繼5月份珠江四季悅城推出北京近期首個(gè)“零首付”樓盤以來，融創(chuàng)的西山壹號(hào)院和亦莊金茂悅項(xiàng)目也陸續(xù)推出了類似“分期首付”的營銷活動(dòng)。

2008年的樓市低谷期，“分期首付”開始流行，實(shí)際操作中以“零首付”或“一成首付”等形式出現(xiàn)。事實(shí)上，總體可將這幾種形式統(tǒng)稱為“分期首付”，因?yàn)榘凑臻_發(fā)商的執(zhí)行方式，剩余部分首付必須在半年或一年內(nèi)付清。

“分期首付”從過去幾年的實(shí)施效果來看并不明顯，也無法形成主流，但仍然有開發(fā)商不斷嘗試，在業(yè)內(nèi)看來亦是形勢(shì)所迫，嘗試改變總比一成不變更有機(jī)會(huì)。

多地“分期首付”微力助市

“分期首付”在2008年和2011年以及2012年年初的樓市低谷期扮演了開發(fā)商自救的重要角色。盡管效果微乎其微，其背后折射出的是又一個(gè)樓市低谷期的到來。

近兩個(gè)月以來，廣州、深圳、杭州、南京等一些城市的開發(fā)商相繼傳出“分期首付”的消息。今年3月中旬，廣東保利旗下保利西海岸、保利公園九里、保利塞納維拉三個(gè)樓盤開始實(shí)施“分期首付”，首次置業(yè)者首付一成，剩余部分可分4個(gè)月付清;二次置業(yè)則可獲得長達(dá)9個(gè)月的首付延期繳納時(shí)間。有媒體引用保利相關(guān)負(fù)責(zé)人的話稱，之所以適時(shí)推出零首付活動(dòng)，最主要的原因還是為了沖刺半年報(bào)。

與此同時(shí)，保利地產(chǎn)旗下保利中央公園推出“一成首付”，到了 6月份，營銷力度再次升級(jí)，保利地產(chǎn)在相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站的公開信息顯示，保利中央公園6月5日起推出零首付，截止時(shí)間為6月30日。繳納定金5萬元即可簽約定房，首套房在2015年3月30日前付滿3成并辦按揭，二套房可在2015年底補(bǔ)齊首付并辦按揭。

5月20日前后，北京樓市則爆出近期第一個(gè)“零首付”樓盤——珠江四季悅城。據(jù)了解，該項(xiàng)目并非絕對(duì)的“零首付”，仍然要交少量的定金。6月10日記者致電該樓盤，樓盤銷售人員介紹：“交少量定金就可完成簽約，提供資料，由某網(wǎng)站給貸出一部分款項(xiàng)，開發(fā)商提供5個(gè)月的延期，也就是資金緩解的時(shí)間，5個(gè)月后把首付還給他就行。”對(duì)于后期銀行按揭貸款的辦理，該銷售人員則表示，項(xiàng)目10月份拿到竣工備案表，之后就可以做正常的貸款，只要個(gè)人信譽(yù)沒有問題基本都能貸下來。

記者次日再次致電該銷售人員，分期付款則又多了一種形式。除上述的由合作方某網(wǎng)站貸出一部分款項(xiàng)，并需支付一定利息外，另一種是先交首付款總額的一半左右，剩余部分年底前還給開發(fā)商，無利息。以一套總價(jià)160萬元的房子為例，由于是商住樓，首付50%。那么原本需首付80萬元，在“分期首付”后即可只付30萬元~40萬元，剩余部分年底前付清。

此外，北京個(gè)別高端樓盤對(duì)于客戶的首付分期需求也給予適當(dāng)?shù)闹С?，以西山壹?hào)院為例，據(jù)了解，目前如果客戶有“分期首付”的需求，最長的付款期限不超過1個(gè)月。

5月末的一則消息稱，為迎合當(dāng)前的市場情況，亦莊金茂悅聯(lián)合某網(wǎng)站，順勢(shì)推出30套可一成首付的首付分期房源。

該項(xiàng)目售樓處銷售人員透露，目前“一成首付”活動(dòng)仍在繼續(xù)，截止到本月20日。買房客戶只需先交10%的首付款，其余部分開發(fā)商先墊付，客戶半年之內(nèi)付清剩余款項(xiàng)?；顒?dòng)的目的主要是通過分期首付的方式，給購房者以半年的資金緩沖期，從而實(shí)現(xiàn)提前鎖客簽約的目的。

直接降價(jià)PK“分期首付”

“采取這個(gè)措施后稍好一點(diǎn)，能起點(diǎn)作用，但是作用有限。”一位了解該項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者。

而在天洋控股有限公司營銷管理中心總經(jīng)理李亦兵看來，開發(fā)商“分期首付”是迫不得已。如果嚴(yán)格講這種方式是違規(guī)的，銀行給貸款，前提是首付要付夠，要拿收入證明來證明購房者能還貸。是銀行借給客戶錢，客戶給銀行的信心。這種方式也是迫不得已，特定時(shí)期沒有辦法。

“我們其實(shí)以前也有一段時(shí)間變相的搞過分期首付，其實(shí)自己心理很清楚，不解決根本問題。”一位不愿具名的開發(fā)商告訴記者，有些門檻低的客戶也能抓到，比如有部分客戶有償還能力，但手頭錢沒有那么多，就能抓住。但畢竟不是所有人都是這樣的客戶。

偉業(yè)顧問集團(tuán)副總經(jīng)理趙鐵路對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，開發(fā)商的出發(fā)點(diǎn)主要還是促銷。在他看來，“分期首付”并不僅是這幾個(gè)項(xiàng)目，萬科可能有項(xiàng)目也要降首付。但這不是核心，核心是市場目前還是一個(gè)焦灼和觀望的狀態(tài)，改變不了本質(zhì)。以前市場好的時(shí)候這種方法會(huì)非常好，但現(xiàn)在市場本質(zhì)還是觀望的，所以起不到?jīng)Q定性的作用。在當(dāng)前市場情況下采取這種促銷方式的開發(fā)商可能會(huì)越來越多，但真正能起的作用有限。

“降價(jià)都不起作用，‘分期首付’這種方式作用能有多大?而且開發(fā)商也在評(píng)判降價(jià)后有沒有效果，也許扛幾個(gè)月市場就好了，現(xiàn)在有關(guān)金融方面的政策消息偏于利好，各地亦不斷提出取消限購，至少現(xiàn)在從政府傳遞的信息就和前段時(shí)間不太一樣。”趙鐵路認(rèn)為，開發(fā)商現(xiàn)在能看出這種些信心來。

在趙鐵路看來，對(duì)于一些資金緊張的開發(fā)商可能考慮降價(jià)，但降得不狠，客戶也不“買單”，降到位就可能“買單”。至少現(xiàn)在的降價(jià)是沒到位，現(xiàn)在這種情況下降20%~30%可能會(huì)有效果。前幾輪降得厲害的都是撐不住的。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2014年以來，受銀行信貸緊縮等因素影響，盡管部分開發(fā)企業(yè)采取比較明智的大幅降價(jià)策略“以價(jià)換量”，但是，1~5月份整個(gè)市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來，市場普遍面臨著去庫存的壓力。

在他看來，市場?成交量普遍下滑、房企負(fù)債和存貨增幅的壓力、房貸收緊局面并未實(shí)質(zhì)改變等因素使得上市房企在二季度銷售壓力、經(jīng)營壓力明顯增加，尤其是 2014年即將過半，對(duì)于上市房企來講，6月份半年報(bào)業(yè)績壓頂，房企勢(shì)必會(huì)采取相對(duì)應(yīng)的措施“搶收”半年報(bào)業(yè)績，當(dāng)然，適度的價(jià)格策略調(diào)整成為大多數(shù)房企的必然選擇。

目前的市場情況下，降與不降已經(jīng)不是問題，是慢慢降還是一步到位地降才是讓開發(fā)商頭疼的大問題。

張宏偉進(jìn)一步表示，從當(dāng)前市場個(gè)案降價(jià)幅度情況來看，對(duì)于普通剛需項(xiàng)目來講，一般降價(jià)10%~15%就可以激活市場成交量，而對(duì)于高端豪宅來講，則需要降價(jià)20%~30%的幅度，市場需求才會(huì)被大幅激活。