為住房按揭貸款焦灼的不僅僅是購(gòu)房人，還有商業(yè)銀行。

“其實(shí)對(duì)于銀行來說，住房按揭貸款保持在基準(zhǔn)利率就已經(jīng)沒什么賺頭了，大面積打折幾乎是不可能的”，某上市銀行相關(guān)人士對(duì)記者表示，“目前調(diào)整房貸信貸政策的主要是原本貸款利率上浮比較多的銀行，其他銀行多數(shù)都沒有調(diào)整空間”。

記者近日調(diào)查了解到，距離雖然監(jiān)管部門的“窗口指導(dǎo)”已經(jīng)過了一個(gè)多月，但是北京地區(qū)多數(shù)銀行并沒有下調(diào)住房按揭貸款的利率，目前基準(zhǔn)利率仍是多數(shù)銀行給首套房貸款開出的價(jià)碼，僅有少數(shù)幾家銀行能夠提供貸款利率優(yōu)惠”。鏈家地產(chǎn)位于北京市豐臺(tái)區(qū)的中介人士告訴本報(bào)記者，目前銀行提供的為數(shù)不多的9折利率都是附條件的，不過“農(nóng)業(yè)銀行和匯豐銀行給予首套房貸款的9.5折優(yōu)惠基本沒什么過多的限制”。

監(jiān)管“喊話”

5月12日，人民銀行劉士余副行長(zhǎng)主持召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作。工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等15家商業(yè)銀行參加了會(huì)議。會(huì)議對(duì)進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作提出以下要求：一是合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求；二是科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平；三是提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款；四是有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款各項(xiàng)管理規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)分析；五是建立信息溝通機(jī)制，對(duì)社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題，及時(shí)給予回應(yīng)。

央行的喊話或者說窗口指導(dǎo)顯然也是“事出有因”的。

今年以來，多個(gè)城市個(gè)人住房貸款并未出現(xiàn)往年“年初放松、額度充裕”的現(xiàn)象，而是反常地延續(xù)著去年年底的普遍收緊趨勢(shì)，尤其是北京、上海、廣州、深圳等一線城市，多家銀行個(gè)人住房貸款總體依然趨緊。部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了銀行大面積將首套房房貸利率上浮10%的情況。

利率優(yōu)惠難得

如今距離監(jiān)管部門喊話或者說窗口指導(dǎo)已經(jīng)過了逾一個(gè)月，但本報(bào)記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原本已經(jīng)實(shí)行基準(zhǔn)利率的銀行多數(shù)并沒有改變貸款利率政策，僅有少數(shù)曾經(jīng)上浮利率的銀行有小幅度的調(diào)降舉措。

記者近日走訪了包括城商行、股份制銀行和國(guó)有銀行在內(nèi)的多家銀行，獲得的答案多是“本行的房貸政策并未調(diào)整”。

記者了解到，目前農(nóng)業(yè)銀行和匯豐銀行可以提供9.5折的貸款利率優(yōu)惠，不過這兩家銀行的利率優(yōu)惠并非近期才提供的，相關(guān)人士也對(duì)記者表示“總行并沒有出臺(tái)新政策”。而工商銀行、北京銀行、招商銀行、渤海銀行、南京銀行等都是執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

不過，銀行確實(shí)在努力加快放款速度。“我們銀行一般兩周左右、最慢三周就可以實(shí)現(xiàn)放款”，南京銀行一位信貸經(jīng)理對(duì)記者表示。

鏈家地產(chǎn)的有關(guān)人士也印證了基準(zhǔn)利率當(dāng)?shù)赖挠^點(diǎn)，“近一個(gè)月銀行的房貸利率大多沒什么變化，而且?guī)缀跛械你y行對(duì)于額度都比較吝惜，即便是同一家銀行對(duì)于不同二手房中介給出的審批額度也不同，此外，被市場(chǎng)熱切關(guān)注的9折貸款都是附條件的，并不具有代表性”。

以北京農(nóng)商行為例，該行面向大多數(shù)客戶的房貸利率是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上享受9.5折的優(yōu)惠，但必須滿足三個(gè)條件：以家庭為單位的首套房、貸款者月收入大于月供、無不良征信記錄等。“但是，北京市豐臺(tái)區(qū)的二手房購(gòu)房人可以在北京農(nóng)商行享受到9折的利率優(yōu)惠，前提是在該行做資金監(jiān)管”，上述中介人士介紹，“該行在房山地區(qū)甚至對(duì)部分資質(zhì)特別好的購(gòu)房人提供8.5折的貸款利率，不過成功審批還是比較難的”。

而另一家提供9折貸款的是中信銀行，該行與偉業(yè)我愛我家集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，約定我愛我家客戶可從中信銀行獲得專項(xiàng)信貸額度保障，還針對(duì)北京地區(qū)推出首套房貸利率9折優(yōu)惠。中信銀行消費(fèi)金融部副總經(jīng)理奚國(guó)光表示，“中信銀行將首套房利率下浮10%，得益于與我愛我家合作。雙方資源共享，能產(chǎn)生一些超額利潤(rùn)，并將超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)交給客戶。”

另據(jù)記者了解，還有部分銀行通過“捆綁銷售”的模式提供9折貸款利率優(yōu)惠，例如在貸款的同時(shí)需要購(gòu)買該銀行的保險(xiǎn)箱服務(wù)，收費(fèi)約為兩、三千元。

當(dāng)然，也并非所有的銀行都沒有動(dòng)作，“原本利率高、賺得相對(duì)多些的銀行肯定要讓一些利潤(rùn)的”，某股份制銀行有關(guān)人士對(duì)記者表示，“監(jiān)管部門的要求也是涉及民生的貸款，銀行應(yīng)該少賺一點(diǎn)”。

本報(bào)記者注意到，一些曾經(jīng)將首套房貸款利率上浮10%的銀行確實(shí)下調(diào)了上浮比例、甚至是回歸了基準(zhǔn)利率，而且下調(diào)恰恰發(fā)生下央行“喊話”的一周后。

從央行公布數(shù)據(jù)來看，5月份住戶中長(zhǎng)期貸款增加2021億元。也就是說，央行“喊話”后，雖然個(gè)人房貸利率沒有大面積下調(diào)，但是發(fā)放速度還是有所提升，總量有所增加。

房貸難 難在哪？

值得一提的是，雖然監(jiān)管部門要求“不能停貸”，但目前仍有部分股份制銀行和外資銀行以沒有額度為理由暫停該項(xiàng)業(yè)務(wù)。房貸難，究竟難在哪？

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，房貸收緊的背后其實(shí)是銀行貸款額度審批方式的變化以及銀行資金成本的上升。

“我們銀行沒有停止貸款，一切工作還在正常進(jìn)行，不過我們銀行每個(gè)月住房按揭貸款的貸款額度都是有限的，所以一般到每月中旬也就發(fā)放完畢了，下半個(gè)月貸款人要等待其他人還款并置換出額度來”，某城商行有關(guān)人士對(duì)本報(bào)記者表示。

記者通過與多家銀行交流發(fā)現(xiàn)，以往銀行房貸規(guī)模往往采取總額控制，因此各銀行大多是“年初松、年底緊”，但去年下半年以來，央行對(duì)于銀行的信貸控制采取按月審批額度的方式，于是銀行對(duì)住房貸款的額度審批也變成了每個(gè)季度、每個(gè)月進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制，因此今年年初并沒有出現(xiàn)往年房貸偏松的情況。此外，由于去年“年初寬松、下半年按月審批”的“轉(zhuǎn)軌后遺癥”，今年一季度多家銀行還需要為去年審批的貸款“還債”。

從銀行吸儲(chǔ)的資金成本來看，目前房貸基準(zhǔn)利率為6.55%，而銀行五年期的存款利率絕大多數(shù)已"一浮到頂"至5.225%，也就是說，存貸差僅為1.325%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行綜合凈息差，如果房貸利率再打折，那么存貸差將跌破1%。這還沒有考慮銀行目前很大一部分的資金來自理財(cái)產(chǎn)品，這部分資金的成本更高，尤其目前臨近年中考核，預(yù)期收益收益率超過6%的銀行理財(cái)產(chǎn)品并非個(gè)案。而且，由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)加大，銀行房貸業(yè)務(wù)的利率還必須注意覆蓋可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。”

“住房按揭業(yè)務(wù)是充分市場(chǎng)化的業(yè)務(wù)，但又是涉及民生關(guān)注的業(yè)務(wù)，因此銀行也很為難”，上述股份制銀行人士表示，“畢竟，銀行也是上市公司，還得兼顧股東的利益，不可能賠本賺吆喝。”