jī)事件密不可分。但是，宋延慶表示，能夠總結(jié)的一個共性，就是供需關(guān)系，查看這些降價城市的樓市數(shù)據(jù)可以看出，降價的城市幾乎都存在供應(yīng)過大的問題。
“供需關(guān)系是基本面。”按照宋延慶的理解，本輪樓市趨冷更多是開發(fā)商主動性的調(diào)整行為。
“2008年的房價下調(diào)，更多的是大開發(fā)商，在金融危機(jī)以及嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行的外表環(huán)境壓力下，下調(diào)房價。”宋延慶表示，而這一波，是部分城市，或者是部分城市的板塊供應(yīng)較大，開發(fā)商根據(jù)自身的資金情況主動性的調(diào)整行為。
“市場具有自我調(diào)節(jié)的特點。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉也表示，自2012年6月以來，房價連漲了20多個月，按照正常的市場規(guī)律，也將步入一個盤整期。對于這種根據(jù)市場特點，主動性調(diào)節(jié)房價的行為，宋延慶認(rèn)為，可以看成是市場一種內(nèi)生性的調(diào)整
北京大岳咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥也表示認(rèn)可，他解釋稱，“所謂的市場的調(diào)節(jié)機(jī)制，簡單理解，就是價格上去了，銷售量就下來了，對于開發(fā)商來說，去化成本提高了，資金鏈緊張了。鑒于此，肯定會有部分企業(yè)開始調(diào)整定價策略。
2013年之所以大幅上漲，金永祥稱，主要是因為太多因素的疊加影響預(yù)期，比如地價，比如20%個稅，城鎮(zhèn)化預(yù)期等等等等，導(dǎo)致市場存在一輪恐慌。
回歸市場化的樓市調(diào)控
在朱中一看來，這種由市場自發(fā)調(diào)節(jié)的價格行為，是房地產(chǎn)市場回歸健康、平穩(wěn)的表現(xiàn)，也將隨著調(diào)控手段逐漸回歸市場化而延續(xù)。
廣西住建廳的一位領(lǐng)導(dǎo)表示，相比2013年，并未聽說住建部有各地落實制定房價目標(biāo)的要求。
而在樓市調(diào)控的指導(dǎo)上，住建部強調(diào)分類和供需關(guān)系，其中，房價上漲壓力大的城市，要從嚴(yán)落實各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和措施，增加住房用地和住房有效供應(yīng)；商品房存量較多的城市，要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。
朱中一表示，對于供需關(guān)系緊張的熱點城市來說，目前行政性的調(diào)控措施尚未有退出的條件，但解決其房價上漲壓力的一個關(guān)鍵在于做供應(yīng)量加法；與此同時，在供大于需的城市上，做減法，以防止樓市崩盤，給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的損害。
“過去十年，出臺了多個房地產(chǎn)調(diào)控政策，事無巨細(xì)，面面俱到，把能想到能用上的手段都列在了政策里，” 住建部政策咨詢專家謝逸楓稱，目前來看，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從過去解決“房價上漲過快”的具體問題，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;住房供應(yīng)體系建設(shè)”的系統(tǒng)問題。
謝逸楓亦認(rèn)為，2014年是行政性調(diào)控向市場化調(diào)控轉(zhuǎn)向的一個關(guān)鍵時期。
另據(jù)上述接近住建部的人士表示，住建部亦在梳理并加緊推進(jìn)樓市長效機(jī)制的進(jìn)程。
“有很多市場觀點錯誤把樓市長效機(jī)制等同于房產(chǎn)稅等”，上述人士表示，其實不然，目前正在實施的按揭制度、預(yù)售制度、公積金制度，就屬于形成多年的長效機(jī)制的代表。
但當(dāng)前所說的長效機(jī)制，上述人士進(jìn)一步解釋，就是要對過去樓市長效機(jī)制的空白處進(jìn)行添加，比如住房保障制度，住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等。另外，房地產(chǎn)市場環(huán)境形態(tài)變化，進(jìn)行完善，比如住房公積金制度等。
以長效機(jī)制缺口的住房保障制度為例，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊表示，早在去年5月，住建部就把《城鎮(zhèn)住房保障條例》的送審稿上報國務(wù)院法制辦。目前國務(wù)院法制辦已將該條例草案征求各部門和各地方的社會機(jī)構(gòu)意見，住建部正根據(jù)反饋進(jìn)行修改以爭取盡快上報國務(wù)院進(jìn)而公開征求社會意見，早日出臺。
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