"即日起，沈陽取消限購，本地人和外地人可購買多套住宅。"作為全國首個(gè)全面放開限購的個(gè)案，6月10日，這條消息在微博上掀起了很大波瀾。可是，這個(gè)轟動(dòng)的傳言僅實(shí)施一天后便打回原樣。

隨著今年以來樓市成交持續(xù)降溫，截至目前，傳聞救市的城市已經(jīng)超過10個(gè)。過去的兩個(gè)月里，相繼傳出廣西（樓盤）南寧、天津（樓盤）濱海、杭州（樓盤）蕭山、江蘇無錫（樓盤）等城市的救市政策，但很多城市和沈陽一樣，采用"不清楚"、"有誤讀"等含混不清的回應(yīng)。

其實(shí)，按照多家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的證實(shí)，沈陽市房管局之前下達(dá)過取消限購的"口頭通知"，但在接受至少6家媒體采訪時(shí)均表示否認(rèn)。

短命政令一天夭折

其實(shí)，早在6月初，沈陽多家地產(chǎn)商的售樓處就對外宣稱：市里已經(jīng)不再對購房者是否有二套房進(jìn)行調(diào)查了，只需購房者寫書面保證，證明自己是首次購房即可。

到了7日，有消息稱之前針對本市戶籍家庭的擁有2套及以上住房在二環(huán)內(nèi)暫停售房的規(guī)定，變成以個(gè)人為單位。8日，住建部再次傳來消息，沈陽取消限購，但是不宣傳，半公開。10日，在沈陽房地產(chǎn)大廈限購窗口，記者向工作人員進(jìn)行購房限購查詢，工作人員給予的答復(fù)是，"現(xiàn)在限購查詢不針對個(gè)人開放了，隨便買。"

當(dāng)天，沈陽全面放開限購傳聞擴(kuò)散到網(wǎng)絡(luò)上。在爆料人易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來，沈陽取消限購有其合理原因，他認(rèn)為，首先，沈陽市的住宅庫存量是全國第二高，去化周期大概超過20個(gè)月，市場壓力巨大。其次，沈陽房價(jià)并不是很高，均價(jià)七八千左右，近十年來漲幅也偏小。第三，原本沈陽限購就比較寬松。發(fā)帖者的消息源，來自當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

隨后，多家媒體采訪沈陽市房管局，被告知："沒有接到相關(guān)通知，并不清楚具體情況"等等。

其實(shí)，不管限購取消的網(wǎng)絡(luò)傳言是否屬實(shí)，作為"主管部門"， 沈陽市房管局都應(yīng)該心知肚明。而今面對傳言，既不直接否認(rèn)，也不干脆肯定，反而以"不清楚"等模糊的語言作出回應(yīng)。

接下來，沈陽市房管局對一家媒體解釋，稱"針對本市戶籍家庭的擁有2套及以上住房在二環(huán)內(nèi)暫停收房的規(guī)定變成以個(gè)人為單位。即一家夫妻二人，可在二環(huán)內(nèi)擁有4套房"。

6月11日上午，沈河區(qū)大西路的市房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記中心，工作人員表示："現(xiàn)在仍然是限購，以后可能會(huì)松綁。"而其旁邊的引導(dǎo)員表示："昨天確實(shí)取消了，沒有具體文件，只是接到了這么個(gè)消息，本地戶口、外地戶口都不限購了。但是今天早上又有通知說，恢復(fù)限購，具體情況還需要咨詢房管局。"

多家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)向《中國企業(yè)報(bào)》記者證實(shí)，沈陽市房管局之前下達(dá)過 "口頭通知"：取消商品房屋限購。

"就怪媒體炒作，要不都可以直接購買了。"6月12日，《中國企業(yè)報(bào)》記者以購房者身份聯(lián)系多家地產(chǎn)商，銷售人員說，"是否取消限購還要等候通知"。

也就是說，沈陽昨日確實(shí)實(shí)行了限購松綁，但僅維持了一天。

《中國企業(yè)報(bào)》記者獲悉，沈陽限購令從2011年開始實(shí)施，限購令指出，在沈陽市人口密集、房價(jià)過高的二環(huán)區(qū)域內(nèi)，暫時(shí)實(shí)行居民家庭限購住房套數(shù)政策。

沈陽全面放開限購一個(gè)重要原因，是庫存量過大，銷售不暢。上海（樓盤）易居房地產(chǎn)研究院6月10日發(fā)布的《5月份新建商品住宅庫存報(bào)告》顯示，在監(jiān)測的全國35個(gè)重點(diǎn)城市中，溫州（樓盤）、濟(jì)寧（樓盤）、西安（樓盤）、福州（樓盤）、常州（樓盤）、杭州、沈陽、青島（樓盤）等15個(gè)城市存銷比超過20個(gè)月，也就是說，這些城市的新建商品住宅要賣至少20個(gè)月才能賣完。存銷比超過16個(gè)月的城市數(shù)量則達(dá)到了20個(gè)。

此次傳出"取消限購"的沈陽，新建住宅存銷比達(dá)22個(gè)月，之前已被曝出微調(diào)政策的杭州、寧波（樓盤）、溫州等城市此數(shù)值同樣居高，溫州更以44.9 的存銷比居于首位。

頗為嚴(yán)峻的是，沈陽樓市已然失去了以往的銷售勢頭。5月，沈陽新增商品住宅供應(yīng)194萬平方米，創(chuàng)今年以來單月最高?？墒巧唐纷≌山画h(huán)比持續(xù)下滑，中上旬商品住宅成交量僅為44萬平方米。

救市邏輯

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，全國商品房銷售面積為27709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)，銷售額為18307億元，同比下降7.8%，降幅比1-3月擴(kuò)大2.6個(gè)百分點(diǎn)。

"樓市轉(zhuǎn)冷加上行業(yè)資金面偏緊，企業(yè)減少拿地或者持觀望態(tài)勢"。一家中介機(jī)構(gòu)對《中國企業(yè)報(bào)》記者如此說。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月擴(kuò)大5.6個(gè)百分點(diǎn)，盡管土地成交價(jià)款(出讓金)同比增長9.6%至2214億元，但增速也回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。

日前，同策咨詢研究中心發(fā)布《45個(gè)樓市限購城市土地財(cái)政依賴度分析報(bào)告》，數(shù)據(jù)顯示，土地財(cái)政依賴度在80%以上的城市包括寧波、溫州、佛山（樓盤）、杭州等12座城市。

"政府每年的辦公，工資等日常開支是固定的，但是經(jīng)濟(jì)不景氣，所以只有靠項(xiàng)目賣地和賣地來彌補(bǔ)"，北京（樓盤）一家開發(fā)商高管告訴《中國企業(yè)報(bào)》記者，"現(xiàn)在面臨的情況是，銀行不愿意給錢，開發(fā)商收不回錢，政府也沒錢"。

中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生曾發(fā)表文章指出，土地財(cái)政下滑給地方財(cái)政帶來壓力，會(huì)產(chǎn)生三方面影響：一是減少地方政府投資，影響固定資產(chǎn)投資；二是增加地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；三是不利于信貸擴(kuò)張。總體上會(huì)給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來緊縮效應(yīng)。土地收入下降給地方財(cái)政帶來壓力。

值得注意的是，根據(jù)審計(jì)署此前的數(shù)據(jù)，截至2013年6月，全國地方政府債務(wù)總額已增至17.9萬億元，其中2014年部分地方面臨償債高峰的來臨。對于嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的地方政府來說，面臨極大的土地收入壓力，于是這些城市醞釀"托市"甚至"救市"政策。

事實(shí)上，在沈陽之前，已有多個(gè)城市調(diào)整限購政策，如南寧、銅陵、天津、蕪湖（樓盤）等。另有一些城市通過調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購房落戶、稅費(fèi)減免等其他方式救市。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，已出臺(tái)及傳聞救市的城市已經(jīng)超過10個(gè)，其中明確落地救市政策的城市包括南寧、無錫、杭州蕭山等城市，《中國企業(yè)報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在土地財(cái)政依賴度高于80%的城市中，杭州、寧波、溫州、徐州（樓盤）已經(jīng)落地出臺(tái)救市政策。

自4月以來，福州、長沙（樓盤）等城市也頻傳救市消息。廣東佛山市住建局對外表示，將綜合考慮就業(yè)人群的住房剛性需求與會(huì)否引起區(qū)域房價(jià)有較大波動(dòng)，對該市高明區(qū)的住房限購政策進(jìn)行認(rèn)真評估。之外，福州市房管局透露或?qū)⒎艑挷糠謪^(qū)域的商品房限購。

限購存廢之爭

當(dāng)初樓市限購政策的出臺(tái)，是為了控制投機(jī)和投資性需要，避免樓市泡沫加劇。2010年10月，時(shí)任住建部部長姜偉新一度表示，限購政策作為行政手段，是不得已而采取的辦法。

但在當(dāng)前市場環(huán)境下，松綁限購能否扭轉(zhuǎn)沈陽甚至房地產(chǎn)市場低迷局勢？取消之后對未來的負(fù)面影響會(huì)不會(huì)加大？

地產(chǎn)評論員楊紅旭認(rèn)為，沈陽市的房價(jià)增幅低于居民可支配收入增幅，房價(jià)收入比居然低于全國城鎮(zhèn)平均水平。在全國35個(gè)大城市中，沈陽的房價(jià)收入比，可謂非常合理，甚至可以說沒有任何房價(jià)泡沫。根本就不需要實(shí)行限購，實(shí)屬陪太子(一線城市)讀書。

他認(rèn)為，限購政策已越來越不適合形勢發(fā)展的需要了。其一，從宏觀經(jīng)濟(jì)政策方針看，中央提出"使市場在資源配置中起決定性作用"，限購令屬于典型的行政干預(yù)，與之不符，早晚要調(diào)整。其二，全國主要城市成交量明顯萎縮，4月份全國70城市房價(jià)平均環(huán)比增幅已逼近止?jié)q，5-7月應(yīng)能見到由漲轉(zhuǎn)跌。既然房價(jià)已經(jīng)趨穩(wěn)，甚至還將有所下跌，限購也就沒有存在的必要了。

其三，今年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的壓力很大，而近幾個(gè)月，房地產(chǎn)已經(jīng)開始拖經(jīng)濟(jì)的后腿，中央不希望房地產(chǎn)"大起"，也不希望房地產(chǎn)"大落"。地方政府則更不希望"大落"。

日前，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊出面回應(yīng)"是否會(huì)取消或者部分取消限購措施"時(shí)稱，是否取消，各地應(yīng)根據(jù)實(shí)際作出判斷。但在不少專家看來，"取消限購"對樓市升溫所起的作用并不是很大。

"在中國這樣一個(gè)投機(jī)市場上，心理預(yù)期對房價(jià)有決定性影響。老百姓不知道，房價(jià)上漲的時(shí)候設(shè)置限購令并不能降房價(jià)，房價(jià)下跌的時(shí)候取消限購令也不能托房價(jià)。" 浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院經(jīng)濟(jì)與國際貿(mào)易學(xué)院教授謝作詩對《中國企業(yè)報(bào)》記者表示：取消限購房價(jià)可能反而加速下跌。他認(rèn)為，當(dāng)人們預(yù)期房價(jià)上漲的時(shí)候，限購令并不能降房價(jià)。限購令雖然嚴(yán)厲，但是在貨幣和信貸總量不減少的條件下，它只是把購房需求凍結(jié)在那里，并沒有真正減少需求。限購令凍結(jié)了需求，但也抑制了供給。

在謝作詩看來，現(xiàn)在要房價(jià)不下降，也只有兩個(gè)辦法，一是繼續(xù)往湖里注水，二是堵上口子不讓水外流。可今天所有的問題，都是前期貨幣過度超發(fā)的惡果。今天的錢荒、高利率，并不是錢少造成的，而是錢多經(jīng)濟(jì)泡沫化和高杠桿化造成的。堤壩已經(jīng)搖搖欲墜，你敢大規(guī)模注水嗎？當(dāng)房價(jià)下降預(yù)期已經(jīng)形成，即使取消限購，人們也會(huì)寧肯讓錢閑在賬戶上，而不讓其流入房市的。

安信證券研究報(bào)告認(rèn)為，全面放開房地產(chǎn)限購?fù)耆豢赡?。雖然目前經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀，但房價(jià)處于高位，房地產(chǎn)開工和投資也處于高位，不大可能再寄希望于通過房地產(chǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。樓市放松調(diào)控的力度會(huì)很小，少數(shù)城市的限購可能會(huì)松綁，但松綁空間很小。

以此次傳出"取消限購"的沈陽為例，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)分析稱，市場并不會(huì)對取消限購有太大的反應(yīng)。他認(rèn)為，沈陽總體庫存穩(wěn)居全國前三，把目前的庫存消化最少需要三年。加之沈陽的房子投資價(jià)值不高，限購抑制投資的作用不明顯，限購政策蕩然無存對整個(gè)市場基本沒有影響。

"本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價(jià)過快上漲等市場本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。"基于此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，日益強(qiáng)烈的地方限購政策調(diào)整難以拉動(dòng)市場成交。