最近，人們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)前景的探討非常激烈。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了很大變化，在這一背景下，企業(yè)都在探尋產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奧秘，希望找到未來(lái)發(fā)展的新坐標(biāo)。

中國(guó)處于轉(zhuǎn)型社會(huì)，具有顯著的“時(shí)空壓縮”特征。過(guò)去十幾年，企業(yè)所取得的成功主要源于自覺(jué)或不自覺(jué)地適應(yīng)和利用了這種“時(shí)空壓縮”特征。未來(lái)十幾年，企業(yè)的成敗也取決于能否對(duì)“時(shí)空壓縮”特征正確把握。

所謂“時(shí)空壓縮”，是指在迅速推進(jìn)的社會(huì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，一系列制度和規(guī)則并非均勻變遷，而是有快有慢。因此，代表不同歷史發(fā)展階段的制度和規(guī)則被壓縮在同一個(gè)時(shí)空中。因此走向現(xiàn)代化的中國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型面臨著一個(gè)同時(shí)存在的多元參照系，有傳統(tǒng)的、現(xiàn)代的、計(jì)劃的、市場(chǎng)的、壟斷的、競(jìng)爭(zhēng)的……。企業(yè)取得的所有成功，幾乎都是源于對(duì)這種“時(shí)空壓縮”中存在的短暫機(jī)會(huì)的準(zhǔn)確捕捉。

過(guò)去十幾年里，住宅市場(chǎng)的市場(chǎng)化水平較高，基本達(dá)到了完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。在需求集中釋放的情況下，價(jià)格快速上漲。與之相比，土地市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度較低，土地收儲(chǔ)帶有行政色彩，土地出讓存在較大操作空間。企業(yè)往往以與政府商定的價(jià)格一次“圈”幾百畝甚至上千畝土地。“圈”定之后，開(kāi)發(fā)多少土地、支付多少土地款，充分利用了土地供求過(guò)程中的計(jì)劃?rùn)C(jī)制和住宅供求過(guò)程中的市場(chǎng)機(jī)制共存于一個(gè)時(shí)空的“時(shí)空壓縮”。在這一背景下，誰(shuí)能充分利用這一點(diǎn)，誰(shuí)就能攫取豐厚收益。

但近幾年來(lái)，隨著土地出讓制度的完善和市場(chǎng)化程度的提高，這種“時(shí)空壓縮”逐漸消減，過(guò)去的成功經(jīng)驗(yàn)逐漸失去用武之地。在新的背景下，哪怕住宅價(jià)格能夠保持過(guò)去的增長(zhǎng)幅度，企業(yè)的生存環(huán)境也發(fā)生了根本改變。正因如此，中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)，也是全球賣(mài)房子最多的企業(yè)萬(wàn)科總裁郁亮強(qiáng)調(diào)，“沒(méi)有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)”，“任何企業(yè)成功，是因?yàn)闀r(shí)代給這樣的機(jī)會(huì)，是在時(shí)代里面做得相對(duì)成功而已，如果時(shí)代不給你這個(gè)機(jī)會(huì)，其實(shí)你很難成功的”。

今年春季，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)出版了一套商業(yè)地產(chǎn)系列叢書(shū)，王健林說(shuō)，他和盤(pán)托出了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的“真經(jīng)”。然而，“真經(jīng)”雖好，但即使以此“真經(jīng)”修行，也難再修成正果。

因?yàn)樵谶^(guò)去十幾年里，出于對(duì)提升城市形象、擴(kuò)大稅收、增加就業(yè)等方面的考慮，各地政府對(duì)城市綜合體格外重視，并在土地出讓、規(guī)劃條件、稅費(fèi)征收等方面給予了極大的優(yōu)惠。這使得銷(xiāo)售型物業(yè)的銷(xiāo)售收入足以覆蓋整個(gè)項(xiàng)目（包括持有型物業(yè)）的投入，除此之外還有大量盈余。這就是所謂“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的模式。當(dāng)時(shí)那些成功的城市綜合體開(kāi)發(fā)商就是充分利用了土地、規(guī)劃等方面存在的計(jì)劃?rùn)C(jī)制和行政色彩以及綜合體銷(xiāo)售與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在的市場(chǎng)機(jī)制共存于一個(gè)時(shí)空的“時(shí)空壓縮”，實(shí)現(xiàn)了城市綜合體的快速?gòu)?fù)制。

然而，“時(shí)空壓縮”帶來(lái)的機(jī)會(huì)都是相對(duì)短暫的，伴隨制度和規(guī)則的跟進(jìn)和完善，一些曾經(jīng)的機(jī)會(huì)就會(huì)蕩然無(wú)存。譬如在土地出讓方面，商住綜合用地越來(lái)越少，使得用住宅銷(xiāo)售來(lái)平衡持有物業(yè)的模式受到挑戰(zhàn)。而在商辦性質(zhì)用地上開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售酒店式公寓、LOFT、SOHO辦公等類(lèi)住宅產(chǎn)品，在上海、杭州等越來(lái)越多的城市已經(jīng)受到嚴(yán)格限制。通過(guò)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售這種類(lèi)住宅產(chǎn)品以便快速回收現(xiàn)金流的渠道也被堵住了。同時(shí)，政府對(duì)于綜合體項(xiàng)目的優(yōu)惠政策越來(lái)越少。國(guó)土部禁止地方政府以補(bǔ)貼等形式減免土地出讓款的一系列規(guī)定，堵住了綜合體用地出讓過(guò)程中的操作空間。

近年來(lái)，作為房地產(chǎn)的一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸進(jìn)入人們的視野。在短短的十幾年中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展熱點(diǎn)發(fā)生了三次大的轉(zhuǎn)換。每一次轉(zhuǎn)化，無(wú)不是對(duì)“時(shí)空壓縮”的適應(yīng)和利用。

上世紀(jì)末本世紀(jì)初，伴隨國(guó)有企業(yè)改革的深化推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)首先在改制國(guó)企廠(chǎng)房的“退二進(jìn)三”運(yùn)動(dòng)中蓬勃發(fā)展。舊工廠(chǎng)改造掀起一股熱潮，一個(gè)個(gè)創(chuàng)意園區(qū)如雨后春筍般誕生。然而，伴隨產(chǎn)權(quán)意識(shí)的逐步增強(qiáng)，以及對(duì)國(guó)企改制的日益規(guī)范，過(guò)去那種通過(guò)簡(jiǎn)單運(yùn)作就能撬動(dòng)一個(gè)舊工廠(chǎng)改造的“生意”很難再?gòu)?fù)制。復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和利益糾葛，使得舊工廠(chǎng)改造呈現(xiàn)為一個(gè)個(gè)情節(jié)不同、各具特色、耗時(shí)長(zhǎng)久的“故事”，而非具有可復(fù)制性的商業(yè)模式。于是，這種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“生意”開(kāi)始做不下去了。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的第二個(gè)熱點(diǎn)是企業(yè)在工業(yè)用地上開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售獨(dú)棟、類(lèi)獨(dú)棟等類(lèi)住宅或類(lèi)辦公產(chǎn)品。顯然，在這種商業(yè)模式中，土地屬性和房產(chǎn)屬性發(fā)生了極大的背離。近年來(lái)，從發(fā)達(dá)城市開(kāi)始，各項(xiàng)制度和規(guī)范逐步完善，慢慢消弭了過(guò)去那些“時(shí)空壓縮”特征。于是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的第二次熱潮也開(kāi)始遭遇窮途末路。

目前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)處于第三次熱潮中，模式與商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)相似，試圖通過(guò)部分物業(yè)的銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式。銷(xiāo)售一部分，持有一部分，通過(guò)銷(xiāo)售回籠資金，通過(guò)持有獲得增值收益。最近，為了確保工業(yè)用地真正用于生產(chǎn)用途，上海和北京等地在醞釀或推出縮短工業(yè)用地出讓年限等規(guī)定，使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的模式被釜底抽薪。

通過(guò)以上分析可知，中國(guó)最大的國(guó)情莫過(guò)于處于轉(zhuǎn)型社會(huì)，中國(guó)的社會(huì)轉(zhuǎn)型要在十幾年、幾十年完成歐美國(guó)家上百年、幾百年的社會(huì)發(fā)展歷程。

極其快速的轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，出于主客觀(guān)各種原因，各項(xiàng)制度和規(guī)范很難實(shí)現(xiàn)步調(diào)一致。有些領(lǐng)域已經(jīng)市場(chǎng)化，有些領(lǐng)域還存在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩；有些領(lǐng)域已經(jīng)充分競(jìng)爭(zhēng)，有些領(lǐng)域還存在壟斷色彩；有些領(lǐng)域的制度和規(guī)范被嚴(yán)格執(zhí)行，有些領(lǐng)域卻存在打擦邊球的空間等，不一而足。這些彼此不一致、不協(xié)調(diào)，代表不同社會(huì)發(fā)展階段的制度和規(guī)范卻同處于一個(gè)時(shí)空之中，這種“時(shí)空壓縮”構(gòu)成了過(guò)去十幾年中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)和企業(yè)榮辱興衰的內(nèi)在邏輯。

同時(shí)，社會(huì)轉(zhuǎn)型本身就意味著制度和規(guī)范的不斷變遷，決定了“時(shí)空壓縮”特征也會(huì)不斷改變。在“時(shí)空壓縮”環(huán)境下形成的商業(yè)模式都是相對(duì)短暫的，很快就會(huì)失效。癡迷于過(guò)去成功的商業(yè)模式，或者后來(lái)者盲目地學(xué)習(xí)成功者過(guò)去的商業(yè)模式，都是沒(méi)有前途的。

一種商業(yè)模式的式微，并不是說(shuō)依據(jù)這種商業(yè)模式?jīng)]法再做幾單“生意”了，而是這些“生意”很難像過(guò)去那樣快速?gòu)?fù)制了。而企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，與其說(shuō)是產(chǎn)品能力、營(yíng)銷(xiāo)能力、管控能力，不如說(shuō)是對(duì)中國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型“時(shí)空壓縮”背景下，對(duì)階段性發(fā)展機(jī)會(huì)的深刻洞悉和把握，并形成可復(fù)制的商業(yè)模式，在其失效之前快速拷貝，達(dá)到規(guī)模擴(kuò)展。這就要求企業(yè)家既要能“入境”，又要能“出境”。

行業(yè)里普遍存在的所謂“黃金時(shí)代”和“白銀時(shí)代”的講法，是一種極其簡(jiǎn)單和粗糙的看法。中國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型還在繼續(xù)，在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，還會(huì)不斷地制造各種“時(shí)空壓縮”，還會(huì)產(chǎn)生各種發(fā)展機(jī)會(huì)。譬如，中國(guó)較為落后的鄉(xiāng)村和較為發(fā)達(dá)的城市，較為市場(chǎng)化的實(shí)體經(jīng)濟(jì)與較為壟斷性的虛擬經(jīng)濟(jì)，較為過(guò)剩的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售能力和較為稀缺的招商運(yùn)營(yíng)能力等現(xiàn)象，以及現(xiàn)象背后的一系列制度和規(guī)范共存于同一時(shí)空中，企業(yè)是否能洞悉這些“時(shí)空壓縮”中蘊(yùn)含的機(jī)遇并使之形成可復(fù)制的商業(yè)模式，決定著企業(yè)的命運(yùn)，決定著企業(yè)能否成為“時(shí)代的企業(yè)”。